El Tribunal Supremo lanza una advertencia sobre los préstamos familiares

El Tribunal Supremo ha puesto el foco en una práctica muy habitual en las operaciones inmobiliarias: los préstamos familiares utilizados para comprar vivienda.
La sentencia aclara que estos préstamos no pueden considerarse automáticamente neutros desde el punto de vista fiscal, especialmente cuando no se acreditan correctamente.

Justificación del dinero recibido ante Hacienda

Si Hacienda detecta ingresos no declarados en una cuenta bancaria, puede exigir su justificación. Si el contribuyente alega que proceden de un préstamo familiar (operación no sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) pero no logra probar de forma suficiente la trazabilidad y la realidad de la operación, la Administración, aplicar el artículo 39 de la Ley del IRPF, con lo que el importe se califica como ganancia patrimonial no justificada y se  integra en la base liquidable general del IRPF y no en la base del ahorro.

 El impacto fiscal de una ganancia patrimonial no justificada puede ser especialmente severo porque tributa en la base general del IRPF, se suma a salarios, pensiones o rendimientos de actividades económicas y puede empujar al contribuyente a los tramos más altos del impuesto, en función de su nivel de renta, pudiéndoles ser aplicado tipos marginales elevados, intereses de demora e imposición de sanciones tributarias que pueden estar entre el 50% y el 150% de la cuota resultante.

El alto tribunal evita así la práctica habitual de justificar jurídicamente transferencias de dinero con tan solo un contrato privado posterior. El contrato sigue siendo necesario, pero no es suficiente si no va acompañado de pruebas objetivas que acrediten un movimiento patrimonial real, concreto y conectado con cada uno de los ingresos cuestionados.

¿Qué está revisando Hacienda?

El Alto Tribunal recuerda que la Agencia Tributaria puede comprobar si un préstamo familiar es real o si, en la práctica, encubre una donación encubierta.

Para evitar problemas, el préstamo debe cumplir ciertos requisitos básicos:

Contrato formalizado por escrito previo a la transferencia.
Declaración ante Hacienda (modelo correspondiente), sin coste.
Calendario de devolución real y coherente
Justificación de los pagos efectuados
Evitar pagos en efectivos, que pierden la trazabilidad del origen.

Si no se cumplen, Hacienda puede recalificar la operación como donación, con el consiguiente impacto fiscal.

Impacto directo en la compraventa de viviendas

Los préstamos familiares son frecuentes para completar la entrada de una vivienda o reducir la financiación bancaria. Esta sentencia refuerza la idea de que la planificación fiscal es tan importante como la financiera.

En operaciones inmobiliarias, una mala estructuración puede suponer:

• Regularizaciones inesperadas
• Sanciones
• Pago de impuestos no previstos

En resumen: el dinero familiar ayuda… pero no vale el “ya lo arreglaremos luego”.

Recomendación para compradores y familias

Los expertos aconsejan formalizar correctamente cualquier ayuda económica familiar antes de firmar una compraventa. La transparencia y la documentación adecuada son la mejor defensa ante futuras comprobaciones.

En el contexto actual del mercado inmobiliario, este tipo de advertencias refuerzan la importancia del asesoramiento profesional desde el inicio de la operación.

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Un puente térmico es un punto o zona de la envolvente del edificio donde el aislamiento se interrumpe —por un cambio de material, espesor o geometría—, y el calor se escapa con más facilidad que en otras áreas. Por ejemplo, una unión entre pared y techo o un marco metálico de ventana pueden convertirse en auténticas “fugas de calor”.

2. ¿Por qué importan?

• Afectan directamente a la eficiencia energética: permiten que se escape calor en invierno o entre en verano, elevando la factura y reduciendo el confort.
• Pueden generar condensaciones y moho, pues las superficies interiores se enfrían demasiado.
• Aunque los cerramientos planos ya estén bien aislados, los puentes térmicos pueden representar entre el 10 % y el 20 % de las pérdidas de calor.

3. ¿Dónde suelen aparecer?

• Ventanas y marcos metálicos sin rotura de puente térmico.
• Encuentros estructurales como pilares, forjados, esquinas o cajas de persianas.

4. ¿Qué es la rotura de puente térmico?

Consiste en interponer un material de baja conductividad (como poliamida reforzada) entre dos zonas con distinta temperatura, evitando así el flujo de calor y posibles condensaciones. Esta técnica es especialmente común en los marcos de aluminio de ventanas.

5. ¿Cómo detectarlos?

• Moho o condensaciones visibles en ciertas zonas.
• Uso de una cámara termográfica para localizar puntos de fuga térmica.
• Simplemente pasando la mano por lugares sospechosos: si notas frío, hay puente térmico.

6. ¿Cómo solucionarlos?

Reformas habituales e inteligentes, según la zona:

• Carpintería con rotura de puente térmico y doble acristalamiento.
• Aislamiento continuo exterior (SATE) o fachadas ventiladas, que eliminan discontinuidades en el aislamiento.
• Insuflado de aislante en paredes, trasdosados o falsos techos para cubrir por dentro.
• Para ventanas, aplicar espuma de poliuretano, membranas líquidas o cintas herméticas que sellen juntas sin perder eficiencia.

Conclusión

Los puentes térmicos son esos “agujeritos invisibles” que sabotean tu ahorro energético y tu comodidad. Detectarlos y abordarlos con soluciones adecuadas —ya sea por fuera o por dentro— puede transformar una vivienda fría y costosa en un hogar eficiente y acogedor.

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1. Donar una casa
2. Préstamos entre particulares
3. Usufructo y nuda propiedad
4. Aval hipotecario
5. Donación económica
6. Ejemplos de cálculo en Donación económica

Donar una casa

En primer lugar, la opción que a priori puede parecer más sencilla es la donación de una vivienda entre familiares. Sin embargo, hay que tener en cuenta varios aspectos por los que tributar, entre ellos, si son familiares de primer grado, qué edad tiene cada uno y si esa propiedad va a ser utilizada como vivienda habitual. Esto supondrá una gran reducción en los costes y bonificaciones a la hora de declarar.

«Mucha gente no sabe que si donas una vivienda, además tienes que pagar. El que dona la casa debe de tener cuidado si el valor de su vivienda se ha incrementado desde su compra hasta el día de la donación, ya que esto se considera un incremento de patrimonio y hay que declararlo”. Este tributo se paga según una escala:
– 19% si el incremento no supera los 6.000 euros.
– 21% si está entre 6.000 y 50.000 euros.
– 23% entre 50.000 y 200.000 euros.
– 27% entre 200.000 y 300.000 euros.
– 28% si es más de 300.000 euros.
Cabe recordar que este porcentaje solo se aplica al beneficio, es decir, si la compra de la vivienda se firmó por 100.000 euros y a la hora de la donación está valorada en 130.000 euros, este impuesto solo se aplica a esos 30.000 euros, de los cuales habría que pagar un 21%. Esta cuantía deberá ser declarada en junio del año siguiente a la donación, en la declaración de la renta.

El experto también recordó que si la donación la realiza una persona mayor de 65 años y es su vivienda habitual, estará libre de impuesto y no se liquidará este tributo.

Este apartado no se debe confundir con la donación del usufructo o la nuda propiedad, ya que son opciones distintas, que más abajo desarrollaremos.

Préstamo entre particulares

Esta opción se adapta prioritariamente a aquellos jóvenes que no tengan suficiente ahorrado para desembolsar la entrada o a los que las entidades bancarias no le conceden la hipoteca.

Esto permite a los familiares prestar el dinero a sus hijos para que ellos puedan acometer la operación y posteriormente, el joven podrá devolver este dinero poco a poco según lo establecido.

Esta opción es una gran oportunidad, ya que ni los donantes ni el beneficiado tendrá que abonar nada a Hacienda. Eso sí, hay que dejar por escrito y presentado los términos acordados, es decir, definir la cuantía prestada, en cuánto tiempo se va a devolver el dinero, cómo van a ser las devoluciones (mensuales, trimestrales, anuales…) y cuánta cantidad se va a devolver en cada pago. También existe la opción de definir un tipo de interés positivo o nulo, siempre y cuando ambas parten lo acuerden.

También “se deben custodiar los resguardos de pago, ya sean por transferencia bancaria o pago en efectivo, ya que desde Hacienda pueden pensar que hay una donación encubierta, es decir, que este dinero prestado no se esté devolviendo”, declaró Juan Planas.

Usufructo y nuda propiedad

Una opción también interesante en la que estarían involucrados ambos, tanto padres como hijos, consiste en lo siguiente. A la hora de adquirir una vivienda, cabe la posibilidad de que el familiar más mayor adquiera la nuda propiedad, un derecho reconocido en el que una persona es propietario de un bien, pero no hace uso de él; y en el otro lado, el joven obtiene el usufructo, un derecho también reconocido que permite usar y disfrutar un bien, pero no es de tu propiedad, su dueño es otra persona; en este caso, el familiar que ayuda al joven. En definitiva, el padre es el propietario, pero no la utiliza y el hijo la usa y la conserva como si fuera suya.

Cabe destacar que el usufructuario puede tanto alquilar como vender su parte, ya que dispone del derecho de explotación. En el otro lado, el nudo propietario no puede alquilar su parte, pero sí venderla. Suele ser coherente que, una vez el joven tenga suficientes recursos económicos, el familiar le venda la nuda propiedad y así obtener el pleno dominio de la vivienda.

En el supuesto caso de que vayan a adquirir una vivienda de forma conjunta, se aplicaría la “Regla del 89”, la cual delimite que cantidad debe abonar cada de las partes. En el caso de que la vivienda tenga un precio de 100.000 euros, al número 89 hay que restarle la edad del joven (30 años, por ejemplo), lo que nos daría 59, este es el porcentaje que debe abonar el que obtiene el usufructo, en este caso 59.000 euros, y el precio restante (41.000 euros), le corresponde al nudo propietario.

Aval hipotecario

Cabe la posibilidad de que el joven pueda permitirse una hipoteca, pero el banco no tenga las garantías suficientes en el caso de que deje de pagar. Por ello, los padres pueden ejercer como avalista y poner su patrimonio como seguro, para así lograr que el descendiente pueda obtener el dinero necesario.

Planas recordó que esta opción es “arriesgada”, ya que, si el hijo no se hace cargo de los pagos, los avalistas serán los responsables de la deuda y si tampoco pueden acometerla, pueden perder los bienes. Por ello, el experto recomienda “no añadir tu vivienda habitual como aval para tus hijos”.

Donación económica

La principal opción escogida por prácticamente todos los familiares es la donación, la cual permite dejar dinero al joven para que pueda llevar a cabo esa inversión inmobiliaria. Sin embargo, aunque la relación entre familiares sea muy estrecha, esta cesión de dinero tiene que quedar por escrito y debe ser presentada a Hacienda, ya que se encuentra dentro del Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

Este tributo varía según en qué comunidad autónoma se realice la donación, aunque hay tres comunidades en las que los beneficiados están exentos de pagar dicho impuesto, siempre y cuando la cuantía no supere los 400.000 euros; estas son La Rioja, Galicia y País Vasco.

Hay que resaltar que dicho impuesto también varía en función del parentesco entre el donante y el beneficiado, ya que hay cuatro grados. En el caso que nos encontramos, las donaciones entre de padres a hijos se encontrarían en el primer grado de consanguinidad y de abuelos a nietos en el segundo.

En el caso de Castilla la Mancha

Reducciones Sucesiones en Castilla-La Mancha

• Para el cónyuge, descendiente o adoptados de la persona fallecida, en la adquisición de derechos sobre una empresa individual, negocio familiar o participaciones en entidades: reducción de un 4%, cuando:
  • La empresa o negocio tengan su domicilio fiscal y estén ubicados en Castilla La Mancha.
  • Mantener dicho requisito durante 5 años.
• Para las personas con un grado de discapacidad igual o superior al 33% en inferior al 65%: reducción de 125.000 euros.
• Para las personas con un grado de discapacidad igual o superior al 65%: reducción de 225.000 euros.

Reducciones Donaciones en Castilla La Mancha

• Para el cónyuge, descendiente o adoptados de la persona fallecida, en la adquisición de derechos sobre una empresa individual, negocio familiar o participaciones en entidades: reducción de un 4%, cuando:
  • La empresa o negocio tengan su domicilio fiscal y estén ubicados en Castilla-La Mancha.
  • Mantener dicho requisito durante 5 años.
  • El donante tenga 65 o más años o en situación de incapacidad permanente, en grado de absoluta o gran invalidez.
  • Que, si el donante ejerciese funciones de dirección, deje de ejercerlas y de percibir remuneraciones por ello.
• Por la cesión de bienes considerados Patrimonio Cultural de Castilla La Mancha:
  • Del 100%, para cesiones permanentes.
  • 95%, para cesiones de más de 20 años.
  • 75%, para cesiones de más de 10 años.
  •  50%, para cesiones de más de 5 años.

Una vez obtenida la base liquidable, sobre esta se aplicará la siguiente tarifa para obtener la cuota íntegra.

Ya conocemos las reducciones tanto en Sucesiones como en Donaciones pero no hay que olvidar que este impuesto es progresivo y no tiene un porcentaje fijo de gravamen, por lo tanto es necesaria la aplicación de Tarifas en el Impuesto y los coeficientes Multiplicadores según el parentesco.

Tarifas en el Impuesto y Coeficientes Multiplicadores en el ISD en Castilla La Mancha

La cuota íntegra se obtiene aplicando a la Base liquidable la Tarifa del impuesto.

Cuota integra en el ISD Castilla-La Mancha

Una vez obtenida la cuota íntegra, sobre esta se aplicará un coeficiente multiplicador en función de los grupos de parentesco y la cuantía del patrimonio preexistente para obtener la cuota tributaria.

Cuota tributaria ISD Castilla-La Mancha

Por último, nos encontramos con las Bonificaciones en Castilla-La Mancha.

Bonificaciones en Sucesiones en Castilla-La Mancha

·      Por parentesco: Para los descendientes, adoptados, cónyuges, ascendientes y adoptantes, les corresponden las siguientes bonificaciones:

• 100%, cuando la base liquidable sea menor a 175.000 euros.
• 95%, cuando la base liquidable sea igual o superior a 175.000 euros e inferior a 225.000 euros.
• 90%, cuando la base liquidable sea igual o superior a 225.000 euros e inferior a 275.000 euros.
• 85%, cuando la base liquidable sea igual o superior a 275.000 euros e inferior a 300.000 euros.
• 80%, cuando la base liquidable sea igual o superior a 300.000 euros.

·      Por discapacidad: Para aquellas personas que tengan un grado de discapacidad igual o superior al 65%: bonificación del 95%.

Bonificaciones en Donaciones en Castilla-La Mancha

·      Por parentesco: Para los descendientes, adoptados, cónyuges, ascendientes y adoptantes, les corresponden las siguientes bonificaciones:

• 95%, cuando la base liquidable sea menor a 120.000 euros.
• 90%, cuando la base liquidable sea igual o superior a 120.000 euros e inferior a 240.000 euros.
• 85%, cuando la base liquidable sea igual o superior a 240.000 euros.

·      Por discapacidad: Para aquellas personas que tengan un grado de discapacidad igual o superior al 65%: bonificación del 95%.

Requisitos comunes para aplicar las bonificaciones

Para poder aplicar las citadas bonificaciones debes cumplir los siguientes requisitos:

• La transmisión de los bienes o derechos debe realizarse mediante escritura pública ante Notario.
• Cuando los bienes o derechos donados no son dinero, deberán mantenerse en el patrimonio del adquirente durante los cinco años siguientes.

Ejemplos de cálculo en Donaciones

Ejemplo 1: Donación de 30.000 € (entre padres e hijos, sin discapacidad)

• Base imponible: 30.000 €.
• Base liquidable: 30.000 €.
• Cuota tributaria (según tarifa estatal): 2.550 €.
• Bonificación por parentesco (95% para bases < 120.000 €): 2.422,50 €.
• Cuota a pagar: 127,50 €.

Ejemplo 2: Donación de 60.000 € (entre padres e hijos, sin discapacidad)

• Base imponible: 60.000 €.
• Base liquidable: 60.000 €.
• Cuota tributaria (según tarifa estatal): 5.950 €.
• Bonificación por parentesco (95% para bases < 120.000 €): 5.652,50 €.
• Cuota a pagar: 297,50 €.

Puedes utilizar esta calculadora de sucesiones y donaciones: link

información de: https://portaltributario.jccm.es/informacion-tributaria/beneficios-fiscales-en-el-impuesto-sobre-sucesiones-y-donaciones?utm_source=chatgpt.com

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En el sector inmobiliario, las operaciones en efectivo pueden generar dudas y preguntas frecuentes, especialmente debido a la normativa vigente en España. Si estás considerando comprar o vender una propiedad, es importante entender qué dice la legislación sobre el uso de dinero en efectivo y cómo afecta a las transacciones inmobiliarias.

¿Cuándo se puede realizar una operación en efectivo?

La Ley 10/2010, de 28 de abril, de Prevención del Blanqueo de Capitales y de la Financiación del Terrorismo, establece limitaciones claras al uso de efectivo en las transacciones económicas para prevenir actividades ilícitas.

Desde el 11 de julio de 2021, el límite máximo para operaciones en efectivo en España es de 1.000 euros si al menos una de las partes actúa en calidad de empresario o profesional. Este límite puede ser de 10.000 euros si ninguna de las partes tiene residencia fiscal en España. Por lo tanto, en la compraventa de propiedades, que generalmente implica importes mucho mayores, las operaciones en efectivo están prácticamente prohibidas.

Empresas obligadas a registrarse en el SEPBLAC

Ciertas empresas y profesionales están obligados por ley a cumplir con estrictas medidas de prevención de blanqueo de capitales y deben registrarse en el Servicio Ejecutivo de la Comisión de Prevención del Blanqueo de Capitales e Infracciones Monetarias (SEPBLAC). Entre ellas destacan:

• Bancos, entidades financieras y fondos de inversión. Estas instituciones no solo deben cumplir con la normativa, sino que suelen priorizar la validación del origen de los fondos sobre el propio objetivo de realizar una operación de compraventa.
• Empresas con más de 10 empleados o un volumen de negocio superior a 2.000.000 euros. Estas empresas deben implementar políticas internas para identificar clientes, registrar transacciones y reportar cualquier actividad sospechosa al SEPBLAC.
• Inmobiliarias, notarios, registradores y abogados. Estos profesionales tienen la obligación de garantizar que las operaciones sean legales y transparentes.

Documentación requerida para el filtro de blanqueo de capitales

Las empresas obligadas a cumplir con la normativa de prevención del blanqueo de capitales suelen requerir a sus clientes una serie de documentos antes de proceder con una operación. Entre los más comunes se encuentran:

• Identificación oficial: DNI, NIE o pasaporte en vigor.
• Justificación del origen de los fondos: Extractos bancarios, contratos, certificados de ingresos, entre otros.
• Declaración de actividad económica o profesional.
• En algunos casos, declaraciones complementarias para justificar movimientos sospechosos.

Para los fondos de inversión y bancos, este proceso es especialmente crítico. Su objetivo no solo es facilitar una compraventa, sino garantizar que el dinero involucrado no proviene de actividades ilícitas. En estos casos, la validación del origen de los fondos se convierte en una prioridad incluso mayor que la venta en sí misma.

Consecuencias de incumplir la normativa

Realizar operaciones en efectivo que superen los límites establecidos o incumplir los requisitos de blanqueo de capitales puede conllevar graves sanciones económicas y legales. Las multas pueden llegar al 25% del valor de la transacción, y tanto compradores como vendedores podrían enfrentarse a investigaciones por parte de las autoridades.

Nuestro compromiso como inmobiliaria

En Gfima, nos aseguramos de que todas las operaciones cumplan con la normativa vigente, brindando a nuestros clientes la tranquilidad de realizar una transacción segura y transparente. Estamos aquí para guiarte en cada paso del proceso de compraventa, desde la documentación requerida hasta el cierre de la operación.

¿Tienes dudas? Contacta con nosotros

Si necesitas más información sobre las operaciones en efectivo, la normativa de prevención del blanqueo de capitales o cualquier aspecto relacionado con la compraventa de propiedades, no dudes en contactarnos. En Gfima, estamos comprometidos con la transparencia y la seguridad en cada transacción.

Ejemplo Práctico: Aplicación de la Normativa en una Compraventa

Imaginemos que un cliente, Juan, desea comprar una vivienda valorada en 150.000 euros a través de nuestra inmobiliaria, Gfima para comprar una propiedad de banco o fondo de inversión el cual está obligado. Durante el proceso, es necesario cumplir con todos los requisitos legales relacionados con la prevención del blanqueo de capitales. Este sería el paso a paso:

Toda la documentación de la transacción se conserva durante un mínimo de 10 años, como exige la Ley 10/2010, para posibles auditorías o inspecciones del SEPBLAC.

Identificación de Juan:

Juan debe presentar su DNI o pasaporte en vigor para verificar su identidad.

Si es extranjero, también deberá proporcionar su NIE y su residencia fiscal.

Justificación del origen de los fondos:

Juan indica que los 150.000 euros provienen de la venta de otra propiedad realizada hace un año. Para justificarlo, entrega:

La escritura de venta de la propiedad anterior.

Un extracto bancario que refleja el ingreso de los fondos en su cuenta.

Validación de la operación:

Como intermediarios, verificamos que toda la documentación presentada por Juan sea coherente y no muestre indicios de irregularidades.

Si detectáramos algo sospechoso, como incongruencias en los documentos o un ingreso en efectivo no justificado, estaríamos obligados a informar al SEPBLAC antes de proceder.

Límite de efectivo:

Juan quiere pagar una parte en efectivo, por ejemplo, 5.000 euros, pero le recordamos que el límite legal para operaciones en efectivo es de 1.000 euros, ya que intervenimos como profesionales inmobiliarios y compra a un profesional o empresa. El resto del pago debe realizarse mediante transferencia bancaria u otro medio trazable.

Ejemplo Práctico: Operación en Efectivo dentro de los Límites Legales

• Situación: Ana está vendiendo un terreno a José por un importe total de 12.000 euros. Ninguno de ellos actúa como profesional o empresario.
• Regla aplicable: Según la normativa, José podría pagar hasta 10.000 euros en efectivo, ya que ambas partes son personas físicas y no profesionales. El resto del importe (2.000 euros) tendría que abonarse mediante transferencia bancaria u otro medio trazable.

¿Qué ocurre si alguna de las partes es profesional o empresario?

En este caso, el límite para pagos en efectivo se reduce a 1.000 euros, independientemente de que la agencia inmobiliaria tenga menos de 10 trabajadores o no supere los 2.000.000 euros. Esto incluye:

• Si el vendedor es una empresa constructora o promotora.
• Si el comprador es un profesional que planea destinar la propiedad a su actividad económica.

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1. Contrato de compraventa de vivienda

• Definición: Es un acuerdo definitivo entre comprador y vendedor para transferir la propiedad de un inmueble a cambio de un precio pactado.
• Características principales:
  • Obliga a ambas partes al cumplimiento del contrato.
  • Transfiere la propiedad al comprador tras la firma de la escritura pública y el pago total.
  • Incluye detalles como la descripción de la vivienda, precio, estado de cargas, plazo de entrega y otras condiciones pactadas.
  • No permite desistir del contrato sin consecuencias legales importantes.

2. Contrato de arras penitenciales

• Definición: Es un acuerdo preliminar en el que se entrega una cantidad de dinero (arras) como garantía del compromiso de compra o venta, pero con la posibilidad de desistir por parte de cualquiera de las partes.
• Características principales:
  • Permite desistir del acuerdo de forma libre, pero con consecuencias económicas:
    • Si el comprador desiste, pierde las arras.
    • Si el vendedor desiste, debe devolver las arras duplicadas.
  • No transfiere la propiedad, solo establece una reserva o compromiso inicial.
  • Es más flexible, ya que no obliga al cumplimiento forzoso.

3. Contrato de arras penales

• Definición: Es un acuerdo preliminar en el que también se entrega una cantidad de dinero como garantía, pero con la particularidad de que no permite desistir libremente; el incumplimiento conlleva una penalización.
• Características principales:
  • Si una parte incumple, debe pagar una penalización previamente establecida en el contrato.
  • No permite desistir sin una causa justificada.
  • A diferencia de las arras penitenciales, el incumplimiento no implica automáticamente la pérdida o devolución duplicada de las arras, sino el pago de la penalización acordada.
  • Se utiliza para garantizar un compromiso más firme entre las partes.

Diferencias clave:

Uso típico:

• Contrato de compraventa: Formalización definitiva de la transacción.
• Contrato de arras penitenciales: Reservar la propiedad, con libertad para desistir bajo ciertas condiciones.
• Contrato de arras penales: Garantizar el compromiso con mayor firmeza, minimizando el riesgo de incumplimiento.

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• Obtén la certificación catastral descriptiva y gráfica del inmueble en la Sede Electrónica del Catastro o en la Gerencia Territorial del Catastro.
• Este documento debe reflejar correctamente la superficie real del inmueble y estar actualizado.

2. Asegúrate de que el Catastro y la realidad coincidan

• Verifica que los datos del Catastro coincidan con la realidad física del inmueble. Si hay discrepancias en la descripción o ubicación, deberás regularizar primero la información en el Catastro.

3. Realiza una medición técnica (si es necesario)

• Si el Registro requiere mayor precisión, puede ser necesario aportar un informe técnico o plano detallado realizado por un arquitecto, aparejador o ingeniero técnico, que certifique la superficie real.

4. Reúne documentación adicional

• Escritura de la propiedad actual: Este es el documento base para el trámite.
• Título de propiedad anterior (si existe): Para acreditar la trazabilidad de la propiedad.
• Documento de identificación (DNI/NIE) del propietario.

5. Solicita la inscripción en el Registro

• Acude a la oficina del Registro de la Propiedad donde esté inscrito el inmueble y solicita la rectificación por exceso de cabida.
• El registrador analizará si es posible inscribir directamente el exceso de cabida o si es necesario realizar algún trámite adicional.

6. Posibles escenarios tras la solicitud

• Caso favorable: Si no hay discrepancias ni terceros afectados, el registrador inscribirá la nueva superficie.
• Caso con discrepancias: Si hay posibles conflictos (por ejemplo, colindantes que puedan ser afectados), puede ser necesario:
  • Notificar a los propietarios colindantes.
  • Realizar un expediente de dominio ante un juzgado.
  • Tramitar un acta de notoriedad notarial.

7. Inscripción final

• Una vez aprobado, el Registro de la Propiedad actualizará los datos de la finca, incluyendo la nueva superficie.

Costos aproximados

• Certificación catastral: Gratuita (si la solicitas online).
• Informe técnico: Depende del profesional (entre 300 € y 600 € aproximadamente).
• Honorarios registrales y notariales: Según aranceles, pueden variar entre 100 € y 500 €, dependiendo de la complejidad.

Consideraciones importantes

1. Coordinación Catastro-Registro: Desde 2015, gracias a la Ley 13/2015, el Catastro y el Registro de la Propiedad están más coordinados, lo que facilita estos trámites.
2. Evita conflictos: Asegúrate de que la superficie solicitada no afecta a terrenos colindantes o derechos de terceros.
3. Asesoramiento profesional: En casos complejos, puede ser útil contar con un abogado especializado en derecho inmobiliario.

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¿Qué es el exceso de cabida?

El exceso de cabida es un procedimiento para corregir el tamaño de una finca inscrito en el Registro de la Propiedad cuando éste es inferior a la superficie real del inmueble. El exceso de cabida solo se aplica a los terrenos y no a las edificaciones.

Por ejemplo, si un terreno está registrado con 120 metros cuadrados pero, realmente, tiene 150 metros cuadrados; su propietario tendrá que tramitar un exceso de cabida.

El expediente para rectificar el exceso de cabida está regulado en los artículos 201 y 203 de la Ley Hipotecaria, y forma parte del Título VI dónde se legisla sobre la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad jurídica. 

“El expediente para rectificar la descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral se tramitará siguiendo las reglas prevenidas en el artículo 203”. Artículo 201. Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria.

¿Cuándo no coinciden metros escritura casa con los del catastro?

El exceso de cabida puede dar lugar a discrepancias entre el Catastro y el Registro de la Propiedad: en este caso, primero hay que rectificar la superficie real en el Catastro mediante una representación gráfica georreferenciada alternativa y, después, proceder a subsanar el error en el Registro de la Propiedad a través de una certificación catastral (si la diferencia es menor al 10%) o un expediente de dominio (si la diferencia es mayor al 10%). 

¿Por qué se origina el exceso de cabida?

El exceso de cabida se produce cuando la superficie de un inmueble inscrito en el Registro de la Propiedad es inferior a la superficie que tiene en realidad. 

Los motivos por los que se puede dar el exceso de cabida van desde una medición incorrecta, hasta un cálculo inexacto de las lindes pasando por una alteración ilegal de los límites de una propiedad.

Las dos situaciones más comunes en las que se puede producir un exceso de cabida son: 

División Horizontal

El exceso de cabida en un edificio en régimen de Propiedad Horizontal puede producirse cuando se constituyen varias fincas por división horizontal. Para solucionar el exceso de cabida en una comunidad de bienes, el registrador puede plantear dos vías: 

1. Escritura pública de rectificación del título constitutivo 
2. Expediente de dominio

Fincas rústicas

El exceso de cabida en un suelo rústico se produce cuando la superficie inscrita en el Registro de la Propiedad es inferior a la realidad material del terreno. En estos casos, si la excedencia supera el 10% de la superficie, se puede resolver mediante la presentación de un expediente de dominio y acta de notoriedad. 

Si las discrepancias entre fincas persisten, será necesario tramitar un expediente de deslinde. 

Causas del exceso de cabida

Las causas que motivan el exceso de cabida siempre deben estar relacionadas con un error en la inscripción de la superficie de la finca, y nunca en una transacción entre propietarios.

El origen más habitual de un exceso de cabida es la antigüedad de la anotación registral: bien porque en el momento de la inscripción de las propiedades no existían límites bien definidos entre las fincas, bien porque cuando se midió la superficie no se hizo de forma correcta. 

Rectificación del Exceso de Cabida

La inscripción de una rectificación de la superficie de una finca es un trámite que se realiza en el Registro de la Propiedad y que depende de varios factores: si la representación gráfica en los datos catastrales es correcta o no, el porcentaje de superficie errónea a inscribir o incluso si el edificio se encuentra en régimen de Propiedad Horizontal.

Soluciones del exceso de cabida

El exceso de cabida se arregla rectificando los datos inscritos en el Registro de la Propiedad: para ello, la persona interesada primero debe comprobar si la superficie real de la finca se corresponde con la representación catastral; después analizar si supera el 10% de diferencia respecto al a superficie inscrita y, finalmente, considerar la titularidad del inmueble. 

Cuando el exceso de cabida supera el 10%, se debe rectificar mediante un acto de jurisdicción voluntaria (es decir, donde medie un tercero) como un expediente de dominio o acta de notoriedad.

El procedimiento de inmatriculación de la finca no sirve para solucionar el exceso de cabida, ya que el inmueble ya está inmatriculado en el Registro de la Propiedad. 

Procedimiento para tramitar el expediente de dominio por exceso de cabida

Presentar un escrito ante Notario y expediente de dominio o acta de notoriedad

El titular registral de toda la propiedad o de una cuota -cuando esta se encuentra en régimen de proindiviso- debe presentar ante Notario los siguientes documentos:

• Descripción literaria de la finca
• Título de propiedad del inmueble
• Certificación catastral de la parcela

Si la superficie real del inmueble no se corresponde con los datos catastrales, el titular registral también deberá presentar: 

• Representación Gráfica Georreferenciada

“En caso de que el promotor manifieste que la representación gráfica catastral no coincide con la rectificación solicitada, deberá aportar representación gráfica georreferenciada de la misma”.

Artículo 201. Ley Hipotecaria

Si el registrador comprueba que la Representación Gráfica Georreferenciada Alternativa es correcta y cumple los requisitos legales, será él quien remitirá la corrección al Catastro para subsanar el error. 

De esta forma, ya no es necesario que la persona interesada solicite previamente una rectificación catastral y una nueva certificación. 

• Datos (identificación y domicilio) de los titulares y las fincas registrales y parcelas colindantes. 

Solicitud de rectificación del notario al registro

Una vez que el notario acepta la solicitud y comprueba su validez, inicia un expediente de dominio (si la diferencia supera el 10% de la superficie inscrita) en el que se adjunta el requerimiento de la persona solicitante y los datos aportados por ella. 

A su vez, el notario pide una certificación registral de la finca y puede solicitar una anotación preventiva de la aspiración a rectificar el exceso de cabida. 

Anotación preventiva del expediente de cabida

Si el registrador no alberga dudas sobre la legitimidad de la corrección (por ejemplo, que sospeche que es una transacción encubierta), expedirá la certificación -limitada a la resolución final del expediente- y la anotación preventiva -si ha sido solicitada por el notario-.

¿Cuándo es necesario utilizar el expediente de dominio para rectificar la descripción de linderos o superficie de una finca ya inscrita?

El expediente de dominio es necesario para rectificar el exceso de cabida cuando la diferencia entre la superficie inscrita y la real es mayor al 10%. 

¿Cuándo no es necesario utilizar el expediente de dominio para rectificar el exceso de cabida?

• Discrepancia inferior al 5%: cuando la diferencia entre el tamaño del inmueble inscrito en el Registro y el tamaño real no sea mayor al 5%, no será necesario tramitar un expediente de dominio.
• Discrepancia entre 5% y 10%: rectificación mediante certificación catastral

Expediente para rectificar la superficie cuando no excede el 10% 

El expediente para rectificar el exceso de cabida en el Registro de la Propiedad cuando la superficie real no es mayor al 10% se realiza aportando una certificación literal y gráfica del catastro. 

Si también existen discrepancias entre la parcela catastral y la parcela real, el propietario tendrá que aportar una Representación Gráfica Georreferenciada Alternativa para subsanar el error y, después, solicitar el certificado catastral. 

Expediente para rectificar la superficie que excede el 10%

El expediente para rectificar la superficie de un inmueble en el Registro de la Propiedad cuando el tamaño real es un 10% superior al inscrito, debe tramitarse a través de expediente de dominio o acta de notoriedad. 

¿Cuánto cuesta hacer un exceso de cabida?

El precio de tramitar un exceso de cabida depende del tipo de rectificación: si es necesario tramitar un expediente de dominio (cuando la superficie excede el 10% de la inscrita) habrá que abonar costes de notaría; mientra que si el error es menor al 10%, solo habrá que pagar el certificado catastral. 

Además, si la superficie real no se corresponde con la representación catastral, habrá que encargar una representación gráfica alternativa que puede costar entre 250€ y 500€ dependiendo de las características del inmueble.

Respecto a los costes registrales, la inscripción de cualquier rectificación en el Registro de la Propiedad es gratuita. 

Por ejemplo, el presupuesto para rectificar la superficie de una finca en el Registro de la Propiedad con una discrepancia del 20% y sin correspondencia con los datos catastrales podría ser:

Ejemplo precio expediente de dominio Exceso de Cabida

Principios básicos en el exceso de cabida

Los principios del sistema registral inmobiliario español son unos criterios, normas o directrices que orientan la legislación hipotecaria española. En lo relativo al exceso de cabida, los principios básicos registrales que operan son dos: 

Principio de exactitud registral

El principio de exactitud registral es un principio del derecho inmobiliario que presupone la precisión de todo lo inscrito en el Registro de la Propiedad, que garantiza que todas las consecuencias derivadas de él sean efectivas.

Principio de especialidad registral

El principio de especialidad registral es un principio esencial del derecho inmobiliario que se refiere a la identificación de la finca, titular y derechos que recaen sobre un inmueble con “eficacia real inscribible”. 

Consecuencias del exceso y defecto de cabida en la venta de inmuebles

El exceso o defecto de cabida a la hora de comprar o vender un inmueble es un elemento que puede condicionar el precio de la transacción porque, al aumentar o disminuir los metros de la finca, puede variar su valor. 

Por ejemplo, si un cliente firma el contrato de arras y cuando pide la tasación hipotecaria descubre que existe un exceso o defecto de cabida en el inmueble; tendrá derecho a renegociar el precio de compraventa con el propietario en función de la discrepancia. 

En este caso, los costes de regularizar la situación de la finca en el Registro de la Propiedad y Catastro antes de efectuar la compraventa corresponderán a la parte compradora o vendedora según convengan entre ambas.  

Venta por unidad de medida

La venta por unidad de medida de un inmueble se realiza calculando el valor de compraventa en base al precio del metro cuadrado. En este caso, si existe un exceso de cabida, el comprador tendrá que abonar la parte proporcional y, si existe un defecto de cabida, el vendedor tendrá que descontar los metros que no existen. 

Venta a precio alzado

La venta a precio alzado de un inmueble de da cuando se establece un precio de compraventa general, sin hacer un cálculo a partir de una unidad de medida como el metro cuadrado. En estos casos, el precio ofertado no puede variar por el exceso de cabida. 

En la venta de un inmueble, hecha por precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número, no tendrá lugar el aumento o disminución del mismo, aunque resulte mayor o menor cabida o número de los expresados en el contrato.Artículo 1471. Código Civil. 1889

¿Quién debe pagar la rectificación del exceso de cabida?

No existe una regulación específica que determine quién debe pagar la rectificación de un exceso de cabida, por tanto, queda a la negociación entre ambas partes en la mayoría de los casos: excepto cuando se pide una hipoteca para comprar el inmueble. 

El vendedor o propietario sí está obligado a pagar la rectificación del exceso de cabida cuando se pide una hipoteca para comprar un inmueble y la tasación hipotecaria sale condicionada a la inscripción  del exceso de cabida en el Registro de la Propiedad. 

En ese caso, el antigüo propietario debe ser quién rectifique la superficie en el registro; ya que sin él, el futuro propietario no podrá obtener la hipoteca y por tanto efectuar la compra del inmueble. 

¿Se puede vender un terreno con exceso de cabida?

Una parcela se puede vender con exceso de cabida siempre y cuando no se compre a través de un préstamo hipotecario y la tasación salga condicionada a la rectificación. En el resto de casos, la solución o no del exceso de cabida quedará condicionada a lo que convengan ambas partes. 

Preguntas Frecuentes: Exceso de Cabida

El exceso de cabida en una hipoteca

La existencia de una discrepancia entre el tamaño registrado y el tamaño real de una finca -exceso de cabida- puede condicionar la tasación obligatoria para pedir una hipoteca y, por tanto, la concesión del préstamo. 

Si la tasación hipotecaria condiciona el valor a la rectificación del exceso de cabida, el propietario tendrá que solventar la discrepancia en el Registro de la Propiedad para que el banco conceda el préstamo. 

Tributación Exceso de cabida

Los expedientes de dominio para inscribir un exceso de cabida en el Registro de la Propiedad (cuando la superficie real excede en más del 10% a la documentada) no tributan ni por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO), ni por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). 

Bibliografía y fuentes: 

Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria, Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria. (1946, 8 de febrero). Boletín Oficial del Estado, núm. 33, de 8 de febrero de 1946.

Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil., Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil. (1889, 24 de julio). Boletín Oficial del Estado, núm. 206, de 25 de julio de 1889.

Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios. , Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios. (1989, 17 de noviembre). Boletín Oficial del Estado, núm. 278, de 20 de noviembre de 1989.

Fuente: https://arquitasa.com/

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¿Qué es una finca registral?

Una finca registral es una unidad de suelo delimitada e inscrita en el Registro de la Propiedad y constituida como un objeto de derecho. Es decir, se considera finca registral a todo inmueble que abre un folio en el Registro de la Propiedad.  

En el sentido material, se considera finca registral a una fracción del territorio con un propietario (o varios propietarios en régimen de proindiviso) reconocido según la legislación hipotecaria y registral. 

Constituye: a) Finca: la unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo. Cuando, conforme a la legislación hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad, tiene la consideración de finca registral.

Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana

El concepto de finca registral se recoge en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana y, aunque está directamente vinculado con la Ley Hipotecaria (respecto a la inscripción de inmuebles en el Registro de la Propiedad) no se hace referencia en ella a la definición de finca registral. 

El término “bien inmueble” se utiliza como sinónimo de “finca registral” en el ámbito profesional. 

La nota simple es el documento registral donde se refleja toda la información contenida en el folio del Registro de la Propiedad donde está inscrito un bien inmueble. 

El IDUFIR o CRU es el número de finca registral asociado a un inmueble inscrito en el Registro de la Propiedad. Sirve para identificarla en todos los Registros de España.

Finalidad de una Finca registral

El propósito de la finca registral es proteger los derechos de propiedad privada y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles mediante la inscripción oficial en el Registro de la Propiedad. El sistema de finca registral y Registro de la Propiedad sirve para garantizar y proteger el derecho a la propiedad privada. 

¿Qué es una finca material?

Una finca en el sentido material o civil se corresponde con la definición de ‘parcela’ según la Ley de Suelo: “una unidad de suelo que tenga atribuida edificabilidad y uso o solo uso urbanístico independiente”. 

¿Qué diferencia hay entre una Finca Registral y una Finca Material?

La diferencia principal entre una finca en el sentido registral y una finca en el sentido material es su existencia física: mientras que la finca material es una parte del suelo con unas características tangibles, la finca registral es una entidad que ocasiona la apertura de un nuevo folio en el Registro de la Propiedad. 

Un ejemplo de finca registral que no tenga una correspondencia en el sentido material puede ser una finca funcional o especial.   

¿Qué es una Parcela Catastral? 

En España, una parcela catastral es una porción de terreno delimitada e inscrita en el Catastro Inmobiliario con una referencia catastral propia que la identifica. 

El Catastro Inmobiliario es un registro administrativo que depende del Ministerio de Hacienda y Función Pública que sirve para la gestión, recaudación y control de impuestos por parte de las diferentes administraciones del Estado. 

¿Diferencia entre la Finca Registral y Finca o Parcela Catastral?

La finca registral y la finca catastral o parcela catastral son diferentes, aunque pueden coincidir en ocasiones: mientras que la finca registral depende del Registro de la Propiedad y tiene validez jurídica, la parcela catastral depende de la Dirección General del Catastro (Ministerio de Hacienda y Función Pública) y tiene validez fiscal. 

¿Deben coincidir los datos de la finca en Registro y Catastro?

Los datos entre las fincas en el Registro de la Propiedad y el Catastro no tienen porqué coincidir: ya que una finca registral puede corresponderse con varias referencias catastrales o viceversa. 

Aun así, según la Ley Hipotecaria, que regula la inscripción de fincas en el Registro de la Propiedad, “la cartografía catastral” es la base de representación gráfica de las fincas registrales. 

“El Registrador incorporará al folio real la representación gráfica catastral aportada”.Artículo 10. Ley Hipotecaria

Recientemente, el Catastro ha comenzado a incorporar el Código Registral Único (IDUFIR, anteriormente CRU) en las fichas catastrales para completar información y ayudar a su identificación pero sigue siendo un servicio todavía limitado a unos pocos inmuebles.  

¿Hay discrepancias entre registro y catastro?

¿Cómo se inscribe una finca registral?

La inscripción de una finca en el Registro de la Propiedad por primera vez se llama inmatriculación. La inmatriculación consiste en registrar un bien inmueble en el Registro de la Propiedad mediante los trámites previstos en el Título VI de la Ley Hipotecaria. 

Para inscribir una finca en el Registro de la Propiedad por primera vez, hay que llevar a cabo un procedimiento complejo que implica la apertura de una nueva ficha en el historial. 

Documentos para inscribir una finca en el Registro de la Propiedad

Los cuatro documentos necesarios para inmatricular una finca son: 

1. Presentar un doble título público, es decir, dos escrituras públicas que certifiquen:
   1. La adquisición de la propiedad de la finca mediante escritura pública. 
   2. La transmisión patrimonial de la finca.
2. Presentar un expediente de dominio (un documento donde el Registrador certifica que se ha abierto el expediente en el Registro y que no hay reclamaciones sobre la propiedad). 
3. Acreditar el pago de los impuestos que correspondan (por ejemplo, la plusvalía municipal). 
4. Presentar la Certificación Catastral de la finca. 

Otra forma de inmatricular una finca es como resultado de procesos administrativos para transformar el planeamiento urbanístico de un terreno como, por ejemplo, las expropiaciones. 

Pasos para inscribir una finca en el Registro de la Propiedad

El primer paso para inscribir una finca en el Registro de la Propiedad es iniciar un procedimiento rogado: es decir, al no ser un trámite obligatorio, la persona interesada debe ser quien manifieste la voluntad de obtener la inscripción en el Registro. 

1. El interesado presenta el título en el Registro y se abre un Asiento de Presentación en el Libro Diario. Este procedimiento se puede realizar de cuatro formas:
   1. Vía telemática 
   2. Correo
   3. Fax
   4. Físico
2. Si procede, en un plazo máximo de 15 días, el registrador inscribe el título en el Registro de la Propiedad. 
3. Si no procede, el registrador emite una Resolución de No Inscripción donde se argumenta mediante hechos y fundamentos legales la decisión de no registrar la finca. 

Cuando el registrador de la Propiedad deniega al inscripción, el interesado puede presentar tres posibles recursos: 

1. Solicitar una calificación por otro registrador. 
2. Recurrir el ‘Recurso Gubernativo’ ante la Dirección General de los Registros y del Notariado. 
3. Abrir un Juicio Verbal ante el Juzgado de Primera Instancia.  

¿Cuánto tarda el Registro de la Propiedad en registrar una finca?

Una finca se inscribe en el Registro de la Propiedad en los 15 días después de presentar todos los documentos al registrador siempre y cuando este considere que cumple todos los requisitos.

¿Cuánto cuesta registrar una finca en el Registro de la Propiedad?

El precio de inscribir, anotar o cancelar una finca o un derecho en el Registro de la Propiedad está regulado por el Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre. Los tramos dependen del valor registral que se haya escriturado y son: 

Por ejemplo, si el valor registral de la finca es de 100.000€, el precio de inscribirla en el Registro de la Propiedad el coste será de 75€ (100.000€/1.000€=100 / 100 x 0,75€=75€). 

¿Qué pasa si una propiedad no está registrada?

Inscribir un inmueble en el Registro de la Propiedad no es obligatorio, pero sí altamente recomendable. Al tratarse de  la institución pública que protege el derecho a la propiedad privada, puede prevenir al propietario de consecuencias como dificultades para transmitir la propiedad o pedir un préstamo hipotecario. 

Los problemas que puede tener una finca por no estar inscrita en el Registro de la Propiedad son: 

1. Menor seguridad jurídica
2. Mayor dificultad para realizar la transmisión patrimonial de la finca 
3. Mayores costes para la inscripción de la finca. 
4. Prohibición de recibir un préstamo hipotecario. 
5. Posibles deudas y cargas ocultas. 

¿Se puede vender una propiedad sin registrar?

Sí, es posible vender o comprar una finca que no esté inscrita en el Registro de la Propiedad; pero ambas partes se enfrentan a una gran inseguridad jurídica, ya que no se dispone de información pública sobre posibles usufructos, servidumbres, cargas o embargos.

¿Se puede tasar una finca sin registrar?

Sí, aunque la finca no disponga de asiento en el Registro de la Propiedad se puede realizar una valoración del inmueble a partir de la ficha catastral o la localización y visita física del inmueble; pero nunca se podrá realizar una tasación de garantía hipotecaria sin que esta esté inscrita en el Registro de la Propiedad y se obtenga la nota simple con menos de tres meses de antigüedad. 

¿Cómo se inscribe una rectificación de la descripción, superficie o linderos de una finca registral?

Las modificaciones en de una finca registral se realizan realizando un trámite de rectificación en el Registro de la Propiedad. Mediante este procedimiento, se procede a modificar la hoja de inscripción para corregir algún posible dato: habitualmente, la superficie real de la finca. 

El procedimiento para corregir la superficie de una finca registral en el Registro de la Propiedad depende del porcentaje de superficie a modificar en función de la ya reflejada. Para los inmuebles que aumenten o disminuyan su superficie registrada entre un 5% y un 10% será necesario presentar un Certificado Catastral. 

Para los inmuebles que aumenten o disminuyan su superficie más de un 10%, será necesario abrir un Expediente de Dominio.

Preguntas Frecuentes sobre Fincas Registrales 

¿A qué registro pertenece mi finca?

Para localizar el Registro de la Propiedad donde está inscrita una finca hay que solicitar una Nota de Localización en el Registro de la Propiedad: este documento es de carácter informativo y aporta datos sobre en qué Registro, provincia y municipio figura el inmueble. 

Para solicitar una Nota de Localización hay que seguir los siguientes pasos: 

1. Acceder a la web de Registradores de la Propiedad. 
2. Acceder al trámite de Nota de Localización en el Registro de la Propiedad
3. Ingresar al trámite con un Certificado Electrónico

¿A cada finca registral se le asigna una referencia catastral?

No, a cada finca registral se le asigna un Identificador Único de Finca Registral (IDUFIR) que, en algunos casos, aparece reflejado en la ficha de la Parcela Catastral. Cada Parcela Catastral tiene una Referencia Catastral asociada que la identifica, pero es independiente del IDUFIR y el Registro de la Propiedad. 

¿Cuál es el número registral de una finca?

El Identificador Único de Fincas Registrales (IDUFIR) es el número que se asigna una finca en el Registro de la Propiedad cuando se lleva a cabo su inscripción: este código identifica a la propiedad en todos los Registros de España, mientras que antiguamente, los números dígitos de dos inmuebles podían coincidir al estar inscritos en lugares diferentes.

Anteriormente, el IDUFIR se llamaba CRU.  

¿Es obligatorio registrar una finca rústica en el registro?

No es obligatorio inscribir una finca en el Registro de la Propiedad, pero sí altamente recomendable debido a la inseguridad jurídica que provoca lo contrario. 

¿Qué es la descripción registral de una finca?

La descripción registral es una parte del folio real donde se inscribe la finca que refleja su localización, naturaleza, linderos o superficies. 

Descripción de la finca objeto de inscripción, con su situación física detallada, los datos relativos a su naturaleza, linderos, superficie y, tratándose de edificaciones, expresión del archivo registral del libro del edificio, salvo que por su antigüedad no les fuera exigible. Igualmente se incluirá la referencia catastral del inmueble o inmuebles que la integren y el hecho de estar o no la finca coordinada gráficamente con el Catastro en los términos del artículo 10.Artículo 9. Ley Hipotecaria

¿Dónde puedo encontrar la información de mi finca registral?

La información asociada a la finca registral (descripción registral, cargas, hipotecas, embargos, usufructos, servidumbres, etc) se puede conseguir de dos formas: solicitando una Nota Simple Registral o un Certificado Registral Inmobiliario. 

Nota simple

La nota simple es el documento oficial emitido por el Registro de la Propiedad donde se recoge toda la información pública disponible sobre un bien inmueble. Es necesaria para realizar algunos trámites como la tasación de inmuebles. 

Certificado Registral Inmobiliario

El Certificado Registral Inmobiliario es un documento público que acredita la información inscrita en los asientos del Registro de la Propiedad. 

Referencias:

Boletín oficial del Estado – ://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2015-7046&p=20150625&tn=1#preambulo

Registradores Madrid – https://www.registradoresdemadrid.org/academia/temas-hipotecario/Tema-20-La-finca-base-Registro-Concepto-clases-Fincas-especiales-El-catastro-coordinacion-Registro-Propiedad-Temario-anterior-126

Ministerio de Justicia – https://ojs.mjusticia.gob.es/index.php/ADC/article/view/6704

Fuente: https://arquitasa.com/

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La referencia catastral es un número que identifica los bienes inmuebles en el Catastro. Consiste en un código alfanumérico de 20 dígitos único e independiente; y sirve para localizar la finca dentro de la Sede Electrónica del Catastro. 

Las coordenadas del inmueble (la dirección, municipio, provincia, polígono, parcela) son algunos de los datos catastrales que podemos encontrar gracias al número catastral. Otra información útil que podemos obtener gracias a la referencia del catastro es la superficie o el tipo de uso, aunque siempre es recomendable contrastar esta información con el Registro de la Propiedad. 

¿Cuál es el número de referencia catastral?

A partir del número catastral, se puede leer cierta información sobre el inmueble. Existen dos tipos de números catastrales según su estructura

Por ejemplo, si la referencia que tenemos es 12345 01 BB1234A 1000 BB, podemos obtener los siguientes datos: 

• 12345: localización de la parcela catastral.
• 01: localización de la parcela catastral dentro de la edificación.
• BB1234A: coordenadas de la parcela en el plano catastral.
• 1000: planta donde se localiza la parcela catastral dentro de la edificación.
• BB: números de control. 

Este número catastral identifica mayoritariamente a los inmuebles urbanos. 

Si, por el contrario, el número catastral presenta el siguiente formato 00 123 A 456 12345 1000 BB: 

• 00: Provincia
• 123: Municipio
• A: Sector
• 456: Polígono
• 12345: Parcela
• 1000: planta donde se localiza la parcela catastral dentro de la edificación.
• BB: números de control.

Este número catastral identifica mayoritariamente a los inmuebles rústicos.

¿Qué es el Catastro?

El Catastro es una institución dependiente del Ministerio de Hacienda y Función Pública donde se registran los bienes inmuebles situados en España para calcular los impuestos y otros tributos. A diferencia del Registro de la Propiedad, la inscripción de las fincas es gratis y obligatoria. 

La Sede Electrónica del Catastro o Catastro Virtual es una herramienta digital para localizar cualquier bien inmueble a partir de su número de referencia catastral u otros datos. 

¿Qué es una Finca o Parcela Catastral?

Una parcela o finca catastral es una fracción de terreno determinada que cuenta con una referencia catastral que la identifica y una ficha catastral que la describe. A diferencia de una finca registral, la finca o parcela catastral solo tiene validez tributaria y depende del Catastro. 

¿Para qué sirve la referencia catastral?

La referencia catastral sirve para localizar la ficha o el plano del inmueble en el Catastro, así como identificar la finca ante el Ministerio de Hacienda y Función Pública. La utilidad principal de este número es identificar la finca en operaciones entre particulares o institucionales. 

Las situaciones más comunes en las que podemos necesitar el número del catastro son: 

1. Presentar la Declaración de la Renta 
2. Solicitar una tasación del inmueble
3. Inscripción en el Registro de la Propiedad 
4. Documentos Públicos
5. Comprar o vender el inmueble
6. Herencias, donaciones y separaciones de bienes 

¿Qué información se obtiene con la referencia catastral?

1. Datos descriptivos del inmueble 
   1. Referencia Catastral
   2. Localización
   3. Clase
   4. Uso principal
   5. Superficie construida 
   6. Año de construcción
2. Parcela catastral
   1. Tipo de parcela (por ejemplo, construida con o sin división horizontal)
   2. Localización 
   3. Superficie gráfica
3. Construcción
   1. Uso principal
   2. Escalera
   3. Planta
   4. Puerta
   5. Superficie 
   6. Tipo de reforma
   7. Fecha reforma
4. Cartografía
   1. Cartografía catastral
   2. GML, croquis por plantas (FXCC), foto de fachada
   3. Acceso a otros visores cartográficos
5. Consulta gráfica y descriptiva 

Tipos de referencia catastral

La información catastral es única y sirve para identificar todos los bienes inmuebles ubicados en España. Dentro de esta definición, se pueden distinguir dos tipos de referencias catastrales según la nomenclatura utilizada para construir el número: la referencia catastral urbana y la referencia catastral rústica. 

La diferencia principal entre las dos clases de referencias del catastro (rústica y urbana) es que, en el número urbano, el localizador comienza por el código de la finca o parcela; mientras que en el número rural, el localizador empieza por las coordenadas de la provincia, el municipio, sector, polígono y parcela. 

Referencia catastral urbana

La referencia catastral urbana es el código alfanumérico, único y oficial que identifica a los bienes inmuebles de naturaleza urbana dentro del Catastro. Se caracteriza por comenzar con la identificación de la finca; continuar con los dígitos de ubicación en el plano; el inmueble dentro de la edificación y, por último, los caracteres de control. 

Referencias catastrales rústicas

La referencia catastral de tipo rústica es el código único y oficial de naturaleza alfanumérica que localiza a los bienes inmuebles de naturaleza rural en el Catastro. Se diferencia de la referencia catastral urbana porque comienza con los dígitos que localizan la finca en la provincia, municipio, sector, polígono y parcela. 

¿Dónde encontrar y cómo buscar la referencia catastral?

La forma más sencilla de sacar la referencia catastral es visitando el Catastro Virtual (o Sede Electrónica del Catastro) y accediendo al localizador. 

El localizador es una herramienta digital del Catastro que permite a cualquier persona encontrar un inmueble a partir de cierta información catastral como la dirección, la situación en el mapa. También permite acceder a la ficha catastral y cierta información sobre la finca. 

¿Cómo sacar la referencia catastral?

El número catastral puede obtenerse de dos formas: mediante datos o cartografía. Para ello, hay que acceder al localizador de la Sede Electrónica del Catastro, seleccionar la vía que más se ajuste a la información de la que disponemos e introducir los datos o localizar el inmueble en el plano cartográfico. 

Una vez situada la parcela catastral, podemos consultar la referencia y la ficha con toda la información catastral del inmueble. 

Las cinco formas de sacar la referencia catastral a través del localizador del Catastro Virtual son: 

Buscar referencia catastral por cartografía 

La forma más sencilla de obtener el número de Catastro en la herramienta del localizador de la Sede Electrónica es buscando el inmueble en el plano cartográfico. 

El primer paso para obtener la referencia catastral por la vía cartográfica es ingresar al Localizador catastral; pulsar el botón de ‘Cartografía’ y navegar por el mapa hasta encontrar el inmueble. 

Buscar referencia catastral por dirección (Calle/Número)

Para obtener la referencia del catastro a través de la dirección del inmueble, primero hay que acceder a la herramienta del localizador; seleccionar la pestaña de “Calle/Número” y, después, seleccionar si queremos consultar mediante ‘datos’. 

Al pulsar el botón de ‘datos’ se accede a la información catastral de la parcela y los inmuebles ubicados en ella. 

Buscar referencia catastral por ubicación (Polígono/Parcela)

El número catastral puede encontrarse a partir del Polígono y la Parcela de la finca. Para obtenerlo de esta forma, es necesario entrar al localizador catastral, abrir la pestaña de “Polígono/Parcela”; rellenar los respectivos campos y pulsar el botón de ‘Datos’.

La búsqueda por polígono y parcela en la SEC es la más habitual para localizar las referencias catastrales de suelos rústicos. 

Buscar referencia catastral por coordenadas

Los sistemas de coordenadas GPS en decimal, GPS en grados, minutos y segundos, o UTM son otra manera de encontrar el número de referencia en el catastro de un predio o parcela. Primero, hay que entrar a esta opción en el localizador catastral; seleccionar el sistema de coordenadas y, por último, introducir los datos y realizar la consulta. 

Buscar referencia catastral por CRU

Otra forma de obtener el número del catastro es mediante el Código registral único o CRU (el identificador único de fincas registrales), aunque esta opción todavía no está disponible para todas las parcelas catastrales, ya que todavía no se ha actualizado la totalidad del Catastro con la información registral de los inmuebles. 

Otras formas de encontrar la referencia catastral

La forma más común para encontrar la referencia catastral es a través del Catastro Virtual. No obstante, existen muchas otras formas de obtener este número, puesto que se referencia en la mayoría de operaciones tributarias y, además, es una forma común de identificar el inmueble en contratos de compraventa y otros documentos. 

Consultar el recibo del I.B.I

Una de las formas más sencillas de consultar tanto la referencia catastral como el valor catastral del inmueble es el el recibo del IBI en el apartado de ‘Datos del inmueble’.

Para consultar la referencia catastral en el recibo del IBI, hay que buscar el último justificante de pago del Impuesto sobre los Bienes Inmuebles. Dependiendo del banco y el municipio que genere el recibo puede variar la posición del número, pero para localizarlo solo hay que tener en cuenta que se compone de 20 dígitos. 

Consulta telefónica o presencial a la oficina del catastro

Una forma sencilla de localizar la referencia catastral de un piso, parcela o cualquier tipo de inmueble es llamando por teléfono a la Línea Directa del Catastro al 913 874 550 o 902 373 635 o acudiendo a una de sus oficinas presenciales. 

Para realizar una consulta presencial en una de las Gerencias Territoriales del Catastro es necesario solicitar cita previa a través de la Línea Directa. 

Servicio de Declaración de la Renta WEB

Otro lugar donde podemos encontrar el número que identifica al inmueble en el Catastro es en el servicio de Renta WEB que el Ministerio de Hacienda pone a disposición de los ciudadanos para presentar la Declaración de la renta. 

Para consultar la referencia de esta forma, primero hay que acceder a la herramienta de la Renta WEB y, una vez identificado, acceder al apartado de rendimientos de capital inmobiliario. 

Cédula de Habitabilidad

El número catastral suele encontrarse en el primer apartado de la cédula de habitabilidad (el documento municipal que acredita que un inmueble residencial es habitable). 

Contrato de compraventa o escrituras

El contrato de compraventa de un inmueble o sus escrituras suelen recoger la referencia catastral como un elemento más de identificación de la finca, junto con al CRU o IDUFIR y a la posición en el Registro de la Propiedad. 

Dónde consultar la referencia catastral en el Catastro Físico

Preguntas Frecuentes sobre la Referencia Catastral

¿Cómo incorporar la referencia catastral en la renta?

La referencia catastral del inmueble debe incorporarse en la Declaración de la Renta de todos los contribuyentes, tanto para declarar el domicilio habitual como para computar el patrimonio inmobiliario y los rendimientos de los alquileres. 

El número catastral de la vivienda habitual se incorpora a la declaración de la renta en el apartado donde se definen los datos personales del contribuyente. 

Respecto al resto de inmuebles que el tributario tiene en su propiedad y de los que puede obtener rendimientos, se declaran añadiéndoles una a una en el servicio de Renta Web a continuación de la casilla 50. 

¿Cuál es el valor catastral? 

El valor catastral es una estimación del Catastro por la que se asigna una cantidad a cada inmueble: en términos populares, se trata de una ‘tasación administrativa o catastral’. Desde enero de 2022, el valor catastral ha sido completado por el ‘valor de referencia’.

El valor de referencia es un precio objetivo que se utiliza como base imponible para calcular los impuestos relativos a bienes inmuebles. 

¿Dónde buscar el valor catastral de un inmueble?

Para conocer el valor catastral de un inmueble es necesario ser su propietario. Para obtenerlo, se puede consultar el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles o a través de los canales oficiales del Catastro: la Sede Electrónica o las oficinas presenciales. 

¿Cómo saber el valor catastral sin ser propietario?

No es posible conocer el valor catastral de un inmueble sin ser propietario de la finca, ya que para consultar esa información es necesario acreditarse como dueño de la parcela catastral o disponer de un recibo del IBI de la misma. 

Cómo recurrir el valor de referencia del catastro

Desde la entrada en vigor del nuevo ‘valor de referencia’ la base imponible de algunos impuestos que afectan a las propiedades inmobiliarias (Impuesto sobre el Patrimonio, Transmisiones Patrimoniales, Sucesiones y Donaciones o Actos Jurídicos Documentados) se calcula en función de una cantidad preasignada desde la administración. 

Antes del valor de referencia, la base imponible de estos impuestos se calculaba con el precio de compraventa determinado en las escrituras de la propiedad. 

Ahora, si el contribuyente no está de acuerdo con el valor de referencia asignado a un bien inmueble para calcular los impuestos derivados de su propiedad, debe recurrir ante la Administración Pública. 

Para recurrir el valor de referencia del Catastro, hay que solicitar un informe de tasación del inmueble o informe pericial y seguir las indicaciones previstas en la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (10.3) o el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (artículo 9.4)

Actualmente, no se puede impugnar el valor de referencia para el Impuesto sobre el Patrimonio. 

«Si los obligados tributarios consideran que la determinación del valor de referencia perjudica a sus intereses legítimos, podrán solicitar la rectificación de la autoliquidación que hayan presentado o interponer recurso de reposición ante la Administración tributaria o reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Económico Administrativo Regional, contra la liquidación que, en su caso, les practique la Administración gestora del tributo».«BOE» núm. 305, de 22 de diciembre de 2021

¿Con la referencia catastral puedo saber el valor catastral?

Sí, para conocer tanto el valor catastral como el valor de referencia de un inmueble es necesario ingresar en la Sede Electrónica del Catastro y autentificar la identidad del propietario mediante un Certificado Digital, el sistema Clave o con el DNI/NIE y Número de soporte/IDESP/IXESP. 

Aprende más sobre las diferencias entre valor catastral y valor de mercado

¿Es obligatorio poner la referencia catastral?

Sí, a diferencia del CRU, la referencia catastral del inmueble es un identificador obligatorio de la propiedad ante el Ministerio de Hacienda y Función Pública. De la misma forma, también es preceptivo indicar la referencia catastral de la vivienda habitual y otros inmuebles en propiedad en la Declaración de la Renta. 

Fuentes:

• Sede Electrónica del Catastro: https://www.sedecatastro.gob.es/
• Dirección Nacional del Catastro: https://www.catastro.meh.es/
• Anuncio de la Dirección General del Catastro para general conocimiento de los valores de referencia de los bienes inmuebles urbanos. Publicado en: «BOE» núm. 305, de 22 de diciembre de 2021, páginas 75935 a 75935 (1 pág.)
• Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

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El Impuesto sobre Bienes Inmuebles, antiguamente llamado contribución, es una tasa municipal que grava el valor de los bienes inmuebles según su superficie, volumen edificable y valor catastral.  Es una contribución directa que se cobra al propietario de la finca.

El IBI tiene como objetivo que los propietarios de los inmuebles urbanos contribuyan con una tasa municipal para recibir a cambio unos determinados servicios. Los Ayuntamientos, con la recaudación obtenida, acometen, además, otras obras y prestan otros servicios al resto del municipio.

Con todo ello  se consigue una cierta redistribución interna de la riqueza. Los Inmuebles pagan este impuesto de forma proporcional a su valor. En la mayoría de municipios, este valor está referenciado a los parámetros del Catastro.

El Valor Catastral es inferior a los valores de mercado. 

Junto con el Impuesto sobre Actividades Económicas y el Impuesto sobre Vehículos de Tracción Mecánica, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles es la tasa recaudada por los ayuntamientos de España según el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo. 

Tienen la obligación de pagar el IBI todas las personas titulares de un bien inmueble (rústico o urbano) inscritas a fecha 1 de enero en el Registro de la Propiedad como dueñas de la finca: el hecho imponible del IBI es la titularidad sobre un bien inmueble y el sujeto pasivo (contribuyente) es la persona natural, jurídica o entidad que la ostenta. 

Impuesto directo o indirecto 

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es un tributo directo. Es decir, una contribución que grava la propiedad de alguien sobre una finca. También son impuestos directos el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, el Impuesto de Sociedades, de Sucesiones o Donaciones o de Actividades Económicas. 

Los impuestos directos son los tributos donde se paga en función de la propiedad: el estado cobra una cantidad sobre un título o derecho. Por el contrario, los impuestos indirectos (como el IVA o los aranceles) gravan el consumo de algo.

Calcular el IBI

El IBI se calcula a partir del valor catastral. Dependiendo del ayuntamiento, el porcentaje a pagar varía entre el 0,4% y el 1,3% para fincas urbanas. En esta web del Ministerio de Hacienda se puede consultar cuánto porcentaje de IBI cobra cada municipio. 

Una vez descubierto cuánto se paga de IBI en el municipio donde se ubica el inmueble, hay que acudir al Catastro para consultar el Valor Catastral de la finca. Para consultarlo, se puede acudir a la Sede Electrónica del Catastro. 

En este artículo tienes toda la información para consultar el Catastro y calcular el valor catastral de un inmueble. 

Consultar Referencia Catastral

Después, para calcular el IBI de una casa, se multiplican ambos datos (valor catastral y porcentaje impositivo del municipio). 

Consultar el IBI

Puedes consultar cuánto corresponde pagar de IBI en el ayuntamiento donde se ubique el inmueble de forma presencial o telemática. Para hacerlo, hay que dirigirse al Área de Administración de Tributos o departamento donde se gestione el IBI, y solicitar el recibo. 

De la misma manera, para consultar el IBI online, debes ingresar en la sede electrónica del ayuntamiento donde se gestionan los tributos municipales, identificarte y consultar el recibo online. Si se encuentra dentro del periodo de pago, el ayuntamiento te permitirá abonar el IBI en la misma plataforma. 

Para acceder a la plataforma municipal donde puedes pagar el IBI, tienes que ingresar tu código tributario (número de identificación que puedes encontrar en el recibo del año anterior) y tu DNI. Aunque esto puede variar dependiendo del procedimiento de cada ayuntamiento.

Una vez conseguido el recibo del IBI, puedes identificar el valor del inmueble y el importe a abonar de IBI. 

Pagar el IBI 

La forma de pagar el IBI depende de cada administración municipal pero, por lo general, existen dos formas de abonar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles: internet (con tarjeta o domiciliación) y presencial (acudiendo a un banco autorizado con el recibo). 

Pagar el IBI por Internet

Si el ayuntamiento donde se encuentra el inmueble contempla el pago online, debes acudir a su sede electrónica y, una vez emitido el recibo, buscar la sección de “Pago de recibos” donde están todos los cobros pendientes. 

Una vez ahí, hay que rellenar los datos correspondientes a la identificación del contribuyente y el inmueble y acceder a la pasarela de pago. 

Algunos bancos y ayuntamientos, tienen la opción de pagar el recibo del IBI desde la banca online. 

Pagar el IBI de forma presencial

Si el ayuntamiento no tiene opción de pagar online o prefieres hacerlo de forma presencial, debes acudir con el recibo (emitido por sede electrónica o en el ayuntamiento) a un banco autorizado para abonar la cantidad correspondiente. 

Pagar el IBI fuera de plazo 

El retraso en el pago de un impuesto, como el IBI, implica una sanción en función de la cantidad de tiempo que pasa entre que se vence el plazo y se abona la tasa. 

• Antes de la notificación de intereses de demora, se recarga el 5% del IBI 
• Entre tres y seis meses, sin notificación de apremio, se recarga el 10% del IBI. 
• A partir de seis meses o notificación de apremio, se recarga el 20% del IBI. 

El IBI de inmuebles rústicos

Los bienes inmuebles según el catastro de clasifican en Bienes Inmuebles Urbanos (BIU) o Bienes inmuebles rústicos (BIR), dependiendo de si están clasificadas como rústicas o urbanas, las fincas tienen un tipo de gravamen u otro que viene determinado por la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y la administración municipal correspondiente. 

Mientras que para los inmuebles urbanos el gravamen máximo puede ser del 1,10, para los inmuebles rústicos puede ser de 0,9, y varía en función del tipo de municipio.

Inmuebles que no pagan IBI

Existen dos tipos de inmuebles que no pagan el IBI: los exentos y los no sujetos. 

Inmuebles exentos de pagar IBI

Según el decreto ley que regula los impuestos municipales, los inmuebles directamente exentos de pagar el IBI son: 

1. Propiedad del Estado, CCAA, entidades locales o defensa nacional.
2. Propiedad de montes en mano común o terrenos propiedad de agrupaciones vecinales como grupos sociales, no como entidades administrativas.  
3. Propiedad de la Iglesia Católica, mezquitas y sinagogas.
4. Propiedad de la Cruz Roja
5. Propiedad de Gobiernos extranjeros para representación diplomática, consular u oficial. 
6. Superficies con especies determinadas reglamentariamente. 
7. Terrenos ocupados por el ferrocarril y edificios destinados a su explotación (estaciones o almacenes. 

De la misma forma, solicitándolo previamente, pueden quedar exentas según la ley estas fincas: 

1. Inmuebles destinados a la enseñanza 
2. Superficies de montes dedicadas a la repoblación forestal 
3. Centros sanitarios de titularidad pública (regulados por la ordenanza municipal)
4. Espacios declarados de interés cultural. 
5. Inmuebles con una cuota de IBI inferior a cierta cantidad determinada por la ordenanza fiscal. 

Bonificaciones del IBI 

Las bonificaciones del IBI son una cantidad que se descuenta al importe del tributo por cumplir algún requisito. Pueden dividirse entre bonificaciones obligatorias y bonificaciones potestativas y deben solicitarse previamente por la persona interesada. 

Bonificaciones del IBI obligatorias

Las bonificaciones obligatorias son las que afectan a todos los ayuntamientos, estas son:

• Obras de urbanización, construcción y promoción inmobiliaria entre el 50 y 90% de la cuota. 
• Viviendas de Protección Oficial (VPO) o similares, 50%.
• Bienes rústicos de cooperativas agrarias, 95%.

Bonificaciones del IBI potestativas

Las bonificaciones potestativas son aquellas que pueden elegir los ayuntamientos y que están reguladas por la ordenanza fiscal municipal correspondiente dentro del marco de la Ley de Haciendas Locales. 

• Familias numerosas, hasta el 90%
• Instalación de energía solar, hasta el 50%
• Actividades económicas de interés municipal, hasta el 95%
• VPO a partir del 3º período impositivo, hasta el 50%.
• Inmuebles de características especiales, hasta el 90%.

Bonificación del IBI por Viviendas de Protección Oficial

Los inmuebles declarados como viviendas de protección oficial tienen derecho a una bonificación del 50% sobre el impuesto de bienes inmuebles durante los tres primeros periodos impositivos desde que se concede la Cédula Definitiva. 

Una vez transcurrido el periodo regulado por la Ley de Haciendas Locales, algunos ayuntamientos bonifican el 50% a las VPO. 

Bonificación del IBI por familia numerosa

La bonificación del IBI por familia numerosa es una bonificación potestativa, es decir, cada ayuntamiento decide si la concede o no. Por tanto, para comprobar si un inmueble tiene derecho al descuento por familia numerosa en su cuota del impuesto sobre bienes inmuebles, hay que consultar la regulación local del municipio donde se ubica la finca. 

Por ejemplo, en el Ayuntamiento de Murcia, los titulares de familia numerosa pueden bonificar el 50% del impuesto para la categoría general y el 90% para la categoría especial. 

Reclamar el IBI 

Existe un procedimiento para reclamar el IBI cuando se considera que el importe es demasiado alto. 

Para reclamar el IBI, primero tenemos que solicitar la información de la cuota al ayuntamiento pidiendo el recibo. Después debes calcular el valor catastral que, aproximadamente, corresponde al 50% del valor de mercado. 

Para comprobarlo, debes acudir al catastro y consultar el valor del inmueble, además de solicitar una tasación oficial para determinar el valor real. 

Una vez tengamos la información, debemos reclamar el IBI interponiendo un recurso de reposición, una reclamación económico-administrativa o un recurso contencioso administración, a través de una tasación para reclamar a hacienda. 

El plazo para presentar el recurso es de un mes desde la notificación. Aunque se presente un recurso, es recomendable abonar la cuota del IBI en el plazo voluntario. 

Tasación inmobiliaria para reducir el IBI 

Para reducir el IBI a pagar por un inmueble, debemos solicitar una tasación pericial contradictoria y solicitar una corrección del valor catastral. 

En resumen

Preguntas frecuentes sobre la contribución

Impuesto contribución

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles, también conocido como IBI o Contribución, es un tributo que recae sobre la titularidad de los bienes inmuebles. Este impuesto es gestionado por los ayuntamientos y su objetivo principal es financiar los gastos públicos y servicios municipales. El importe del IBI se determina en función del valor catastral del inmueble y de los tipos impositivos establecidos por cada municipio.

El IBI se calcula tomando como base el valor catastral del inmueble, el cual es establecido por la administración tributaria. Este valor se obtiene a partir de diferentes variables como la ubicación, el tamaño y las características del inmueble. Una vez determinado el valor catastral, se aplica el tipo impositivo correspondiente para obtener la cuota a pagar.

Es importante tener en cuenta que el IBI no solo se aplica a las viviendas, sino también a otros tipos de bienes inmuebles como locales comerciales, terrenos o garajes. Además, existen diferentes bonificaciones y exenciones que pueden aplicarse en determinados casos, como por ejemplo para viviendas de protección oficial o para propietarios con bajos ingresos.

• La contribución es un impuesto de carácter local, por lo que cada municipio tiene la potestad de fijar sus propios tipos impositivos.
• El pago de contribución suele realizarse de forma anual, aunque en algunos casos se puede fraccionar en varios pagos.
• El impago de contribución puede conllevar sanciones e incluso la posibilidad de que el ayuntamiento proceda a embargar el inmueble.
• El importe recaudado a través del IBI se destina a financiar los servicios públicos municipales, como el mantenimiento de calles, alumbrado, recogida de basuras, entre otros.

¿El ibi y la contribución es lo mismo?

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y la Contribución son términos que a menudo se utilizan indistintamente para referirse al mismo impuesto. Sin embargo, existen pequeñas diferencias entre ambos conceptos.

El IBI es un impuesto local que grava la propiedad de los bienes inmuebles, ya sean urbanos o rústicos. Se calcula en base al valor catastral de la propiedad y puede variar dependiendo del municipio en el que se encuentre. Este impuesto es de carácter periódico y debe pagarse anualmente.

Por otro lado, la Contribución es una tasa que se aplica a la propiedad inmobiliaria y tiene un carácter más general. A diferencia del IBI, la Contribución puede ser utilizada por los municipios para financiar diferentes servicios públicos, como el mantenimiento de calles, alumbrado, recogida de basuras, entre otros. La tasa de Contribución también se calcula en base al valor catastral de la propiedad y se paga de forma periódica, generalmente anualmente o trimestralmente.

• En resumen:
• El IBI es un impuesto local que grava la propiedad de los bienes inmuebles.
• La Contribución es una tasa que se utiliza para financiar servicios públicos.
• Ambos impuestos se calculan en base al valor catastral de la propiedad.

¿Las fincas rústicas pagan contribución?

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o Contribución es un impuesto que se aplica a la propiedad de bienes inmuebles, ya sean urbanos o rústicos. Sin embargo, es importante destacar que las fincas rústicas también están sujetas al pago de este impuesto.

Las fincas rústicas, que son aquellas destinadas principalmente a la explotación agrícola, ganadera o forestal, también se consideran bienes inmuebles a efectos del IBI. Esto significa que los propietarios de fincas rústicas están obligados a pagar la contribución correspondiente de acuerdo con la valoración catastral de sus terrenos.

Es importante tener en cuenta que el importe a pagar por las fincas rústicas puede ser diferente al de las fincas urbanas, ya que la valoración catastral se realiza teniendo en cuenta las características específicas de cada tipo de propiedad.

¿Una casa en terreno rústico paga ibi?

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), también conocido como Contribución, es un tributo que se aplica a la propiedad de bienes inmuebles. Este impuesto se basa en el valor catastral de la propiedad y es recaudado por los ayuntamientos en España.

En el caso de una casa ubicada en terreno rústico, también está sujeta al pago del IBI. Aunque los terrenos rústicos pueden tener características diferentes a los urbanos, como estar destinados a la agricultura o la ganadería, su propiedad sigue siendo gravada con este impuesto.

Es importante tener en cuenta que el valor catastral de una propiedad en terreno rústico puede ser diferente al de una propiedad en terreno urbano. Esto se debe a que se consideran diferentes variables en el cálculo, como la productividad agrícola del terreno.

Bibliografía y referencias:

1. Ley de Haciendas Locales de España (Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo): Esta es la legislación clave que regula el IBI en España. Puedes consultar el texto completo de la ley en el Boletín Oficial del Estado (BOE) o en la página web del Gobierno de España.
2. Ayuntamiento de tu ciudad: La página web oficial de tu ayuntamiento tendrá información detallada sobre las tarifas y regulaciones específicas del IBI en tu localidad.
3. Ministerio de Hacienda de España: El sitio web del Ministerio de Hacienda y Función Pública de España proporciona recursos y documentos relacionados con los impuestos locales, incluido el IBI.
4. Revistas académicas y artículos especializados: Busca artículos académicos y revistas especializadas en derecho fiscal y finanzas locales. Algunos ejemplos incluyen el «Revista de Estudios de Economía Aplicada» y el «Cuadernos de Economía y Derecho.»
5. Libros sobre fiscalidad local y el IBI: Busca libros que aborden la fiscalidad local y el IBI en particular. Algunos autores relevantes en este campo incluyen a Alberto Ibáñez Pérez, Francisco Gascón Inchausti, y otros expertos en derecho tributario.
6. Impuesto sobre Bienes Inmuebles: Algunas consideraciones para su posible reforma.

Fuente: https://arquitasa.com/

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