Tramos del IRPF por ganancia patrimonial

Ejemplo práctico

Vendiste tu casa por 200.000 €, la compraste en 150.000 € y gastaste 5.000 € en la compra y otros 6.000 € en la venta.

Ganancia patrimonial = (200.000 – 6.000) – (150.000 – 5.000) = 49.000 €

En este caso, tributarías:

• 6.000 € al 19 % = 1.140 €
• 43.000 € al 21 % = 9.030 €

Total IRPF: 10.170 € (salvo que apliques exenciones).

¿Hay formas de no pagar o pagar menos?

Sí, y muy legales:

1. Reinversión en vivienda habitual
   Si reinviertes el importe obtenido en comprar otra vivienda habitual dentro de los 2 años siguientes (o en los 2 anteriores), la ganancia puede quedar exenta.
2. Mayores de 65 años
   Si vendes tu vivienda habitual y ya has soplado las 65 velas, la ganancia queda exenta… sin necesidad de reinversión.
3. Rectificación de declaración
   Si olvidaste aplicar una exención y cumplías los requisitos, puedes corregirlo hasta 4 años después.

Ojo con la hipoteca

Si al vender todavía tenías hipoteca pendiente, el importe de la deuda se resta para calcular cuánto realmente obtuviste.
Y muy importante: la nueva hipoteca no cuenta como reinversión, lo que cuenta es el dinero que realmente pones de la venta.

Ejemplo con hipoteca

Precio de venta: 200.000 €

Hipoteca pendiente: 50.000 €

Dinero recibido realmente: 150.000 €

Importe a reinvertir para tener exención total: 150.000 €

Esto está recogido expresamente en el artículo 41.1 del Reglamento del IRPF, que dice:

«Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión«

¿Qué pasa con los coeficientes de abatimiento? ¿Siguen aplicándose?

Sí, aunque de forma muy limitada. Los coeficientes de abatimiento permiten reducir la ganancia patrimonial obtenida por la transmisión de determinados bienes adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994. Sin embargo, desde la reforma fiscal de 2015 (Ley 26/2014), su aplicación quedó restringida por un límite global.

Requisitos para aplicar los coeficientes de abatimiento:

Para poder aplicarlos deben cumplirse todos estos requisitos:

1. El bien (acciones, inmuebles no afectos, etc.) debe haber sido adquirido antes del 31/12/1994.
2. La transmisión debe haberse producido a partir del 1 de enero de 2015.
3. El bien debía generar derecho a abatimiento conforme a la normativa anterior.
4. No se debe haber superado el límite conjunto de 400.000 € de valor de transmisión.

Límite global: 400.000 € de valor de transmisión

Este límite es global para el conjunto de bienes susceptibles de aplicar los coeficientes. Es decir:

• Se aplican solo hasta alcanzar un total de 400.000 € en transmisiones de bienes con derecho a abatimiento.
• Superado ese umbral, ya no se pueden aplicar más coeficientes de abatimiento en futuras transmisiones.¡

Incompatibilidad con la exención por reinversión (art. 38 LIRPF)

Si vendes tu vivienda habitual y te acoges a la exención por reinversión, no puedes aplicar los coeficientes de abatimiento. Debes elegir uno de los dos beneficios fiscales. Normalmente, la exención por reinversión es más favorable si se cumplen los requisitos.

En resumen:

• Sí, los coeficientes de abatimiento siguen existiendo, pero en casos muy limitados.
• Para la mayoría de contribuyentes que venden inmuebles hoy en día, no son aplicables porque:
  • La adquisición fue posterior a 1994, o
  • Se opta por la exención por reinversión.

Conclusión

Vender una vivienda implica más que encontrar un comprador: también hay que planificar el impacto fiscal. Con una buena estrategia y asesoramiento, puedes ahorrarte miles de euros… y dormir tranquilo.

En Gfima te ayudamos a que tu venta sea un éxito, en el precio… y en Hacienda.

Importante: los resultados de esta calculadora son orientativos y no constituyen una liquidación oficial. Para casos específicos o complejos, recomendamos consultar con un profesional o presentar consulta ante la administración tributaria. 

Calculadora IRPF por la Venta de Vivienda

Guía paso a paso · Reinversión vivienda habitual · Exención ≥65 · Tramos 2025

¿La vivienda que has vendido era tu vivienda habitual?

Sí No

Solo puedes aplicar la exención por reinversión si es vivienda habitual (residencia ≥ 3 años, salvo causas justificadas).

¿Por cuánto compraste la vivienda vendida? (€)

Precio de compra según escritura.

¿Cuánto pagaste en gastos de compra? (€)

ITP/IVA+AJD, notaría, registro, gestoría y mejoras con factura.

¿Por cuánto has vendido la vivienda? (€)

Importe de la escritura de venta (sin descontar gastos).

¿Cuánto has pagado en gastos de venta? (€)

Agencia, certificado energético, notaría, registro y comisiones de cancelación.

Capital pendiente de hipoteca en el momento de la venta (€)

Art. 41.1 RIRPF: el importe obtenido se reduce por la deuda pendiente al vender si la compra fue con hipoteca.

¿Cuánto has pagado en total por la nueva vivienda? (€)

Precio + gastos de la nueva vivienda habitual (incluye anexos inseparables: garaje/trastero en la misma escritura).

¿Has pedido hipoteca para la nueva vivienda?

No Sí

Capital pendiente actualmente (€)

Para estimar la parte reinvertida con fondos propios (entrada).

¿Eres ≥65 años y era tu vivienda habitual?

No Sí

Si es tu vivienda habitual y tienes ≥65 años, la ganancia puede estar exenta sin reinversión (art. 33.4.b LIRPF).

¿Completarás la reinversión en ≤ 2 años?

No Sí

Si terminas de reinvertir dentro de 2 años desde la venta, podrás pedir rectificación de la renta.

Calcular

Resultados

Cálculo detallado paso a paso

Cálculo estimado del IRPF a pagar

Nota importante

Resumen

Valor de transmisión

—

Valor de adquisición

—

Ganancia patrimonial

—

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1. Contrato de compraventa de vivienda

• Definición: Es un acuerdo definitivo entre comprador y vendedor para transferir la propiedad de un inmueble a cambio de un precio pactado.
• Características principales:
  • Obliga a ambas partes al cumplimiento del contrato.
  • Transfiere la propiedad al comprador tras la firma de la escritura pública y el pago total.
  • Incluye detalles como la descripción de la vivienda, precio, estado de cargas, plazo de entrega y otras condiciones pactadas.
  • No permite desistir del contrato sin consecuencias legales importantes.

2. Contrato de arras penitenciales

• Definición: Es un acuerdo preliminar en el que se entrega una cantidad de dinero (arras) como garantía del compromiso de compra o venta, pero con la posibilidad de desistir por parte de cualquiera de las partes.
• Características principales:
  • Permite desistir del acuerdo de forma libre, pero con consecuencias económicas:
    • Si el comprador desiste, pierde las arras.
    • Si el vendedor desiste, debe devolver las arras duplicadas.
  • No transfiere la propiedad, solo establece una reserva o compromiso inicial.
  • Es más flexible, ya que no obliga al cumplimiento forzoso.

3. Contrato de arras penales

• Definición: Es un acuerdo preliminar en el que también se entrega una cantidad de dinero como garantía, pero con la particularidad de que no permite desistir libremente; el incumplimiento conlleva una penalización.
• Características principales:
  • Si una parte incumple, debe pagar una penalización previamente establecida en el contrato.
  • No permite desistir sin una causa justificada.
  • A diferencia de las arras penitenciales, el incumplimiento no implica automáticamente la pérdida o devolución duplicada de las arras, sino el pago de la penalización acordada.
  • Se utiliza para garantizar un compromiso más firme entre las partes.

Diferencias clave:

Uso típico:

• Contrato de compraventa: Formalización definitiva de la transacción.
• Contrato de arras penitenciales: Reservar la propiedad, con libertad para desistir bajo ciertas condiciones.
• Contrato de arras penales: Garantizar el compromiso con mayor firmeza, minimizando el riesgo de incumplimiento.

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• Obtén la certificación catastral descriptiva y gráfica del inmueble en la Sede Electrónica del Catastro o en la Gerencia Territorial del Catastro.
• Este documento debe reflejar correctamente la superficie real del inmueble y estar actualizado.

2. Asegúrate de que el Catastro y la realidad coincidan

• Verifica que los datos del Catastro coincidan con la realidad física del inmueble. Si hay discrepancias en la descripción o ubicación, deberás regularizar primero la información en el Catastro.

3. Realiza una medición técnica (si es necesario)

• Si el Registro requiere mayor precisión, puede ser necesario aportar un informe técnico o plano detallado realizado por un arquitecto, aparejador o ingeniero técnico, que certifique la superficie real.

4. Reúne documentación adicional

• Escritura de la propiedad actual: Este es el documento base para el trámite.
• Título de propiedad anterior (si existe): Para acreditar la trazabilidad de la propiedad.
• Documento de identificación (DNI/NIE) del propietario.

5. Solicita la inscripción en el Registro

• Acude a la oficina del Registro de la Propiedad donde esté inscrito el inmueble y solicita la rectificación por exceso de cabida.
• El registrador analizará si es posible inscribir directamente el exceso de cabida o si es necesario realizar algún trámite adicional.

6. Posibles escenarios tras la solicitud

• Caso favorable: Si no hay discrepancias ni terceros afectados, el registrador inscribirá la nueva superficie.
• Caso con discrepancias: Si hay posibles conflictos (por ejemplo, colindantes que puedan ser afectados), puede ser necesario:
  • Notificar a los propietarios colindantes.
  • Realizar un expediente de dominio ante un juzgado.
  • Tramitar un acta de notoriedad notarial.

7. Inscripción final

• Una vez aprobado, el Registro de la Propiedad actualizará los datos de la finca, incluyendo la nueva superficie.

Costos aproximados

• Certificación catastral: Gratuita (si la solicitas online).
• Informe técnico: Depende del profesional (entre 300 € y 600 € aproximadamente).
• Honorarios registrales y notariales: Según aranceles, pueden variar entre 100 € y 500 €, dependiendo de la complejidad.

Consideraciones importantes

1. Coordinación Catastro-Registro: Desde 2015, gracias a la Ley 13/2015, el Catastro y el Registro de la Propiedad están más coordinados, lo que facilita estos trámites.
2. Evita conflictos: Asegúrate de que la superficie solicitada no afecta a terrenos colindantes o derechos de terceros.
3. Asesoramiento profesional: En casos complejos, puede ser útil contar con un abogado especializado en derecho inmobiliario.

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La Plusvalía Municipal o IIVTN

La plusvalía municipal o IIVTN es un impuesto municipal directo que grava el aumento de valor de los inmuebles de naturaleza urbana cuando cambian de propiedad según el Real Decreto – ley 26/2021 de 8 de noviembre, por el que se adapta el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

Calcular la plusvalía municipal desde Idealista:

https://www.idealista.com/news/estadisticas/calculadora-plusvalia/

¿Qué sentenció el Tribunal Constitucional sobre la plusvalía municipal?

El 26 de octubre de 2021, tras dos sentencias más en contra, el Tribunal Constitucional (TC) declaró nulo el método de cálculo del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana según la metodología que se utilizaba desde 2004.

En la primera sentencia en contra, en 2017, el TC prohibió que se cobrara la plusvalía en casos donde el inmueble había perdido valor con la venta; y en 2019, determinó que tampoco se podía aplicar a las situaciones donde el importe del impuesto superaba el beneficio de la venta de la finca. 

Tras la anulación del método de cálculo, el Ejecutivo aprobó un decreto para mantener el impuesto de la plusvalía municipal (y los 2.500 millones de euros anuales en ingresos para los ayuntamientos) corrigiendo la fórmula.

“Este real decreto-ley tiene por objeto dar respuesta al mandato del Alto Tribunal de llevar a cabo las modificaciones o adaptaciones pertinentes en el régimen legal del impuesto como consecuencia de la última de las sentencias referidas, así como integrar la doctrina contenida en las otras dos sentencias, al objeto de dar unidad a la normativa del impuesto y cumplir con el principio de capacidad económica”.Real Decreto-ley 26/2021

¿Qué cambia tras la aprobación del decreto de 2021?

La principal novedad de la nueva ley sobre plusvalía municipal es que el impuesto solo se aplica a la transmisión de terrenos que hayan incrementado su valor.

Otro cambio importante es que Hacienda ofrece dos opciones para calcular el IITVN de las cuales el contribuyente podrá elegir la más favorable para su caso. Las opciones para obtener el impuesto son, por un lado, mantener la norma de calcularlo usando el valor catastral del suelo, aunque con nuevos coeficientes fijados por el ministerio. Y, por otro lado, como novedad, ofrecer la opción de calcularlo sobre la diferencia entre el valor de compra y el valor de venta. 

Los ayuntamientos, por su parte, podrán corregir a la baja hasta un 15% el valor catastral del suelo y determinar los coeficientes (nunca superiores a los fijados por la norma). En la práctica, esto supone que los consistorios tendrán margen para reducir la base de cotización del tributo. 

Otra novedad que introduce el nuevo decreto ley, es que Hacienda gravará las plusvalías generadas en menos de un año. 

Hecho Imponible del IIVTN

El hecho imponible del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es la transmisión de la propiedad de un bien inmueble (urbano) que ha incrementado su valor. 

Por ejemplo, si al tasar un terreno urbano para repartir una herencia su valor ha aumentado un 20% con respecto al registro anterior, el nuevo propietario deberá abonar la ‘plusvalía municipal’. 

Tras la aprobación del nuevo decreto ley, el hecho imponible de este impuesto sigue siendo el mismo aunque, a diferencia de en la redacción anterior, no se presupone un incremento del valor en todas las transacciones.

“No se producirá la sujeción al impuesto en las transmisiones de terrenos respecto de los cuales se constate la inexistencia de incremento de valor por diferencia entre los valores de dichos terrenos en las fechas de transmisión y adquisición”.Real Decreto-ley 26/2021

Sujeto Pasivo del IIVTN 

El sujeto pasivo del IIVTN o contribuyente depende del tipo de transmisión del inmueble: en las donaciones o herencias (donde el título es lucrativo) el impuesto debe pagarlo la persona que recibe la finca; mientras que en las compraventas (donde el título es oneroso) debe pagarlo quien vende o transmite el terreno (excepto cuando es extranjero). 

El sujeto pasivo de la plusvalía municipal tampoco se modifica tras la aprobación del nuevo decreto-ley.

Base Imponible del IIVTN

La base imponible de la plusvalía municipal es la cantidad sobre la que se calcula la cuota que se debe pagar del impuesto. Tras la reforma de 2021, la base imponible del IIVTN se puede calcular de dos formas: aplicando un coeficiente sobre el valor catastral o sobre el cambio de valor de transmisión y adquisición. 

Tras el decreto ley, la base imponible se puede calcular de dos formas: por el método objetivo (aplicando un coeficiente al valor catastral del suelo) o por el valor real (calculando la diferencia entre el valor de compra y venta). El contribuyente puede elegir la fórmula más beneficiosa para su caso. 

Base imponible en el método objetivo

Según la nueva ley, la base imponible del IIVTN se calculará sobre el valor catastral del suelo en el momento de la transmisión. Para calcularlo, el contribuyente deberá obtener el valor del terreno sobre el que está construido el inmueble. 

Los coeficientes los determinarán los ayuntamientos, pero no podrán superar los intervalos fijados por la ley: 

Coeficientes máximos para el cálculo de la base imponible de la plusvalía municipal según el método objetivo. Fuente: BOE

Base imponible con el valor real 

La base imponible a través del método del valor real se obtiene calculando la revalorización del suelo. Para obtenerlo, se resta el precio de compra y el precio de venta y, sobre ese resultado, se aplica la proporción de terreno. 

Base imponible con el método antigüo (antes del 09/11/2021)

“Con la finalidad de atender al mandato expresado en las otras dos sentencias, por un lado, se mejora técnicamente la determinación de la base imponible para que refleje en todo momento la realidad del mercado inmobiliario”. Real Decreto-ley 26/2021

Antes de la reforma de 2021, el TC declaró inconstitucionales los artículos 107.1 (párrafo segundo), 107.a) y 107.4 donde se exponía el (hasta ahora) método de cálculo de la base imponible. Según el antiguo texto, el impuesto se calculaba así: 

Hasta ahora, podíamos decir que la base imponible de la plusvalía municipal o la cifra sobre la que se calcula el impuesto es el valor catastral del inmueble en el momento de la transmisión: el mismo que se utiliza para calcular el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). 

Esta fórmula de cálculo de la base imponible es la que el Tribunal Constitucional declaró ilegal el 26 de octubre de 2021:  

Para calcular la base imponible de la plusvalía municipal, hay que multiplicar el valor catastral por un porcentaje correspondiente al tiempo transcurrido desde que se adquirió el terreno y que fija la hacienda local de cada ayuntamiento. 

Límites de incremento porcentual para el cálculo de la base imponible del IIVTN. Fuente: BOE

En resumen, la base imponible del IIVTN o plusvalía municipal se calcula añadiendo al valor catastral un porcentaje de incremento que determina cada municipio. Por ejemplo, si el valor catastral de una vivienda es 70.000€ y fue adquirida hace 14 años su base imponible será 72.240€. 

Es importante señalar que la base imponible de la plusvalía municipal recae sobre el valor catastral en el momento en el que el bien cambia de propietario, y no sobre el beneficio de la venta o la diferencia entre el valor actual y el valor anterior. 

Cuándo se paga la plusvalía municipal 

Aunque el nombre jurídico de la plusvalía municipal especifique el término terreno, esta tasa se aplica a todos los bienes inmuebles de naturaleza urbana. Aunque se trate de una vivienda multifamiliar ubicada en un edificio, tiene que pagar el IIVTN cuando su valor haya incrementado al transmitir su titularidad. 

Cuándo no se paga la plusvalía municipal

Desde la implementación de la nueva normativa, la plusvalía municipal no se paga si no ha existido un incremento del valor del suelo. 

Por ejemplo, si una persona compró un inmueble en 2006 por 100.000€ y lo vende en 2021 por 90.000€, no deberá pagar el impuesto de la plusvalía municipal porque no obtiene un beneficio con la transacción, sino una pérdida. 

Además, por ley están exentas de pagar la plusvalía municipal las siguientes situaciones: 

1. Derechos de servidumbre
2. Inmuebles dentro de un Conjunto Histórico Artístico o declarados de interés cultural 
3. Dación en pago
4. Administraciones públicas
5. Organizaciones benéficas y La Cruz Roja Española 
6. Titulares de concesiones administrativas
7. Personas o instituciones reconocidas en tratados internacionales

Cuándo no se pagaba la plusvalía municipal antes de la nueva ley (09/11/2021)

La plusvalía municipal o IIVTN no se paga cuando el vendedor no ha obtenido beneficio o ha perdido dinero con la transmisión del inmueble, según las sentencias 59/2017 y 126/2019 del Tribunal Constitucional. 

Como explicamos en puntos anteriores, la plusvalía municipal se calcula sobre el valor catastral del inmueble aplicando un porcentaje de incremento en vez de sobre el beneficio de la transmisión. 

Esto da lugar a situaciones donde, por ejemplo, el propietario vendería el inmueble por un valor inferior al de compraventa y tendría que pagar la plusvalía municipal contraviniendo el fundamento principal de la hacienda pública democrática por la que la Administración solo puede gravar el incremento de la riqueza o capacidad económica de los ciudadanos. 

Para no pagar la plusvalía municipal en una situación de pérdida de patrimonio con la compraventa de un inmueble, hay que presentar una solicitud de devolución después de abonarlo excepto en el caso de algunos ayuntamientos como el de Barcelona. 

En los casos donde no hay pérdida del patrimonio, pero el beneficio es inferior al impuesto a pagar, se recomienda consultar con un abogado fiscalista. 

Cómo calcular la plusvalía municipal 

Desde la entrada en vigor de la nueva ley, la plusvalía municipal se puede calcular de dos formas a elección del contribuyente: el sistema o método objetivo (que mantiene el valor catastral como referencia, pero modifica los porcentajes a aplicar) y el sistema real o plusvalía real (se resta el precio de venta o traspaso al precio de compra o trasmisión). 

Después de obtener la base imponible, se aplica la cuota tributaria. Los tipos impositivos del IIVTN dependen de cada municipio, pero rondan el 30% de la base imponible.

Casos práctico 1: favorable al método objetivo

Tenemos un inmueble adquirido en 2017 por 310.000€ que se vende en 2021 por 350.000€. El valor catastral es de 100.000 y el valor catastral del suelo 60.000 (un 60% del valor catastral total). 

Método objetivo

Para calcular la plusvalía municipal por el método objetivo, la base imponible se obtendría multiplicando el valor catastral del terreno (60.000€) por el coeficiente determinado por el ayuntamiento (0,17%). En este caso, la base imponible sería 10.200€ (60.000€ x 0,17).

Después, a la base imponible se le aplica el gravamen determinado por el Ayuntamiento (30%). En esta situación, el contribuyente debería pagar 3.060€ (10.200€ x 0,3). 

Método real

En el caso del método real, la base imponible para este caso se restaría el precio de venta (350.000€) al precio de compra (310.000€). Después, se multiplica la diferencia (40.000€) por el porcentaje de valor catastral del suelo (en este caso, 60%). 

En este escenario, la base imponible del impuesto por el cálculo de la plusvalía real sería 24.000€ (40.000€ x 0,6) y el contribuyente pagaría 7.200€ de impuesto (24.000€ x 0,3).

Caso práctico 2: favorable al método real

En una situación diferente, tenemos una vivienda adquirida en 2014 por 250.000€ y vendida en 2021 por 260.000€. Siendo el valor catastral total 100.000€ y el valor catastral del suelo 20.000€ (20% del valor catastral total): 

Método objetivo

La base imponible sería el valor catastral del terreno (20.000€) por el coeficiente del ayuntamiento, en este caso 0,12 (2.400€). Por lo que el contribuyente pagaría 720€. 

Método real

La base imponible sería la diferencia de la venta y la compra (10.000€) por el porcentaje de valor del suelo, en este caso 20% (2.000€). Por lo que el contribuyente pagaría 600€ de impuesto. 

En el primer caso, el contribuyente sale beneficiado por el cálculo objetivo mientras que, en el segundo, el método real es más favorable para la persona que transmite el inmueble. 

Antiguo cálculo de la plusvalía municipal (antes del 09/11/2021)

La plusvalía municipal se calcula obteniendo en primer lugar la base imponible (valor catastral + porcentaje de incremento por tiempo transcurrido desde la adquisición) y aplicando el tipo de gravamen determinado por el ayuntamiento (máximo un 30%). 

IIVTN=(valor catastral *% incremento) * tipo de gravamen

Para obtener el valor catastral del inmueble, podemos consultar el recibo del IBI o en la Sede Electrónica del Catastro. La información sobre el porcentaje de incremento para calcular la base imponible y el tipo de gravamen podemos obtenerla en la hacienda local de cada ayuntamiento. 

Después, hay que calcular la cuota líquida aplicando las bonificaciones del impuesto. 

Las bonificaciones de la plusvalía municipal están reguladas por la ordenanza fiscal municipal y pueden ser: 

• Hasta el 95% de transmisiones a título lucrativo por causa de muerte a favor de hijos, cónyuges y ascendientes. 
• Hasta el 95% para transmisiones donde se desarrollen actividades declaradas de interés o utilidad especial. 

Documentación para declarar o presentar la plusvalía municipal

Para saber qué documentación es necesaria para presentar la cuota del IIVTNU debemos consultar la hacienda local del ayuntamiento donde se ubica el inmueble, ya que al tratarse de una tasa municipal, está sujeta a la regulación consistorial. 

En general, la documentación que se solicita para abonar la plusvalía municipal es: 

1. Autoliquidación 
2. Escritura pública, acto judicial o acta de pago y ocupación
3. Último recibo del IBI (si la referencia catastral no consta en la escritura)
4. Copia de títulos anteriores (si no constan en la escritura) 
5. Documentación que justifique el derecho a bonificaciones

Documentación necesaria para pagar plusvalía por herencia:

1. Certificado de defunción
2. Testamento 
3. Certificado de registro de actos de última voluntad 
4. Resguardo del modelo 650
5. Títulos de adquisición 

Documentación decremento de valor

Documento que justifique que el inmueble se adquirió por el mismo valor que tiene actualmente, como una escritura pública de compra. 

Documentación necesaria para pagar plusvalía por venta de vivienda

• Escritura de Compraventa Actual y Anterior: Es necesario presentar la escritura de la venta actual de la vivienda y la escritura de compra anterior para calcular el valor de adquisición y el valor de transmisión.
• DNI o NIE del Vendedor y Comprador: Copias de los Documentos Nacionales de Identidad o Número de Identificación de Extranjeros de todas las partes involucradas en la transacción.
• Justificante del Pago del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Este documento acredita que el vendedor ha estado al día con el pago de este impuesto municipal.
• Número de Referencia Catastral: Es el identificador de la propiedad en el Catastro. Normalmente, este número se encuentra en los recibos del IBI o en las escrituras de la vivienda.
• Certificado de Empadronamiento: A veces se requiere para verificar la residencia en el inmueble.
• Formulario de Autoliquidación o Modelo de Plusvalía: Cada municipio puede tener su propio formulario específico para la autoliquidación de la plusvalía. Este debe ser debidamente cumplimentado.
• Recibo del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): Dependiendo de la situación fiscal del vendedor, puede ser necesario presentar el recibo del IRPF o una declaración de ingresos.
• Comprobante del Pago del Impuesto de Plusvalía Municipal: Una vez calculada la plusvalía, se debe pagar en la entidad bancaria correspondiente y presentar el justificante de pago al ayuntamiento.

Cuándo se devenga la plusvalía municipal

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana se paga en un plazo de treinta días desde que se formaliza la venta del inmueble o transmisión del inmueble. 

Al tratarse de un tributo local, cada ayuntamiento establece el procedimiento y donde se liquida el impuesto. En la mayoría de municipios grandes, existe la opción de autoliquidación a través de la Sede Electrónica. 

Reclamación de la plusvalía por el sistema anterior (antes del 09/11/21)

Según la sentencia del TC, la anulación del impuesto no tiene carácter retroactivo; por lo tanto, no se puede reclamar si fue devengado antes de la entrada en vigor del nuevo sistema. 

Tipos impositivos de Plusvalía Municipal

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), comúnmente conocido como la plusvalía municipal, tiene tipos impositivos que varían según el municipio, ya que cada ayuntamiento puede establecer sus propias tasas dentro de los límites fijados por la ley. A continuación, se presentan los aspectos clave sobre los tipos impositivos del IIVTNU:

1. Tipo Impositivo Máximo y Mínimo:
   • La Ley de Haciendas Locales establece que el tipo impositivo máximo no puede exceder el 30%.
   • No se especifica un tipo mínimo en la ley, por lo que puede ser tan bajo como el ayuntamiento decida, incluso nulo en algunos casos excepcionales.
2. Determinación del Tipo Impositivo:
   • El tipo impositivo aplicable lo determina cada ayuntamiento dentro del margen permitido por la ley. Por lo tanto, es importante consultar la ordenanza fiscal del municipio correspondiente para conocer el tipo específico.
3. Base Imponible:
   • La base imponible del impuesto es el incremento del valor del terreno, determinado en función del valor catastral y el tiempo que se ha mantenido la propiedad.
4. Periodos de Generación:
   • El impuesto se calcula sobre el incremento del valor del terreno durante el periodo que ha permanecido en manos del vendedor, con un límite máximo de 20 años.
   • Los coeficientes multiplicadores para determinar la base imponible varían según el periodo de generación, y estos coeficientes también son fijados por cada ayuntamiento dentro de los límites establecidos por la ley.
5. Bonificaciones y Reducciones:
   • Algunos ayuntamientos pueden ofrecer bonificaciones o reducciones en el tipo impositivo para ciertos colectivos (como herencias entre familiares directos) o en determinadas circunstancias (como transmisiones de vivienda habitual).

Ejemplo de Aplicación:

• Periodo de Generación: Si un terreno se ha poseído durante 10 años.
• Coeficiente: Supongamos que el coeficiente aplicable para 10 años es del 2%.
• Valor Catastral: El valor catastral del terreno es de 100,000 euros.
• Incremento del Valor: El incremento del valor sería 100,000 euros * 2% = 2,000 euros.
• Tipo Impositivo: Si el tipo impositivo fijado por el ayuntamiento es del 20%, el impuesto a pagar sería 2,000 euros * 20% = 400 euros.

Fuente: https://arquitasa.com/

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¿Qué es el exceso de cabida?

El exceso de cabida es un procedimiento para corregir el tamaño de una finca inscrito en el Registro de la Propiedad cuando éste es inferior a la superficie real del inmueble. El exceso de cabida solo se aplica a los terrenos y no a las edificaciones.

Por ejemplo, si un terreno está registrado con 120 metros cuadrados pero, realmente, tiene 150 metros cuadrados; su propietario tendrá que tramitar un exceso de cabida.

El expediente para rectificar el exceso de cabida está regulado en los artículos 201 y 203 de la Ley Hipotecaria, y forma parte del Título VI dónde se legisla sobre la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad jurídica. 

“El expediente para rectificar la descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral se tramitará siguiendo las reglas prevenidas en el artículo 203”. Artículo 201. Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria.

¿Cuándo no coinciden metros escritura casa con los del catastro?

El exceso de cabida puede dar lugar a discrepancias entre el Catastro y el Registro de la Propiedad: en este caso, primero hay que rectificar la superficie real en el Catastro mediante una representación gráfica georreferenciada alternativa y, después, proceder a subsanar el error en el Registro de la Propiedad a través de una certificación catastral (si la diferencia es menor al 10%) o un expediente de dominio (si la diferencia es mayor al 10%). 

¿Por qué se origina el exceso de cabida?

El exceso de cabida se produce cuando la superficie de un inmueble inscrito en el Registro de la Propiedad es inferior a la superficie que tiene en realidad. 

Los motivos por los que se puede dar el exceso de cabida van desde una medición incorrecta, hasta un cálculo inexacto de las lindes pasando por una alteración ilegal de los límites de una propiedad.

Las dos situaciones más comunes en las que se puede producir un exceso de cabida son: 

División Horizontal

El exceso de cabida en un edificio en régimen de Propiedad Horizontal puede producirse cuando se constituyen varias fincas por división horizontal. Para solucionar el exceso de cabida en una comunidad de bienes, el registrador puede plantear dos vías: 

1. Escritura pública de rectificación del título constitutivo 
2. Expediente de dominio

Fincas rústicas

El exceso de cabida en un suelo rústico se produce cuando la superficie inscrita en el Registro de la Propiedad es inferior a la realidad material del terreno. En estos casos, si la excedencia supera el 10% de la superficie, se puede resolver mediante la presentación de un expediente de dominio y acta de notoriedad. 

Si las discrepancias entre fincas persisten, será necesario tramitar un expediente de deslinde. 

Causas del exceso de cabida

Las causas que motivan el exceso de cabida siempre deben estar relacionadas con un error en la inscripción de la superficie de la finca, y nunca en una transacción entre propietarios.

El origen más habitual de un exceso de cabida es la antigüedad de la anotación registral: bien porque en el momento de la inscripción de las propiedades no existían límites bien definidos entre las fincas, bien porque cuando se midió la superficie no se hizo de forma correcta. 

Rectificación del Exceso de Cabida

La inscripción de una rectificación de la superficie de una finca es un trámite que se realiza en el Registro de la Propiedad y que depende de varios factores: si la representación gráfica en los datos catastrales es correcta o no, el porcentaje de superficie errónea a inscribir o incluso si el edificio se encuentra en régimen de Propiedad Horizontal.

Soluciones del exceso de cabida

El exceso de cabida se arregla rectificando los datos inscritos en el Registro de la Propiedad: para ello, la persona interesada primero debe comprobar si la superficie real de la finca se corresponde con la representación catastral; después analizar si supera el 10% de diferencia respecto al a superficie inscrita y, finalmente, considerar la titularidad del inmueble. 

Cuando el exceso de cabida supera el 10%, se debe rectificar mediante un acto de jurisdicción voluntaria (es decir, donde medie un tercero) como un expediente de dominio o acta de notoriedad.

El procedimiento de inmatriculación de la finca no sirve para solucionar el exceso de cabida, ya que el inmueble ya está inmatriculado en el Registro de la Propiedad. 

Procedimiento para tramitar el expediente de dominio por exceso de cabida

Presentar un escrito ante Notario y expediente de dominio o acta de notoriedad

El titular registral de toda la propiedad o de una cuota -cuando esta se encuentra en régimen de proindiviso- debe presentar ante Notario los siguientes documentos:

• Descripción literaria de la finca
• Título de propiedad del inmueble
• Certificación catastral de la parcela

Si la superficie real del inmueble no se corresponde con los datos catastrales, el titular registral también deberá presentar: 

• Representación Gráfica Georreferenciada

“En caso de que el promotor manifieste que la representación gráfica catastral no coincide con la rectificación solicitada, deberá aportar representación gráfica georreferenciada de la misma”.

Artículo 201. Ley Hipotecaria

Si el registrador comprueba que la Representación Gráfica Georreferenciada Alternativa es correcta y cumple los requisitos legales, será él quien remitirá la corrección al Catastro para subsanar el error. 

De esta forma, ya no es necesario que la persona interesada solicite previamente una rectificación catastral y una nueva certificación. 

• Datos (identificación y domicilio) de los titulares y las fincas registrales y parcelas colindantes. 

Solicitud de rectificación del notario al registro

Una vez que el notario acepta la solicitud y comprueba su validez, inicia un expediente de dominio (si la diferencia supera el 10% de la superficie inscrita) en el que se adjunta el requerimiento de la persona solicitante y los datos aportados por ella. 

A su vez, el notario pide una certificación registral de la finca y puede solicitar una anotación preventiva de la aspiración a rectificar el exceso de cabida. 

Anotación preventiva del expediente de cabida

Si el registrador no alberga dudas sobre la legitimidad de la corrección (por ejemplo, que sospeche que es una transacción encubierta), expedirá la certificación -limitada a la resolución final del expediente- y la anotación preventiva -si ha sido solicitada por el notario-.

¿Cuándo es necesario utilizar el expediente de dominio para rectificar la descripción de linderos o superficie de una finca ya inscrita?

El expediente de dominio es necesario para rectificar el exceso de cabida cuando la diferencia entre la superficie inscrita y la real es mayor al 10%. 

¿Cuándo no es necesario utilizar el expediente de dominio para rectificar el exceso de cabida?

• Discrepancia inferior al 5%: cuando la diferencia entre el tamaño del inmueble inscrito en el Registro y el tamaño real no sea mayor al 5%, no será necesario tramitar un expediente de dominio.
• Discrepancia entre 5% y 10%: rectificación mediante certificación catastral

Expediente para rectificar la superficie cuando no excede el 10% 

El expediente para rectificar el exceso de cabida en el Registro de la Propiedad cuando la superficie real no es mayor al 10% se realiza aportando una certificación literal y gráfica del catastro. 

Si también existen discrepancias entre la parcela catastral y la parcela real, el propietario tendrá que aportar una Representación Gráfica Georreferenciada Alternativa para subsanar el error y, después, solicitar el certificado catastral. 

Expediente para rectificar la superficie que excede el 10%

El expediente para rectificar la superficie de un inmueble en el Registro de la Propiedad cuando el tamaño real es un 10% superior al inscrito, debe tramitarse a través de expediente de dominio o acta de notoriedad. 

¿Cuánto cuesta hacer un exceso de cabida?

El precio de tramitar un exceso de cabida depende del tipo de rectificación: si es necesario tramitar un expediente de dominio (cuando la superficie excede el 10% de la inscrita) habrá que abonar costes de notaría; mientra que si el error es menor al 10%, solo habrá que pagar el certificado catastral. 

Además, si la superficie real no se corresponde con la representación catastral, habrá que encargar una representación gráfica alternativa que puede costar entre 250€ y 500€ dependiendo de las características del inmueble.

Respecto a los costes registrales, la inscripción de cualquier rectificación en el Registro de la Propiedad es gratuita. 

Por ejemplo, el presupuesto para rectificar la superficie de una finca en el Registro de la Propiedad con una discrepancia del 20% y sin correspondencia con los datos catastrales podría ser:

Ejemplo precio expediente de dominio Exceso de Cabida

Principios básicos en el exceso de cabida

Los principios del sistema registral inmobiliario español son unos criterios, normas o directrices que orientan la legislación hipotecaria española. En lo relativo al exceso de cabida, los principios básicos registrales que operan son dos: 

Principio de exactitud registral

El principio de exactitud registral es un principio del derecho inmobiliario que presupone la precisión de todo lo inscrito en el Registro de la Propiedad, que garantiza que todas las consecuencias derivadas de él sean efectivas.

Principio de especialidad registral

El principio de especialidad registral es un principio esencial del derecho inmobiliario que se refiere a la identificación de la finca, titular y derechos que recaen sobre un inmueble con “eficacia real inscribible”. 

Consecuencias del exceso y defecto de cabida en la venta de inmuebles

El exceso o defecto de cabida a la hora de comprar o vender un inmueble es un elemento que puede condicionar el precio de la transacción porque, al aumentar o disminuir los metros de la finca, puede variar su valor. 

Por ejemplo, si un cliente firma el contrato de arras y cuando pide la tasación hipotecaria descubre que existe un exceso o defecto de cabida en el inmueble; tendrá derecho a renegociar el precio de compraventa con el propietario en función de la discrepancia. 

En este caso, los costes de regularizar la situación de la finca en el Registro de la Propiedad y Catastro antes de efectuar la compraventa corresponderán a la parte compradora o vendedora según convengan entre ambas.  

Venta por unidad de medida

La venta por unidad de medida de un inmueble se realiza calculando el valor de compraventa en base al precio del metro cuadrado. En este caso, si existe un exceso de cabida, el comprador tendrá que abonar la parte proporcional y, si existe un defecto de cabida, el vendedor tendrá que descontar los metros que no existen. 

Venta a precio alzado

La venta a precio alzado de un inmueble de da cuando se establece un precio de compraventa general, sin hacer un cálculo a partir de una unidad de medida como el metro cuadrado. En estos casos, el precio ofertado no puede variar por el exceso de cabida. 

En la venta de un inmueble, hecha por precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número, no tendrá lugar el aumento o disminución del mismo, aunque resulte mayor o menor cabida o número de los expresados en el contrato.Artículo 1471. Código Civil. 1889

¿Quién debe pagar la rectificación del exceso de cabida?

No existe una regulación específica que determine quién debe pagar la rectificación de un exceso de cabida, por tanto, queda a la negociación entre ambas partes en la mayoría de los casos: excepto cuando se pide una hipoteca para comprar el inmueble. 

El vendedor o propietario sí está obligado a pagar la rectificación del exceso de cabida cuando se pide una hipoteca para comprar un inmueble y la tasación hipotecaria sale condicionada a la inscripción  del exceso de cabida en el Registro de la Propiedad. 

En ese caso, el antigüo propietario debe ser quién rectifique la superficie en el registro; ya que sin él, el futuro propietario no podrá obtener la hipoteca y por tanto efectuar la compra del inmueble. 

¿Se puede vender un terreno con exceso de cabida?

Una parcela se puede vender con exceso de cabida siempre y cuando no se compre a través de un préstamo hipotecario y la tasación salga condicionada a la rectificación. En el resto de casos, la solución o no del exceso de cabida quedará condicionada a lo que convengan ambas partes. 

Preguntas Frecuentes: Exceso de Cabida

El exceso de cabida en una hipoteca

La existencia de una discrepancia entre el tamaño registrado y el tamaño real de una finca -exceso de cabida- puede condicionar la tasación obligatoria para pedir una hipoteca y, por tanto, la concesión del préstamo. 

Si la tasación hipotecaria condiciona el valor a la rectificación del exceso de cabida, el propietario tendrá que solventar la discrepancia en el Registro de la Propiedad para que el banco conceda el préstamo. 

Tributación Exceso de cabida

Los expedientes de dominio para inscribir un exceso de cabida en el Registro de la Propiedad (cuando la superficie real excede en más del 10% a la documentada) no tributan ni por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO), ni por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). 

Bibliografía y fuentes: 

Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria, Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria. (1946, 8 de febrero). Boletín Oficial del Estado, núm. 33, de 8 de febrero de 1946.

Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil., Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil. (1889, 24 de julio). Boletín Oficial del Estado, núm. 206, de 25 de julio de 1889.

Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios. , Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios. (1989, 17 de noviembre). Boletín Oficial del Estado, núm. 278, de 20 de noviembre de 1989.

Fuente: https://arquitasa.com/

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¿Qué diferencia hay entre el Catastro y el Registro de la Propiedad?

El Registro de la Propiedad es un registro voluntario donde se recogen el titular y las cargas de un inmueble; mientras que el Catastro es un registro obligatorio que localiza geográficamente los inmuebles con el objetivo de fiscalizarlos. 

La diferencia principal entre ambas entidades es que la inscripción de una finca en el Registro de la Propiedad es voluntaria (aunque recomendable) y depende del Ministerio de Justicia; y la inscripción en el Catastro es obligatoria y depende del Ministerio de Hacienda y Función Pública. 

En resumen, el Registro de la Propiedad es donde podemos consultar quién es el propietario de una vivienda, o las hipotecas o deudas que pueda tener un inmueble. Se consulta a través de la nota simple y es muy útil para conocer la situación de una finca antes de comprarla. 

Por el contrario, el Catastro es el registro donde podemos geolocalizar cualquier inmueble en el mapa y acceder a datos catastrales públicos como dirección, referencia catastral y superficie; o privados como el valor catastral en caso de ser propietarios de la vivienda. Se consulta a través de la Sede Electrónica del Catastro. 

El Registro de la Propiedad

El Registro de la Propiedad y los registradores y notarios que trabajan en él dependen de la Dirección General de Registros y del Notariado, que a su vez depende del Ministerio de Justicia. 

El objetivo del Registro de la Propiedad es llevar una relación de quiénes son los propietarios de los bienes inmuebles o fincas registrales en España y en qué situación se encuentran a nivel de derecho inmobiliario (si tienen usufructos, nudas propiedades, servidumbres de paso o usucapión), deudas o hipotecas. 

Los documentos que podemos obtener en el Registro de la Propiedad son la nota simple (necesaria para solicitar una tasación hipotecaria) y los certificados registrales a partir del CRU o IDUFIR   

El Catastro Inmobiliario

El Catastro Inmobiliario es un organismo que responde ante la de la Dirección Nacional del Catastro, dependiente del Ministerio de Hacienda y Función Pública. 

El objetivo del Catastro es registrar todos los inmuebles que tributan en suelo español, para a partir de sus datos calcular las bases imponibles de algunos impuestos (como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles o IBI, o la plusvalía municipal) o aportar información pública sobre su geolocalización. 

En el Catastro podemos consultar las fichas catastrales de los inmuebles inscritos a partir de la referencia catastral. En la ficha se incluyen datos catastrales públicos (como la superficie o localización) y privados (como el valor catastral o la titularidad). 

¿Qué prevalece, el Registro de la Propiedad o el Catastro?

Ante una situación de discrepancia entre el Registro de la Propiedad y el Catastro (por ejemplo, respecto a la superficie de un inmueble), siempre prevalece la escritura pública inscrita en el Registro de la Propiedad, ya que esta institución tiene un carácter jurídico y de preservación de la propiedad privada.

Los metros de superficie útil y construida que tiene el inmueble, los linderos que separan a una finca de su vecina o la altura de una edificación suelen ser los datos que generan más diferencia entre el Catastro y el Registro de la Propiedad.

11. Los errores en la referencia catastral no afectarán a la validez de la inscripción.Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social.

¿Qué documentos y datos pertenecen a cada organismo?

Documentos del Catastro

En la Sede Electrónica del Catastro y las delegaciones territoriales podemos solicitar varios documentos, como la ficha catastral; el informe de validación gráfica y el certificado catastral. 

Referencia Catastral

La referencia catastral es el código alfanumérico único asociado a una parcela en el Catastro: permite identificar y geolocalizar todos los inmuebles que tributan en España, así como acceder a ciertos datos públicos. 

Ficha Catastral

La ficha catastral es la recopilación de varios datos catastrales públicos (tamaño, dirección o representación gráfica) y privados (titularidad y valor catastral) de un inmueble. Se accede a ella con la referencia catastral (para los datos públicos), con la referencia catastral y certificado de identidad (para los datos privados). 

Certificado Catastral

El Certificado Catastral es un documento firmado por la Dirección General del Catastro que acredita los datos contenidos en la ficha catastral. Para obtenerlo, hay que demostrar la titularidad o el consentimiento del titular. 

Informe de Validación Gráfica (IVG)

El Informe de Validación Gráfica es un documento electrónico firmado por la Dirección General del Catastro que indica si las coordenadas georreferenciadas de una parcela se corresponden o no con la representación gráfica definida en el Catastro. 

Documentos del Registro de la Propiedad

En el Registro de la Propiedad podemos encontrar los documentos que hablan sobre la titularidad del inmueble y los derechos que pesan sobre él: como usufructos, deudas o hipotecas. 

IDUFIR y CRU 

El Identificador Único de Fincas Registrales es el código único que identifica un inmueble en ante todos los registros de la propiedad de España. Empezó a utilizarse en 2008 y a partir de 2016 empezó a llamarse Código Registral único (CRU). Entre otras cosas, el CRU o IDUFIR sirve para pedir una nota simple o realizar trámites sobre el Impuesto sobre Bienes Inmuebles. 

Nota simple

La nota simple es el documento registral donde se informa a la persona interesada sobre la titularidad, descripción y cargas de cualquier inmueble. Es un documento público al que puede acceder cualquier persona, se solicita en la Sede Electrónica del Registro de la Propiedad (u oficinas presenciales) y su coste oscila entre los 3€ y los 25€ según donde se pida. 

Certificado Registral

El Certificado Registral es un documento oficial firmado por un registrador de la propiedad que acredita la información recogida en la nota simple ante terceros. 

Coordinación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro

La coordinación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro consiste en los trámites a llevar a cabo para que los datos sobre un bien inmueble coincidan entre ambos organismos cuando se da una discrepancia.

La coordinación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro puede darse en dos situaciones: 

1. El titular de la finca u otra persona interesada descubre una discrepancia entre los datos inscritos en el Registro y en el Catastro, e inicia los trámites para regularizarlos. 
2. La administración a cargo inicia un proceso de regularización basándose en la Ley de reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, 13/2015, de 24 de junio.

8. La rectificación de la cabida de una finca registral, o la alteración de sus linderos cuando estos sean fijos o de tal naturaleza que existan dudas de la identidad de la finca, podrá realizarse con base en una certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, siempre que, entre la descripción de la finca en esta certificación y la que conste en el Registro, pueda deducirse la identidad de la finca.Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social.

Para subsanar las discrepancias entre el Registro de la Propiedad y el Catastro, se puede recurrir a alguna de las medidas dispuestas en el punto cuatro del artículo primero de la Ley de Coordinación, que modifica el artículo 148 de la Ley Hipotecaria: 

1. Expediente de liberación de cargas y gravámenes. 
2. Proceso de corrección cuando un inmueble ha sido inmatriculado varias veces. 
3. Inscripción de fincas que no estén registradas  anombre de ningún propietario.
4. Operaciones registrales sobre bienes de la Administración Pública. 
5. Expediente para continuar tracto sucesivo interrumpido. 
6. Deslinde registral de la finca o señalar los límites
7. Inscripción de plantaciones, edificaciones, instalaciones y otras mejoras incorporadas a la finca.
8. Inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro.

Discrepancias más comunes entre Registro y Catastro

Los errores más comunes que podemos encontrar en la inscripción de una finca están relacionados con la titularidad (por ejemplo, en el Catastro aparece a nombre del Ayuntamiento, pero está inscrita en el Registro de la Propiedad a favor de otra persona) o la descripción del predio (el perímetro, los límites entre una finca y la vecina, el uso, etc). 

1. Propiedad: quién es el titular del inmueble
2. Superficie: tamaño y lindes de la finca
3. Uso: fin al que está destinada la finca

¿Qué significa que la finca no coordina con catastro en la nota simple?

La nota simple es el documento registral que aporta información pública sobre la titularidad, descripción o cargas de un inmueble. En ella se refleja, además, la referencia catastral que permite identificar la finca en el Catastro. 

Cuando la nota simple refleja que “No se hace constar la Referencia Catastral de esta finca” o señala “Finca No Coordinada Gráficamente con Catastro” significa que todavía no se ha informado al Registro de la Propiedad sobre la correspondencia del inmueble en el Catastro. 

Los casos donde la referencia catastral y la información gráfica de un inmueble no aparecen en la nota simple corresponden a las fincas más antiguas: aquellas que no han actualizado su información registral recientemente. 

En esta situación, el titular o futuro titular de la finca tendrá la obligación de incorporar los datos catastrales: en la mayoría de los casos, solo habrá que identificar la finca registral en el Catastro y, si no coinciden los datos, tramitar la coordinación.  

¿Comprar una finca no coordinada con Catastro?

Un inmueble que no está coordinado con el Catastro no supone un problema para la compra, ya que la información que prevalece es la que está inscrita en el Registro de la Propiedad. 

Aun así, antes de proceder a la compra de una finca que no está coordinada en el Catastro, es recomendable regularizar la situación entre ambas administraciones, ya que cuando se lleve a cabo la trasmisión de la propiedad, se escriture el inmueble y se inscriba en el Registro de la Propiedad el nuevo propietario tendrá que completar los datos catastrales (referencia y geolocalización). 

7. No se inmatriculará ninguna finca en el Registro si no se aporta junto al título inmatriculador certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de esta en dicho título.Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social.

¿Qué pasa si no coinciden los metros en la escritura de la casa con los del Catastro?

Si los metros de la escritura de la propiedad no coinciden con los metros de la ficha catastral hay que iniciar un proceso para descubrir cuál es el tamaño real del inmueble, descubrir qué registro está equivocado y corregirlo. 

En cualquier caso, a efectos judiciales y de compraventa de la propiedad, el organismo que predomina es el Registro de la Propiedad. 

Ley de coordinación entre Catastro y Registro de la Propiedad

Los dos registros inmobiliarios que existen en España han estado completamente separados hasta que, en el año 2015, se puso en marcha una iniciativa legislativa para coordinarlos para garantizar la seguridad jurídica de los propietarios en nuestro país.

La Ley 13/15 de coordinación del Catastro y el Registro de la Propiedad es una ley que desarrolla los aspectos técnicos para el intercambio de información entre los dos registros, con el objetivo de dar mayor seguridad jurídica y servicio a la ciudadanía. 

En este texto y las resoluciones conjuntas, se desarrollan los aspectos técnicos para la coordinación y el intercambio de información entre tres actores: 

• Dirección General del Catastro (DGC) 
• El Colegio de Registradores (CORPME) 
• El Colegio General del Notariado

Representación Gráfica Georreferenciada o Coordenadas Georreferenciadas

La representación geográfica georreferenciada (RGG) es un sistema de localización de inmuebles que identifica la finca en el mapa a través del sistema de coordenadas oficial español (sistema de referencia ETRS89 y REGCAN, y coordenadas UTM). 

Para el intercambio de información entre los tres organismos se estableció el fichero GML (Geography Markup Language): un tipo de archivo de entrada y salida de información del Catastro adaptado a la normativa europea INSPIRE en el que se representan las Coordenadas Georreferenciadas. 

Informe de validación gráfica

El Informe de Validación Gráfica es un documento oficial firmado por la Dirección General del Catastro donde se comparan las Coordenadas Georreferenciadas de una finca y la representación Catastral de una misma finca. 

Tanto si el informe de validación gráfica resulta positivo (las coordenadas georreferenciadas coinciden con el Catastro), como si resulta negativo (las coordenadas georreferenciadas no coinciden con el Catastro); no tiene validez jurídica. 

Representación Gráfica Georreferenciada Alternativa (RGA)

La Representación Gráfica Alternativa (RGA) de una finca es un plano georreferenciado que se elabora y aporta a la Direcció General del Catastro cuando existe una discrepancia entre las coordenadas georreferenciadas y la certificación catastral (que se puede comprobar mediante un Informe de Validación). 

La RGA es un documento que debe realizar un técnico competente y es necesaria para abrir un expediente de dominio en el Registro de la Propiedad para corregir una discrepancia. 

Geoportal Registradores

El Geoportal del Colegio de Registradores es un visor público que incorpora herramientas para la localización de fincas registrales y la obtención de información sobre las mismas (procedimientos de inmatriculación, deslindes, excesos de cabida, etc).

Se creó en 2015 a partir de la modificación en el artículo 203 de Ley Hipotecaria introducido por la ley 13/2015 y, actualmente, se encuentra coordinado con el Catastro en algunas parcelas.

¿Cómo coordinar una finca con el Catastro y el Registro de la Propiedad?

Las discrepancias entre el Catastro y el Registro de la Propiedad se dan cuando algún dato sobre el inmueble (los metros, la altura o la titularidad) no coincide. En estos casos, para llevar a cabo la coordinación, hay que iniciar un proceso de regularización que depende de dónde esté el error. 

Pasos para resolver las diferencias entre Catastro y Registro de la Propiedad

1. Contratar un topógrafo para medir la finca y obtener un informe técnico
2. Contrastar el informe técnico con los datos del Registro de la Propiedad y el Catastro para detectar cuál está equivocado. 
3. Si el error está en el Catastro, habrá que presentar los planos; el certificado registral y el modelo catastral de corrección de errores para subsanarlo. 
4. Si el error está en el Registro de la Propiedad, habrá que solicitar un Certificado Catastral, Expediente de dominio o manifestación dependiendo del grado de discrepancia.  
5. Si los dos registros están equivocados, hay que demostrar la veracidad y legitimidad del dato a subsanar, bien con una cartografía histórica; bien con el consentimiento de los vecinos. 

Corregir error en el Catastro

La corrección de un error en el Catastro (por ejemplo, una discrepancia con el Registro de la Propiedad) se resuelve iniciando un procedimiento de “Subsanación de discrepancias”. 

Las fases del trámite de subsanación de discrepancias para corregir un error en el Catastro son: 

1. Acuerdo de inicio
2. Notificación
3. Audiencia de los interesados
4. Resolución
5. Notificación de la resolución

Corregir error en el Registro de la Propiedad

Los pasos para rectificar un error en el Registro de Propiedad están regulados por el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, y en el caso de las discrepancias de superficie dependen del porcentaje que se supere sobre el tamaño inscrito. 

Por ejemplo, si los metros que queremos rectificar son inferiores al 10% de la finca, no será necesario tramitar ante notario un expediente de rectificación; y podrá realizarse el trámite con una certificación catastral. Es decir, si tenemos una finca registral de 100 metros cuadrados y queremos rectificar su tamaño a 109, no será necesario recurrir a un notario para subsanar el error. 

Cómo corregir la superficie de una finca con un expediente de dominio

Los errores que supongan una rectificación de más del 10% de la superficie inscrita del inmueble o excesos de cabida se deben corregir mediante un expediente de dominio. 

El expediente de dominio es un procedimiento notarial para regularizar la información sobre una finca registral inscrita en el Registro de la Propiedad. Además de para subsanar excesos de cabida, también se emplean para llevar a cabo reanudaciones del tracto sucesivo e inmatriculaciones. 

La persona interesada en presentar el expediente de dominio para rectificar el error de superficie en el Registro, debe presentar una solicitud que incluya: 

1. Descripción de la finca actualizada
2. Si los datos del Catastro son correctos, Certificación Catastral 
3. Si los datos del Catastro son incorrectos, Representación Gráfica Georreferenciada
4. Declaración responsable sobre la ausencia de negocios tras la rectificación
5. Datos sobre los titulares de la finca y las fincas colindantes

Fuentes:

Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social.

Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.

Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria.

Fuente: https://arquitasa.com/

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La referencia catastral es un número que identifica los bienes inmuebles en el Catastro. Consiste en un código alfanumérico de 20 dígitos único e independiente; y sirve para localizar la finca dentro de la Sede Electrónica del Catastro. 

Las coordenadas del inmueble (la dirección, municipio, provincia, polígono, parcela) son algunos de los datos catastrales que podemos encontrar gracias al número catastral. Otra información útil que podemos obtener gracias a la referencia del catastro es la superficie o el tipo de uso, aunque siempre es recomendable contrastar esta información con el Registro de la Propiedad. 

¿Cuál es el número de referencia catastral?

A partir del número catastral, se puede leer cierta información sobre el inmueble. Existen dos tipos de números catastrales según su estructura

Por ejemplo, si la referencia que tenemos es 12345 01 BB1234A 1000 BB, podemos obtener los siguientes datos: 

• 12345: localización de la parcela catastral.
• 01: localización de la parcela catastral dentro de la edificación.
• BB1234A: coordenadas de la parcela en el plano catastral.
• 1000: planta donde se localiza la parcela catastral dentro de la edificación.
• BB: números de control. 

Este número catastral identifica mayoritariamente a los inmuebles urbanos. 

Si, por el contrario, el número catastral presenta el siguiente formato 00 123 A 456 12345 1000 BB: 

• 00: Provincia
• 123: Municipio
• A: Sector
• 456: Polígono
• 12345: Parcela
• 1000: planta donde se localiza la parcela catastral dentro de la edificación.
• BB: números de control.

Este número catastral identifica mayoritariamente a los inmuebles rústicos.

¿Qué es el Catastro?

El Catastro es una institución dependiente del Ministerio de Hacienda y Función Pública donde se registran los bienes inmuebles situados en España para calcular los impuestos y otros tributos. A diferencia del Registro de la Propiedad, la inscripción de las fincas es gratis y obligatoria. 

La Sede Electrónica del Catastro o Catastro Virtual es una herramienta digital para localizar cualquier bien inmueble a partir de su número de referencia catastral u otros datos. 

¿Qué es una Finca o Parcela Catastral?

Una parcela o finca catastral es una fracción de terreno determinada que cuenta con una referencia catastral que la identifica y una ficha catastral que la describe. A diferencia de una finca registral, la finca o parcela catastral solo tiene validez tributaria y depende del Catastro. 

¿Para qué sirve la referencia catastral?

La referencia catastral sirve para localizar la ficha o el plano del inmueble en el Catastro, así como identificar la finca ante el Ministerio de Hacienda y Función Pública. La utilidad principal de este número es identificar la finca en operaciones entre particulares o institucionales. 

Las situaciones más comunes en las que podemos necesitar el número del catastro son: 

1. Presentar la Declaración de la Renta 
2. Solicitar una tasación del inmueble
3. Inscripción en el Registro de la Propiedad 
4. Documentos Públicos
5. Comprar o vender el inmueble
6. Herencias, donaciones y separaciones de bienes 

¿Qué información se obtiene con la referencia catastral?

1. Datos descriptivos del inmueble 
   1. Referencia Catastral
   2. Localización
   3. Clase
   4. Uso principal
   5. Superficie construida 
   6. Año de construcción
2. Parcela catastral
   1. Tipo de parcela (por ejemplo, construida con o sin división horizontal)
   2. Localización 
   3. Superficie gráfica
3. Construcción
   1. Uso principal
   2. Escalera
   3. Planta
   4. Puerta
   5. Superficie 
   6. Tipo de reforma
   7. Fecha reforma
4. Cartografía
   1. Cartografía catastral
   2. GML, croquis por plantas (FXCC), foto de fachada
   3. Acceso a otros visores cartográficos
5. Consulta gráfica y descriptiva 

Tipos de referencia catastral

La información catastral es única y sirve para identificar todos los bienes inmuebles ubicados en España. Dentro de esta definición, se pueden distinguir dos tipos de referencias catastrales según la nomenclatura utilizada para construir el número: la referencia catastral urbana y la referencia catastral rústica. 

La diferencia principal entre las dos clases de referencias del catastro (rústica y urbana) es que, en el número urbano, el localizador comienza por el código de la finca o parcela; mientras que en el número rural, el localizador empieza por las coordenadas de la provincia, el municipio, sector, polígono y parcela. 

Referencia catastral urbana

La referencia catastral urbana es el código alfanumérico, único y oficial que identifica a los bienes inmuebles de naturaleza urbana dentro del Catastro. Se caracteriza por comenzar con la identificación de la finca; continuar con los dígitos de ubicación en el plano; el inmueble dentro de la edificación y, por último, los caracteres de control. 

Referencias catastrales rústicas

La referencia catastral de tipo rústica es el código único y oficial de naturaleza alfanumérica que localiza a los bienes inmuebles de naturaleza rural en el Catastro. Se diferencia de la referencia catastral urbana porque comienza con los dígitos que localizan la finca en la provincia, municipio, sector, polígono y parcela. 

¿Dónde encontrar y cómo buscar la referencia catastral?

La forma más sencilla de sacar la referencia catastral es visitando el Catastro Virtual (o Sede Electrónica del Catastro) y accediendo al localizador. 

El localizador es una herramienta digital del Catastro que permite a cualquier persona encontrar un inmueble a partir de cierta información catastral como la dirección, la situación en el mapa. También permite acceder a la ficha catastral y cierta información sobre la finca. 

¿Cómo sacar la referencia catastral?

El número catastral puede obtenerse de dos formas: mediante datos o cartografía. Para ello, hay que acceder al localizador de la Sede Electrónica del Catastro, seleccionar la vía que más se ajuste a la información de la que disponemos e introducir los datos o localizar el inmueble en el plano cartográfico. 

Una vez situada la parcela catastral, podemos consultar la referencia y la ficha con toda la información catastral del inmueble. 

Las cinco formas de sacar la referencia catastral a través del localizador del Catastro Virtual son: 

Buscar referencia catastral por cartografía 

La forma más sencilla de obtener el número de Catastro en la herramienta del localizador de la Sede Electrónica es buscando el inmueble en el plano cartográfico. 

El primer paso para obtener la referencia catastral por la vía cartográfica es ingresar al Localizador catastral; pulsar el botón de ‘Cartografía’ y navegar por el mapa hasta encontrar el inmueble. 

Buscar referencia catastral por dirección (Calle/Número)

Para obtener la referencia del catastro a través de la dirección del inmueble, primero hay que acceder a la herramienta del localizador; seleccionar la pestaña de “Calle/Número” y, después, seleccionar si queremos consultar mediante ‘datos’. 

Al pulsar el botón de ‘datos’ se accede a la información catastral de la parcela y los inmuebles ubicados en ella. 

Buscar referencia catastral por ubicación (Polígono/Parcela)

El número catastral puede encontrarse a partir del Polígono y la Parcela de la finca. Para obtenerlo de esta forma, es necesario entrar al localizador catastral, abrir la pestaña de “Polígono/Parcela”; rellenar los respectivos campos y pulsar el botón de ‘Datos’.

La búsqueda por polígono y parcela en la SEC es la más habitual para localizar las referencias catastrales de suelos rústicos. 

Buscar referencia catastral por coordenadas

Los sistemas de coordenadas GPS en decimal, GPS en grados, minutos y segundos, o UTM son otra manera de encontrar el número de referencia en el catastro de un predio o parcela. Primero, hay que entrar a esta opción en el localizador catastral; seleccionar el sistema de coordenadas y, por último, introducir los datos y realizar la consulta. 

Buscar referencia catastral por CRU

Otra forma de obtener el número del catastro es mediante el Código registral único o CRU (el identificador único de fincas registrales), aunque esta opción todavía no está disponible para todas las parcelas catastrales, ya que todavía no se ha actualizado la totalidad del Catastro con la información registral de los inmuebles. 

Otras formas de encontrar la referencia catastral

La forma más común para encontrar la referencia catastral es a través del Catastro Virtual. No obstante, existen muchas otras formas de obtener este número, puesto que se referencia en la mayoría de operaciones tributarias y, además, es una forma común de identificar el inmueble en contratos de compraventa y otros documentos. 

Consultar el recibo del I.B.I

Una de las formas más sencillas de consultar tanto la referencia catastral como el valor catastral del inmueble es el el recibo del IBI en el apartado de ‘Datos del inmueble’.

Para consultar la referencia catastral en el recibo del IBI, hay que buscar el último justificante de pago del Impuesto sobre los Bienes Inmuebles. Dependiendo del banco y el municipio que genere el recibo puede variar la posición del número, pero para localizarlo solo hay que tener en cuenta que se compone de 20 dígitos. 

Consulta telefónica o presencial a la oficina del catastro

Una forma sencilla de localizar la referencia catastral de un piso, parcela o cualquier tipo de inmueble es llamando por teléfono a la Línea Directa del Catastro al 913 874 550 o 902 373 635 o acudiendo a una de sus oficinas presenciales. 

Para realizar una consulta presencial en una de las Gerencias Territoriales del Catastro es necesario solicitar cita previa a través de la Línea Directa. 

Servicio de Declaración de la Renta WEB

Otro lugar donde podemos encontrar el número que identifica al inmueble en el Catastro es en el servicio de Renta WEB que el Ministerio de Hacienda pone a disposición de los ciudadanos para presentar la Declaración de la renta. 

Para consultar la referencia de esta forma, primero hay que acceder a la herramienta de la Renta WEB y, una vez identificado, acceder al apartado de rendimientos de capital inmobiliario. 

Cédula de Habitabilidad

El número catastral suele encontrarse en el primer apartado de la cédula de habitabilidad (el documento municipal que acredita que un inmueble residencial es habitable). 

Contrato de compraventa o escrituras

El contrato de compraventa de un inmueble o sus escrituras suelen recoger la referencia catastral como un elemento más de identificación de la finca, junto con al CRU o IDUFIR y a la posición en el Registro de la Propiedad. 

Dónde consultar la referencia catastral en el Catastro Físico

Preguntas Frecuentes sobre la Referencia Catastral

¿Cómo incorporar la referencia catastral en la renta?

La referencia catastral del inmueble debe incorporarse en la Declaración de la Renta de todos los contribuyentes, tanto para declarar el domicilio habitual como para computar el patrimonio inmobiliario y los rendimientos de los alquileres. 

El número catastral de la vivienda habitual se incorpora a la declaración de la renta en el apartado donde se definen los datos personales del contribuyente. 

Respecto al resto de inmuebles que el tributario tiene en su propiedad y de los que puede obtener rendimientos, se declaran añadiéndoles una a una en el servicio de Renta Web a continuación de la casilla 50. 

¿Cuál es el valor catastral? 

El valor catastral es una estimación del Catastro por la que se asigna una cantidad a cada inmueble: en términos populares, se trata de una ‘tasación administrativa o catastral’. Desde enero de 2022, el valor catastral ha sido completado por el ‘valor de referencia’.

El valor de referencia es un precio objetivo que se utiliza como base imponible para calcular los impuestos relativos a bienes inmuebles. 

¿Dónde buscar el valor catastral de un inmueble?

Para conocer el valor catastral de un inmueble es necesario ser su propietario. Para obtenerlo, se puede consultar el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles o a través de los canales oficiales del Catastro: la Sede Electrónica o las oficinas presenciales. 

¿Cómo saber el valor catastral sin ser propietario?

No es posible conocer el valor catastral de un inmueble sin ser propietario de la finca, ya que para consultar esa información es necesario acreditarse como dueño de la parcela catastral o disponer de un recibo del IBI de la misma. 

Cómo recurrir el valor de referencia del catastro

Desde la entrada en vigor del nuevo ‘valor de referencia’ la base imponible de algunos impuestos que afectan a las propiedades inmobiliarias (Impuesto sobre el Patrimonio, Transmisiones Patrimoniales, Sucesiones y Donaciones o Actos Jurídicos Documentados) se calcula en función de una cantidad preasignada desde la administración. 

Antes del valor de referencia, la base imponible de estos impuestos se calculaba con el precio de compraventa determinado en las escrituras de la propiedad. 

Ahora, si el contribuyente no está de acuerdo con el valor de referencia asignado a un bien inmueble para calcular los impuestos derivados de su propiedad, debe recurrir ante la Administración Pública. 

Para recurrir el valor de referencia del Catastro, hay que solicitar un informe de tasación del inmueble o informe pericial y seguir las indicaciones previstas en la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (10.3) o el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (artículo 9.4)

Actualmente, no se puede impugnar el valor de referencia para el Impuesto sobre el Patrimonio. 

«Si los obligados tributarios consideran que la determinación del valor de referencia perjudica a sus intereses legítimos, podrán solicitar la rectificación de la autoliquidación que hayan presentado o interponer recurso de reposición ante la Administración tributaria o reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Económico Administrativo Regional, contra la liquidación que, en su caso, les practique la Administración gestora del tributo».«BOE» núm. 305, de 22 de diciembre de 2021

¿Con la referencia catastral puedo saber el valor catastral?

Sí, para conocer tanto el valor catastral como el valor de referencia de un inmueble es necesario ingresar en la Sede Electrónica del Catastro y autentificar la identidad del propietario mediante un Certificado Digital, el sistema Clave o con el DNI/NIE y Número de soporte/IDESP/IXESP. 

Aprende más sobre las diferencias entre valor catastral y valor de mercado

¿Es obligatorio poner la referencia catastral?

Sí, a diferencia del CRU, la referencia catastral del inmueble es un identificador obligatorio de la propiedad ante el Ministerio de Hacienda y Función Pública. De la misma forma, también es preceptivo indicar la referencia catastral de la vivienda habitual y otros inmuebles en propiedad en la Declaración de la Renta. 

Fuentes:

• Sede Electrónica del Catastro: https://www.sedecatastro.gob.es/
• Dirección Nacional del Catastro: https://www.catastro.meh.es/
• Anuncio de la Dirección General del Catastro para general conocimiento de los valores de referencia de los bienes inmuebles urbanos. Publicado en: «BOE» núm. 305, de 22 de diciembre de 2021, páginas 75935 a 75935 (1 pág.)
• Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

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El Impuesto sobre Bienes Inmuebles, antiguamente llamado contribución, es una tasa municipal que grava el valor de los bienes inmuebles según su superficie, volumen edificable y valor catastral.  Es una contribución directa que se cobra al propietario de la finca.

El IBI tiene como objetivo que los propietarios de los inmuebles urbanos contribuyan con una tasa municipal para recibir a cambio unos determinados servicios. Los Ayuntamientos, con la recaudación obtenida, acometen, además, otras obras y prestan otros servicios al resto del municipio.

Con todo ello  se consigue una cierta redistribución interna de la riqueza. Los Inmuebles pagan este impuesto de forma proporcional a su valor. En la mayoría de municipios, este valor está referenciado a los parámetros del Catastro.

El Valor Catastral es inferior a los valores de mercado. 

Junto con el Impuesto sobre Actividades Económicas y el Impuesto sobre Vehículos de Tracción Mecánica, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles es la tasa recaudada por los ayuntamientos de España según el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo. 

Tienen la obligación de pagar el IBI todas las personas titulares de un bien inmueble (rústico o urbano) inscritas a fecha 1 de enero en el Registro de la Propiedad como dueñas de la finca: el hecho imponible del IBI es la titularidad sobre un bien inmueble y el sujeto pasivo (contribuyente) es la persona natural, jurídica o entidad que la ostenta. 

Impuesto directo o indirecto 

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es un tributo directo. Es decir, una contribución que grava la propiedad de alguien sobre una finca. También son impuestos directos el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, el Impuesto de Sociedades, de Sucesiones o Donaciones o de Actividades Económicas. 

Los impuestos directos son los tributos donde se paga en función de la propiedad: el estado cobra una cantidad sobre un título o derecho. Por el contrario, los impuestos indirectos (como el IVA o los aranceles) gravan el consumo de algo.

Calcular el IBI

El IBI se calcula a partir del valor catastral. Dependiendo del ayuntamiento, el porcentaje a pagar varía entre el 0,4% y el 1,3% para fincas urbanas. En esta web del Ministerio de Hacienda se puede consultar cuánto porcentaje de IBI cobra cada municipio. 

Una vez descubierto cuánto se paga de IBI en el municipio donde se ubica el inmueble, hay que acudir al Catastro para consultar el Valor Catastral de la finca. Para consultarlo, se puede acudir a la Sede Electrónica del Catastro. 

En este artículo tienes toda la información para consultar el Catastro y calcular el valor catastral de un inmueble. 

Consultar Referencia Catastral

Después, para calcular el IBI de una casa, se multiplican ambos datos (valor catastral y porcentaje impositivo del municipio). 

Consultar el IBI

Puedes consultar cuánto corresponde pagar de IBI en el ayuntamiento donde se ubique el inmueble de forma presencial o telemática. Para hacerlo, hay que dirigirse al Área de Administración de Tributos o departamento donde se gestione el IBI, y solicitar el recibo. 

De la misma manera, para consultar el IBI online, debes ingresar en la sede electrónica del ayuntamiento donde se gestionan los tributos municipales, identificarte y consultar el recibo online. Si se encuentra dentro del periodo de pago, el ayuntamiento te permitirá abonar el IBI en la misma plataforma. 

Para acceder a la plataforma municipal donde puedes pagar el IBI, tienes que ingresar tu código tributario (número de identificación que puedes encontrar en el recibo del año anterior) y tu DNI. Aunque esto puede variar dependiendo del procedimiento de cada ayuntamiento.

Una vez conseguido el recibo del IBI, puedes identificar el valor del inmueble y el importe a abonar de IBI. 

Pagar el IBI 

La forma de pagar el IBI depende de cada administración municipal pero, por lo general, existen dos formas de abonar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles: internet (con tarjeta o domiciliación) y presencial (acudiendo a un banco autorizado con el recibo). 

Pagar el IBI por Internet

Si el ayuntamiento donde se encuentra el inmueble contempla el pago online, debes acudir a su sede electrónica y, una vez emitido el recibo, buscar la sección de “Pago de recibos” donde están todos los cobros pendientes. 

Una vez ahí, hay que rellenar los datos correspondientes a la identificación del contribuyente y el inmueble y acceder a la pasarela de pago. 

Algunos bancos y ayuntamientos, tienen la opción de pagar el recibo del IBI desde la banca online. 

Pagar el IBI de forma presencial

Si el ayuntamiento no tiene opción de pagar online o prefieres hacerlo de forma presencial, debes acudir con el recibo (emitido por sede electrónica o en el ayuntamiento) a un banco autorizado para abonar la cantidad correspondiente. 

Pagar el IBI fuera de plazo 

El retraso en el pago de un impuesto, como el IBI, implica una sanción en función de la cantidad de tiempo que pasa entre que se vence el plazo y se abona la tasa. 

• Antes de la notificación de intereses de demora, se recarga el 5% del IBI 
• Entre tres y seis meses, sin notificación de apremio, se recarga el 10% del IBI. 
• A partir de seis meses o notificación de apremio, se recarga el 20% del IBI. 

El IBI de inmuebles rústicos

Los bienes inmuebles según el catastro de clasifican en Bienes Inmuebles Urbanos (BIU) o Bienes inmuebles rústicos (BIR), dependiendo de si están clasificadas como rústicas o urbanas, las fincas tienen un tipo de gravamen u otro que viene determinado por la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y la administración municipal correspondiente. 

Mientras que para los inmuebles urbanos el gravamen máximo puede ser del 1,10, para los inmuebles rústicos puede ser de 0,9, y varía en función del tipo de municipio.

Inmuebles que no pagan IBI

Existen dos tipos de inmuebles que no pagan el IBI: los exentos y los no sujetos. 

Inmuebles exentos de pagar IBI

Según el decreto ley que regula los impuestos municipales, los inmuebles directamente exentos de pagar el IBI son: 

1. Propiedad del Estado, CCAA, entidades locales o defensa nacional.
2. Propiedad de montes en mano común o terrenos propiedad de agrupaciones vecinales como grupos sociales, no como entidades administrativas.  
3. Propiedad de la Iglesia Católica, mezquitas y sinagogas.
4. Propiedad de la Cruz Roja
5. Propiedad de Gobiernos extranjeros para representación diplomática, consular u oficial. 
6. Superficies con especies determinadas reglamentariamente. 
7. Terrenos ocupados por el ferrocarril y edificios destinados a su explotación (estaciones o almacenes. 

De la misma forma, solicitándolo previamente, pueden quedar exentas según la ley estas fincas: 

1. Inmuebles destinados a la enseñanza 
2. Superficies de montes dedicadas a la repoblación forestal 
3. Centros sanitarios de titularidad pública (regulados por la ordenanza municipal)
4. Espacios declarados de interés cultural. 
5. Inmuebles con una cuota de IBI inferior a cierta cantidad determinada por la ordenanza fiscal. 

Bonificaciones del IBI 

Las bonificaciones del IBI son una cantidad que se descuenta al importe del tributo por cumplir algún requisito. Pueden dividirse entre bonificaciones obligatorias y bonificaciones potestativas y deben solicitarse previamente por la persona interesada. 

Bonificaciones del IBI obligatorias

Las bonificaciones obligatorias son las que afectan a todos los ayuntamientos, estas son:

• Obras de urbanización, construcción y promoción inmobiliaria entre el 50 y 90% de la cuota. 
• Viviendas de Protección Oficial (VPO) o similares, 50%.
• Bienes rústicos de cooperativas agrarias, 95%.

Bonificaciones del IBI potestativas

Las bonificaciones potestativas son aquellas que pueden elegir los ayuntamientos y que están reguladas por la ordenanza fiscal municipal correspondiente dentro del marco de la Ley de Haciendas Locales. 

• Familias numerosas, hasta el 90%
• Instalación de energía solar, hasta el 50%
• Actividades económicas de interés municipal, hasta el 95%
• VPO a partir del 3º período impositivo, hasta el 50%.
• Inmuebles de características especiales, hasta el 90%.

Bonificación del IBI por Viviendas de Protección Oficial

Los inmuebles declarados como viviendas de protección oficial tienen derecho a una bonificación del 50% sobre el impuesto de bienes inmuebles durante los tres primeros periodos impositivos desde que se concede la Cédula Definitiva. 

Una vez transcurrido el periodo regulado por la Ley de Haciendas Locales, algunos ayuntamientos bonifican el 50% a las VPO. 

Bonificación del IBI por familia numerosa

La bonificación del IBI por familia numerosa es una bonificación potestativa, es decir, cada ayuntamiento decide si la concede o no. Por tanto, para comprobar si un inmueble tiene derecho al descuento por familia numerosa en su cuota del impuesto sobre bienes inmuebles, hay que consultar la regulación local del municipio donde se ubica la finca. 

Por ejemplo, en el Ayuntamiento de Murcia, los titulares de familia numerosa pueden bonificar el 50% del impuesto para la categoría general y el 90% para la categoría especial. 

Reclamar el IBI 

Existe un procedimiento para reclamar el IBI cuando se considera que el importe es demasiado alto. 

Para reclamar el IBI, primero tenemos que solicitar la información de la cuota al ayuntamiento pidiendo el recibo. Después debes calcular el valor catastral que, aproximadamente, corresponde al 50% del valor de mercado. 

Para comprobarlo, debes acudir al catastro y consultar el valor del inmueble, además de solicitar una tasación oficial para determinar el valor real. 

Una vez tengamos la información, debemos reclamar el IBI interponiendo un recurso de reposición, una reclamación económico-administrativa o un recurso contencioso administración, a través de una tasación para reclamar a hacienda. 

El plazo para presentar el recurso es de un mes desde la notificación. Aunque se presente un recurso, es recomendable abonar la cuota del IBI en el plazo voluntario. 

Tasación inmobiliaria para reducir el IBI 

Para reducir el IBI a pagar por un inmueble, debemos solicitar una tasación pericial contradictoria y solicitar una corrección del valor catastral. 

En resumen

Preguntas frecuentes sobre la contribución

Impuesto contribución

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles, también conocido como IBI o Contribución, es un tributo que recae sobre la titularidad de los bienes inmuebles. Este impuesto es gestionado por los ayuntamientos y su objetivo principal es financiar los gastos públicos y servicios municipales. El importe del IBI se determina en función del valor catastral del inmueble y de los tipos impositivos establecidos por cada municipio.

El IBI se calcula tomando como base el valor catastral del inmueble, el cual es establecido por la administración tributaria. Este valor se obtiene a partir de diferentes variables como la ubicación, el tamaño y las características del inmueble. Una vez determinado el valor catastral, se aplica el tipo impositivo correspondiente para obtener la cuota a pagar.

Es importante tener en cuenta que el IBI no solo se aplica a las viviendas, sino también a otros tipos de bienes inmuebles como locales comerciales, terrenos o garajes. Además, existen diferentes bonificaciones y exenciones que pueden aplicarse en determinados casos, como por ejemplo para viviendas de protección oficial o para propietarios con bajos ingresos.

• La contribución es un impuesto de carácter local, por lo que cada municipio tiene la potestad de fijar sus propios tipos impositivos.
• El pago de contribución suele realizarse de forma anual, aunque en algunos casos se puede fraccionar en varios pagos.
• El impago de contribución puede conllevar sanciones e incluso la posibilidad de que el ayuntamiento proceda a embargar el inmueble.
• El importe recaudado a través del IBI se destina a financiar los servicios públicos municipales, como el mantenimiento de calles, alumbrado, recogida de basuras, entre otros.

¿El ibi y la contribución es lo mismo?

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y la Contribución son términos que a menudo se utilizan indistintamente para referirse al mismo impuesto. Sin embargo, existen pequeñas diferencias entre ambos conceptos.

El IBI es un impuesto local que grava la propiedad de los bienes inmuebles, ya sean urbanos o rústicos. Se calcula en base al valor catastral de la propiedad y puede variar dependiendo del municipio en el que se encuentre. Este impuesto es de carácter periódico y debe pagarse anualmente.

Por otro lado, la Contribución es una tasa que se aplica a la propiedad inmobiliaria y tiene un carácter más general. A diferencia del IBI, la Contribución puede ser utilizada por los municipios para financiar diferentes servicios públicos, como el mantenimiento de calles, alumbrado, recogida de basuras, entre otros. La tasa de Contribución también se calcula en base al valor catastral de la propiedad y se paga de forma periódica, generalmente anualmente o trimestralmente.

• En resumen:
• El IBI es un impuesto local que grava la propiedad de los bienes inmuebles.
• La Contribución es una tasa que se utiliza para financiar servicios públicos.
• Ambos impuestos se calculan en base al valor catastral de la propiedad.

¿Las fincas rústicas pagan contribución?

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o Contribución es un impuesto que se aplica a la propiedad de bienes inmuebles, ya sean urbanos o rústicos. Sin embargo, es importante destacar que las fincas rústicas también están sujetas al pago de este impuesto.

Las fincas rústicas, que son aquellas destinadas principalmente a la explotación agrícola, ganadera o forestal, también se consideran bienes inmuebles a efectos del IBI. Esto significa que los propietarios de fincas rústicas están obligados a pagar la contribución correspondiente de acuerdo con la valoración catastral de sus terrenos.

Es importante tener en cuenta que el importe a pagar por las fincas rústicas puede ser diferente al de las fincas urbanas, ya que la valoración catastral se realiza teniendo en cuenta las características específicas de cada tipo de propiedad.

¿Una casa en terreno rústico paga ibi?

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), también conocido como Contribución, es un tributo que se aplica a la propiedad de bienes inmuebles. Este impuesto se basa en el valor catastral de la propiedad y es recaudado por los ayuntamientos en España.

En el caso de una casa ubicada en terreno rústico, también está sujeta al pago del IBI. Aunque los terrenos rústicos pueden tener características diferentes a los urbanos, como estar destinados a la agricultura o la ganadería, su propiedad sigue siendo gravada con este impuesto.

Es importante tener en cuenta que el valor catastral de una propiedad en terreno rústico puede ser diferente al de una propiedad en terreno urbano. Esto se debe a que se consideran diferentes variables en el cálculo, como la productividad agrícola del terreno.

Bibliografía y referencias:

1. Ley de Haciendas Locales de España (Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo): Esta es la legislación clave que regula el IBI en España. Puedes consultar el texto completo de la ley en el Boletín Oficial del Estado (BOE) o en la página web del Gobierno de España.
2. Ayuntamiento de tu ciudad: La página web oficial de tu ayuntamiento tendrá información detallada sobre las tarifas y regulaciones específicas del IBI en tu localidad.
3. Ministerio de Hacienda de España: El sitio web del Ministerio de Hacienda y Función Pública de España proporciona recursos y documentos relacionados con los impuestos locales, incluido el IBI.
4. Revistas académicas y artículos especializados: Busca artículos académicos y revistas especializadas en derecho fiscal y finanzas locales. Algunos ejemplos incluyen el «Revista de Estudios de Economía Aplicada» y el «Cuadernos de Economía y Derecho.»
5. Libros sobre fiscalidad local y el IBI: Busca libros que aborden la fiscalidad local y el IBI en particular. Algunos autores relevantes en este campo incluyen a Alberto Ibáñez Pérez, Francisco Gascón Inchausti, y otros expertos en derecho tributario.
6. Impuesto sobre Bienes Inmuebles: Algunas consideraciones para su posible reforma.

Fuente: https://arquitasa.com/

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¿Qué es la Nuda Propiedad?

La nuda propiedad es el derecho de propiedad sobre un inmueble, pero sin el derecho de uso y disfrute del mismo. En otras palabras, el titular de la nuda propiedad es dueño del bien, pero no puede vivir en él ni utilizarlo mientras exista un usufructo vigente sobre el inmueble. Al adquirir la nuda propiedad, el comprador compra el valor del inmueble a un precio reducido y, a cambio, espera a que el usufructo se extinga (generalmente tras el fallecimiento del usufructuario) para poder disponer del inmueble en su totalidad.

Este tipo de compra puede ser muy atractivo para inversores que no necesitan un retorno inmediato, sino que buscan una inversión a largo plazo y con potencial de revalorización.

¿Qué es el Usufructo?

El usufructo es el derecho a usar y disfrutar de una propiedad sin ser el dueño. Quien ostenta el usufructo, llamado usufructuario, tiene el derecho de vivir en el inmueble o de alquilarlo y obtener ingresos de él. Sin embargo, no puede vender la propiedad en su totalidad ni realizar cambios sustanciales sin el permiso del titular de la nuda propiedad.

Este derecho se suele reservar, por ejemplo, en casos de herencias o cuando una persona mayor vende su propiedad con la condición de seguir viviendo en ella de por vida, asegurando así su tranquilidad y permanencia en el lugar.

Beneficios de Invertir en Nuda Propiedad

Invertir en nuda propiedad tiene varias ventajas:

1. Descuento en el precio: Al no poder disponer del inmueble inmediatamente, el precio de compra suele ser considerablemente más bajo que en una compraventa tradicional.
2. Potencial de revalorización: Con el tiempo, el valor del inmueble puede aumentar, especialmente en mercados inmobiliarios en auge.
3. Exención de gastos: Habitualmente, el nudo propietario no es responsable de los gastos del inmueble (como mantenimiento o impuestos de propiedad), los cuales suelen ser responsabilidad del usufructuario.

Beneficios del Usufructo para Propietarios

Para los actuales propietarios de un inmueble, esta estrategia puede ser atractiva por varias razones:

1. Liquidez inmediata: Vender la nuda propiedad les permite obtener capital sin tener que abandonar el inmueble.
2. Seguridad habitacional: Conservan el derecho de uso y disfrute, por lo que pueden seguir viviendo en el inmueble.
3. Planificación patrimonial: Puede ser una forma de asegurarse de que sus herederos reciban un activo tangible con un valor ya capitalizado.

¿Cuándo Considerar la Nuda Propiedad y el Usufructo?

Estos conceptos pueden ser útiles en distintas situaciones:

• Personas mayores que quieren obtener liquidez sin dejar su hogar.
• Inversores a largo plazo que buscan oportunidades en bienes raíces sin necesidad de retorno inmediato.
• Familias que planifican herencias y buscan soluciones fiscales y estructuradas.

Cómo se adquiere la nuda propiedad

La forma más habitual de adquisición de la nuda propiedad es cuando alguien hereda esa nuda propiedad de un inmueble reservándose el derecho de usufructo para el cónyuge viudo.

También es frecuente obtener la nuda propiedad a través de la donación con reserva de usufructo, mecanismo a través del cual el donante transmite la nuda propiedad al donatario, pero reservándose el usufructo vitalicio del bien.

Otro caso podría ser cuando el propietario de una vivienda vende la nuda propiedad y se reserva el usufructo. Las personas que optan por esta solución son normalmente personas mayores que no tienen herederos o necesitan recursos económicos. De esta forma, se aseguran el uso de la vivienda, generalmente vitalicio (durante toda su vida) y reciben una compensación económica.

¿Cuándo se adquiere el uso y disfrute de la nuda propiedad?

El pleno dominio sobre una finca usufructuada se consolida cuando la propiedad, el uso y disfrute se reúnen en una misma persona. La consolidación del pleno dominio se producirá cuando ocurra alguno de estos casos:

• – Venta del usufructo: En caso de que el usufructuario decida vender su derecho de usufructo (lo más habitual es venderlo al nudo propietario).
• Extinción del usufructo, que puede deberse a tres causas: 

1. – Muerte del usufructuario: Cuando fallece el usufructuario el goce, uso y disfrute del bien usufructuado, pasa al nudo propietario. En el caso de que el usufructo corresponda a varias personas en proindiviso, el nudo propietario no recibe el pleno dominio hasta la muerte de todos los usufructuarios.
3. – Cumplimiento del plazo por el que se constituyó: En el caso de morir el usufructuario antes del plazo estipulado, también pasará al nudo propietario el uso de lo usufructuado, salvo pacto contrario.
5. – Cumplimiento de la condición resolutoria establecida en el pacto de usufructo: Si el usufructo se atribuye hasta que el nudo propietario, por ejemplo, contraiga matrimonio, después de casarse éste recibirá el pleno dominio.

¿Qué derechos tiene el nudo propietario?

Comencemos a nombrar los derechos del nudo propietario teniendo en cuenta que este no tiene ningún poder sobre la vivienda en cuestión:

• Derecho de propiedad: El nudo propietario tiene en propiedad la vivienda, aunque como hemos dicho, no tiene derecho de uso y disfrute.
• Derecho a vender la nuda propiedad: Puede vender la nuda propiedad a una tercera persona, pero siempre y cuando se respeten los derechos del usufructuario. El artículo 489 del Código Civil establece que “el propietario de bienes en que otro tenga el usufructo podrá enajenarlos, pero no alterar su forma ni sustancia, ni hacer en ellos nada que perjudique al usufructuario”. 
• Derecho a hipotecar la nuda propiedad: Según lo dispuesto en el artículo 107.2 de la Ley Hipotecaria, se puede pedir un préstamo hipotecario sobre la nuda propiedad de la finca usufructuada. Si al extinguirse el usufructo se consolida el pleno dominio en el nudo propietario hipotecante, la hipoteca se extenderá también al usufructo, salvo pacto en contrario.   
• Derecho a realizar obras y mejoras: Según el artículo 503 del Código Civil se podrán realizar obras y mejoras en la vivienda sobre la que tiene la nuda propiedad, siempre que no perjudique al usufructuario. 
• Derecho a que se restituya el uso y disfrute de la vivienda cuando se haya extinguido su usufructo: El artículo 522 del Código Civil indica que, “terminado el usufructo se entregará al propietario la cosa usufructuada, salvo el derecho de retención que compete al usufructuario o a sus herederos por los desembolsos de que deban ser reintegrados. Verificada la entrega se cancelará la fianza o hipoteca”. 

Obligaciones del nudo propietario sobre la vivienda

Las obligaciones del nudo propietario son las siguientes:

• Hacerse cargo de las reparaciones extraordinarias del bien, en este caso, la vivienda: Según el artículo 501 del Código Civil, las reparaciones extraordinarias serán de cuenta del propietario. “El usufructuario está obligado a darle aviso cuando fuere urgente la necesidad de hacerlas”, explica el artículo. 
• Respetar el derecho del usufructuario: El artículo 489 del Código Civil señala que el nudo propietario “no podrá alterar las características de la cosa usufructuada, ni realizar actos que perjudiquen el derecho del usufructuario”.
• Pago de los tributos e impuestos correspondientes al usufructo: El artículo 505 del Código Civil recalca que el nudo propietario tiene la obligación de hacerse cargo de los impuestos y tributos correspondientes al inmueble, con la excepción del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que correrá a cargo del usufructuario. 
• Abonar la hipoteca de lo usufructuado: Según el artículo 509 del Código Civil, el usufructuario de una finca hipotecada “no estará obligado a pagar las deudas para cuya seguridad se estableció la hipoteca” y, si la finca se embargara o vendiera judicialmente para el pago de la deuda, “el propietario responderá al usufructuario de lo que pierda por este motivo”.
• Responder ante el usufructuario: El nudo propietario deberá responder ante el usufructuario si la finca se embarga o se vende para saldar el pago de una deuda.
• Hacerse cargo de los gastos de comunidad: El Tribunal Supremo, en una Sentencia de mayo de 2005, indica que “constituye una obligación impuesta no a los usuarios de un inmueble, sino a sus propietarios”.

La venta de la nuda propiedad

Existen varios casos en los que se produce la compra de la nuda propiedad de un inmueble, pero no su usufructo. Ocurre en caso de personas mayores que no tienen herederos o quieren recibir un ingreso extra sin renunciar a seguir habitando su vivienda.

Legalmente, sí, se puede vender la nuda propiedad en España. La venta de la nuda propiedad es un acto jurídico en el que el propietario de un bien inmueble transfiere la titularidad de este, pero se reserva el derecho de usufructo, es decir, el derecho a usar y disfrutar del bien durante un tiempo determinado o de por vida.

En estos casos el comprador se beneficiará de un menor precio de compra por no poder poseer el inmueble durante unos años. En el caso del vendedor, la principal ventaja es que puede seguir usando la propiedad, recibir el dinero de la venta al instante y que todo queda escriturado ante notario.

¿Cómo tributa la venta de la nuda propiedad en el IRPF del usufructuario?

Si el usufructuario es mayor de 65 años y el inmueble que se va a vender es su vivienda habitual, está exento al 100% en la declaración de la renta, por lo que no tiene que pagar impuestos a la Agencia Tributaria.

En el caso de que la vivienda fuera una segunda residencia, sí estará sujeta al pago de impuestos en la declaración de la renta, salvo que el dinero obtenido por la venta se destine a un seguro de rentas vitalicias.

¿Cómo tributa la nuda propiedad en el IRPF del nudo propietario?

La ley advierte sobre que los nudos propietarios no tributan, sino que lo hace el que posee el derecho de uso y disfrute.

Un inmueble sobre el que se tiene la nuda propiedad no genera ningún tipo de tributación en la declaración de la renta, aunque el nudo propietario debe incluir el bien inmueble en la declaración e indicar en la clave de propiedad que ostenta la nuda propiedad, pero no así el usufructo.

Conclusión

La nuda propiedad y el usufructo son figuras jurídicas interesantes que ofrecen beneficios tanto para propietarios como para inversores. Entender sus implicancias y ventajas puede abrir un abanico de oportunidades en el mercado inmobiliario, facilitando estrategias que se adapten a distintas necesidades patrimoniales y de inversión.

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Recibir una herencia es un proceso complejo y repleto de trámites que los herederos deben conocer, como, por ejemplo, cuándo se hereda y cómo se reparte la misma.

Uno de los aspectos más críticos es el pago de impuestos, que pueden variar drásticamente según la comunidad autónoma, el valor del bien o el grado de parentesco con el fallecido. Renunciar a la herencia es otra opción legal, sobre todo si conlleva más deudas que beneficios, pero conviene meditarla, ya que se trata de un paso irreversible una vez formalizado ante notario.

La mejor estrategia ante esta situación es analizar en detalle cada caso y contar con el asesoramiento profesional para minimizar los riesgos y optimizar los beneficios de los herederos.

Por Idealista

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