Diferencias y coordinación entre Catastro y Registro

Una de las sorpresas más habituales al vender una casa en Tomelloso o Ciudad Real es descubrir que el Catastro y el Registro de la Propiedad no dicen lo mismo: metros distintos, una ampliación que no aparece, un patio que en un sitio está y en otro no. Casi nunca impide vender, pero hay que saber qué significa cada cosa y cómo arreglarlo antes de que aparezca el comprador. Aquí te lo explicamos.

Qué diferencia hay entre el Catastro y el Registro de la Propiedad

El Registro de la Propiedad

Es una institución que depende del Ministerio de Justicia y que llevan los registradores. Su función es jurídica: dice quién es el dueño de una finca y qué cargas tiene (hipotecas, embargos, servidumbres…), y protege a quien compra confiando en lo que está inscrito. Inscribir la compra no es obligatorio en general, pero sí muy recomendable: es lo que te protege frente a terceros. Y la hipoteca, para existir, tiene que inscribirse.

El Catastro Inmobiliario

Es un registro administrativo y fiscal del Ministerio de Hacienda. Describe físicamente los inmuebles (dónde están, cuánto miden, qué uso tienen, cuándo se construyeron), dice a nombre de quién figuran y les da un valor catastral. De ahí salen el IBI y la plusvalía municipal. Estar dado de alta en el Catastro es obligatorio, y los cambios (una ampliación, una segregación, un cambio de titular) hay que comunicarlos.

¿Qué prevalece, el Registro o el Catastro?

Para saber quién es el dueño y qué derechos hay sobre la finca, manda el Registro. La propia Ley del Catastro dice que sus datos se presumen ciertos, pero sin perjuicio de lo que diga el Registro, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecen. En cambio, para la descripción física (dónde está exactamente y qué linderos tiene), desde 2015 el Registro se apoya en la cartografía del Catastro cuando la finca está coordinada.

Qué documentos y datos tiene cada uno

Documentos del Catastro

• Referencia catastral: el código de 20 caracteres que identifica cada inmueble.
• Consulta descriptiva y gráfica (la «ficha catastral»): los datos del inmueble y su plano. Los datos no protegidos los puede ver cualquiera en la Sede Electrónica del Catastro.
• Certificación catastral: el documento oficial con todos los datos, incluido el titular y el valor catastral, que solo puede pedir el titular. Es la que se usa ante notarios, registros y juzgados.
• Informe de Validación Gráfica (IVG): lo genera la Sede del Catastro cuando un técnico presenta un nuevo dibujo de la finca (por una segregación, una agrupación o una corrección de linderos) y sirve para comprobar que encaja con las fincas vecinas.

Documentos del Registro de la Propiedad

• IDUFIR o CRU: el código registral único, de 14 dígitos, que identifica cada finca en el Registro.
• Nota simple: un resumen informativo de la finca (descripción, titulares y cargas). Se pide por internet en registradores.org y cuesta muy poco. Es lo primero que miramos antes de anunciar una casa.
• Certificación registral: el documento oficial, con fe pública, que hace prueba ante un juez o una administración.

Por qué no coinciden: las discrepancias más comunes

• La superficie: la escritura antigua dice 150 m² y el Catastro, 210. Muy típico en casas de pueblo que se han ido ampliando.
• Construcciones que no están declaradas: una planta de arriba, una cochera, un patio cubierto. A veces están en el Catastro y no en el Registro, o al revés.
• Los linderos: el dibujo de la finca en el plano no coincide con la realidad o con lo que dice la escritura.
• El titular: en el Catastro sigue apareciendo el abuelo porque nunca se comunicó la herencia, o la casa sigue a nombre de quien la vendió.

¿Qué significa que la finca «no está coordinada» con el Catastro?

En la nota simple aparece si la finca está o no coordinada gráficamente con el Catastro. «Coordinada» quiere decir que el Registro ha incorporado el dibujo del Catastro y que los dos coinciden. «No coordinada» solo significa que eso no se ha hecho todavía, y es lo normal en la mayoría de las fincas antiguas. No es un problema en sí, pero conviene revisar si hay diferencias de metros o de linderos.

¿Puedo comprar una finca no coordinada con el Catastro?

Sí, se compran y se venden a diario. Lo importante es comprobar antes que lo que compras (lo que ves) coincide razonablemente con lo que dicen la escritura, la nota simple y el Catastro. Si hay una diferencia grande, mejor aclararla antes de las arras: puede afectar al precio, a la tasación del banco y a lo que pagas de impuestos.

¿Qué pasa si los metros de la escritura no coinciden con los del Catastro?

Depende de cuál esté bien. El banco del comprador suele tasar lo que está inscrito y comprobado, así que una ampliación que no está en la escritura puede no contar para la hipoteca. Si sobran metros en la escritura respecto a la realidad, o faltan, se corrige con un exceso (o defecto) de cabida; si falta una construcción, con una declaración de obra nueva. En las casas antiguas de Tomelloso es habitual tener que hacer alguna de las dos antes de vender.

La ley de coordinación entre Catastro y Registro

La Ley 13/2015 reformó la Ley Hipotecaria y la del Catastro para que los dos se hablen. Desde entonces, en cada operación (compraventa, herencia, segregación…) se intenta que la finca del Registro tenga el mismo dibujo que en el Catastro, y notarios y registradores comunican al Catastro los cambios que conocen.

La representación gráfica georreferenciada

Es el dibujo de la finca con coordenadas exactas. Normalmente es la del propio Catastro (la certificación catastral descriptiva y gráfica). Una vez inscrita, el Registro presume que la finca está donde y como dice ese dibujo.

La representación gráfica alternativa (RGA)

Si no estás de acuerdo con el dibujo del Catastro, un técnico (arquitecto, topógrafo, ingeniero) puede hacer uno nuevo con coordenadas, en un fichero GML, acompañado del Informe de Validación Gráfica. Es lo que se presenta para corregir linderos o superficies.

El geoportal de los registradores

Los registradores tienen su propio visor de mapas, el Geoportal, donde se ven las fincas registrales con su información gráfica y se puede comparar con la cartografía del Catastro.

Cómo coordinar una finca con el Catastro y el Registro

Primero, ver dónde está la diferencia

Pide la nota simple y la consulta descriptiva y gráfica del Catastro, y compáralas con la realidad: superficie del solar, superficie construida, plantas, linderos. Si hay diferencias, decide cuál de los dos está mal (a veces, los dos).

Corregir un error en el Catastro

Si el Catastro tiene datos equivocados, puedes pedir que lo corrijan (la «subsanación de discrepancias») en la Sede Electrónica o en la Gerencia del Catastro. Si la diferencia es por una obra que no se declaró, hay que presentar la declaración catastral de alteración, con planos y documentación. Ojo: dar de alta una ampliación hace subir el valor catastral, y con él el IBI.

Corregir un error en el Registro de la Propiedad

Se hace a través del notario o del registrador, según el caso:

• Inscribir el dibujo del Catastro (artículo 199 de la Ley Hipotecaria), cuando el Catastro está bien y el Registro no tiene la representación gráfica. Se notifica a los vecinos colindantes.
• Diferencias pequeñas de superficie: si no pasan del 10 % y se acreditan con la certificación catastral (o del 5 % sin ella), se pueden corregir de forma sencilla.
• Diferencias mayores: con el expediente de rectificación de la descripción ante notario (artículo 201 de la Ley Hipotecaria), que es lo que se conoce como expediente de dominio para un exceso de cabida.
• Construcciones nuevas o ampliaciones: escritura de declaración de obra nueva, con certificado técnico de su antigüedad si son antiguas.

Antes de vender, revísalo

Lo peor que puede pasar es descubrir la diferencia cuando ya hay comprador, arras firmadas y el banco tasando. Cuando nos encargas una venta, pedimos la nota simple y la ficha catastral desde el principio y te decimos si hay algo que arreglar y cuánto cuesta hacerlo. Llámanos al 926 70 90 80 (Tomelloso) o al 926 30 42 39 (Ciudad Real), o pide una valoración gratis.

Actualizado en noviembre de 2026 (Ley Hipotecaria y texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, tras la Ley 13/2015).