⚠️ Actualización urgente: 29 de abril de 2026. El Congreso de los Diputados rechazó ayer convalidar el Real Decreto-ley 8/2026, por lo que el tope del 2% en la actualización de la renta y la prórroga extraordinaria de 2 años han dejado de aplicarse. Las actualizaciones cuyos aniversarios cayeran entre el 22 de marzo y el 28 de abril de 2026 sí se rigieron por el tope del 2% (y siguen siendo válidas), pero a partir del 29 de abril vuelve a aplicarse íntegramente la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda. Hemos actualizado este artículo y la calculadora con la nueva realidad legal.
Si tienes una vivienda alquilada en España, 2026 está siendo un año excepcionalmente complejo en materia de alquileres. La guerra de Irán disparó el IPC en marzo al 3,4% (su nivel más alto en meses), el Gobierno aprobó un RDL de urgencia con tope del 2%, y el Congreso lo tumbó cinco semanas después. Resultado: una situación cambiante que ha dejado a muchos propietarios e inquilinos sin saber qué subida toca aplicar.
En esta guía actualizada te explicamos paso a paso qué normativa rige hoy, qué pasó con el RDL 8/2026 y sus efectos residuales, y cómo aplicar correctamente la actualización de tu contrato. Al inicio del post tienes una calculadora gratuita que aplica automáticamente la lógica correcta según el mes del aniversario:
Índice
- La situación actual: marco legal vigente desde el 29 de abril de 2026
- Qué pasó con el RDL 8/2026 y por qué importa
- ¿Qué índice me corresponde aplicar?
- Los cuatro escenarios posibles tras la derogación
- Tabla de índices vigentes (actualizada cada mes)
- El procedimiento correcto para actualizar la renta
- Casos prácticos
- Errores frecuentes que pueden anular tu actualización
La situación actual: marco legal vigente desde el 29 de abril de 2026
Tras la derogación del RDL 8/2026, el alquiler residencial en España vuelve a regirse exclusivamente por dos normas:
1. Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU). Sigue siendo la base del sistema. Su artículo 18 regula la actualización anual de la renta y establece que solo procede si está pactada expresamente en el contrato, una vez al año, en la fecha de aniversario.
2. Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda. En vigor desde mayo de 2023, creó el concepto de zona tensionada, reforzó las prórrogas y, sobre todo, encargó al INE definir un nuevo índice de referencia para sustituir al IPC en la actualización de rentas: el IRAV. (Mi Vau)
El tope del 2% del RDL 8/2026 ya no existe. Para actualizaciones cuyo aniversario sea del 29 de abril de 2026 en adelante, se aplica directamente el IRAV o el IPC sin más limitación que la pactada en el contrato.
Qué pasó con el RDL 8/2026 y por qué importa
El 22 de marzo de 2026, el Gobierno aprobó el Real Decreto-ley 8/2026, una medida de urgencia ante el impacto económico de la guerra de Irán. (BOE) Establecía dos protecciones temporales para los inquilinos:
- Un tope del 2% en la actualización anual de la renta hasta el 31 de diciembre de 2027.
- Una prórroga extraordinaria de hasta 2 años para contratos que vencieran en ese periodo.
El 28 de abril de 2026, el Pleno del Congreso de los Diputados rechazó convalidar el decreto por 177 votos en contra (PP, Vox, Junts y UPN, con la abstención decisiva del PNV). Como consecuencia, las dos medidas quedan sin efecto desde el día siguiente.
Lo que sí mantiene su validez:
- Las actualizaciones de renta aplicadas durante las cinco semanas de vigencia del decreto (del 22 de marzo al 28 de abril). Si tu aniversario fue ahí y aplicaste el 2%, esa actualización es válida. Y no puedes reclamar la diferencia entre el 2% y el IRAV/IPC que te habría correspondido: lo hecho, hecho está.
- Las prórrogas que vencieron durante el periodo de vigencia y fueron solicitadas formalmente por el inquilino. La mayoría de juristas las consideran consolidadas.
Lo que pierde validez desde el 29 de abril:
- El tope del 2% para cualquier aniversario posterior.
- Las prórrogas extraordinarias para contratos que venzan a partir de esa fecha, salvo casos muy específicos.
¿Qué índice me corresponde aplicar?
La regla práctica es sencilla y depende de una sola fecha: cuándo se firmó el contrato.
1. Contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023
Se actualizan con el IPC (Índice de Precios al Consumo) que publica el INE, salvo que el contrato pacte expresamente otro índice. Sigue siendo la referencia del artículo 18 de la LAU original.
A día de hoy, el IPC interanual de marzo de 2026 se ha situado en el 3,4%, su nivel más alto desde octubre de 2025, debido al encarecimiento de la energía por el conflicto en el Golfo Pérsico.
2. Contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023
Se actualizan con el IRAV (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda), creado por el INE para frenar las subidas desproporcionadas. Por diseño, el IRAV es siempre igual o inferior al IPC, ya que se calcula como el menor valor entre la variación anual del IPC, la del IPC subyacente y una tasa media ajustada.
El IRAV de marzo de 2026, último publicado, se sitúa en el 2,47%. (INE)
3. Locales, garajes, trasteros y alquileres de temporada
No están sujetos al IRAV. Se rigen por el artículo 19 de la LAU y por lo que las partes hayan pactado, normalmente el IPC o el IGC (Índice de Garantía de Competitividad). En estos casos rige la libertad de pacto.
Los cuatro escenarios posibles tras la derogación
Para entender en qué situación estás, fíjate en cuándo cumple aniversario tu contrato:
Escenario 1: aniversario entre el 22 de marzo y el 28 de abril de 2026
El RDL estaba vigente. Se aplicó el tope del 2%. La actualización es válida y no se puede revisar al alza ni a la baja. Si te tocaba menos del 2% según el IRAV, se aplicó ese valor menor. Si te tocaba más, se quedó en el 2%.
Escenario 2: aniversario a partir del 29 de abril de 2026
El tope del 2% ya no aplica. Se utiliza el IRAV (contratos posteriores al 26/05/2023) o el IPC (contratos anteriores) directamente, sin más limitación que la pactada. Para una actualización en mayo de 2026:
- Contratos pre-Ley de Vivienda → IPC del 3,4%
- Contratos post-Ley de Vivienda → IRAV del 2,47%
Escenario 3: contrato cuyo vencimiento de prórroga obligatoria/tácita ocurrió entre el 22 de marzo y el 28 de abril, con prórroga extraordinaria solicitada por el inquilino
La mayoría de juristas (Zurdo, Fuentes-Lojo, Aurrecoechea) coincide en que la prórroga es válida: el derecho se ejerció y produjo efectos mientras el marco legal existía.
Escenario 4: contratos que vencen tras el 29 de abril de 2026
No procede la prórroga extraordinaria del RDL 8/2026. Si el inquilino la había solicitado anticipándose, hay interpretaciones jurídicas enfrentadas, pero la posición mayoritaria es que la obligación del propietario nace en el momento del vencimiento, y si en esa fecha la norma ya no existe, no hay obligación. Vuelven a aplicarse los plazos ordinarios de la LAU.
Tabla de índices vigentes (actualizada cada mes)
A continuación, los valores publicados por el INE que necesitas conocer para aplicar la actualización. Recuerda que el INE publica los datos con dos meses de retraso, así que el dato a usar para una actualización en un mes determinado es el del INE de dos meses antes.
| Mes del INE | IPC general | IRAV | IGC (locales) |
|---|---|---|---|
| Enero 2025 | 2,9% | 2,19% | 2,0% |
| Febrero 2025 | 3,0% | 2,08% | 2,0% |
| Marzo 2025 | 2,3% | 1,98% | 2,0% |
| Abril 2025 | 2,2% | 2,09% | 2,0% |
| Mayo 2025 | 1,9% | 1,99% | 2,0% |
| Junio 2025 | 2,3% | 2,10% | 2,0% |
| Julio 2025 | 2,7% | 2,15% | 2,0% |
| Agosto 2025 | 2,7% | 2,19% | 2,0% |
| Septiembre 2025 | 3,0% | 2,22% | 2,0% |
| Octubre 2025 | 3,1% | 2,25% | 2,0% |
| Noviembre 2025 | 3,0% | 2,29% | 2,0% |
| Diciembre 2025 | 2,9% | 2,32% | 2,0% |
| Enero 2026 | 2,3% | 2,14% | 2,0% |
| Febrero 2026 | 2,3% | 2,16% | 2,0% |
| Marzo 2026 | 3,4% | 2,47% | 2,0% |
Importante: desde el 29 de abril de 2026, el tope del 2% del RDL 8/2026 ya no aplica. Las actualizaciones de mayo en adelante se calculan con el IPC o el IRAV completos. El IGC tiene un tope legal propio del 2% para vivienda según la disposición adicional 59ª de la Ley 2/2015, que sigue vigente.
Puedes consultar los datos oficiales actualizados en la web del INE: IRAV · IPC.
El procedimiento correcto para actualizar la renta
Aplicar mal el procedimiento es la causa más frecuente de actualizaciones nulas. Estos son los pasos imprescindibles:
1. Comprueba que la actualización está pactada
Si tu contrato no incluye una cláusula expresa de actualización, no puedes subir la renta. El silencio no equivale a acuerdo.
2. Identifica el mes del aniversario del contrato
El aniversario es el mes en que se cumple un año desde la firma del contrato (o desde la última actualización). Si firmaste el 15 de abril, el aniversario es abril, todos los años. La actualización solo es válida una vez al año, en esa fecha. No se puede aplicar antes ni con efecto retroactivo.
3. Notifícalo por escrito con un mes de antelación
La ley exige que avises al inquilino con al menos un mes de antelación. Por ejemplo, si el aniversario es en mayo, debes notificarlo durante abril. Si lo notificas más tarde, la subida solo será válida a partir del mes siguiente al de la notificación. Sirve un email si puedes acreditar la recepción, aunque el burofax aporta más seguridad. La notificación debe indicar el índice aplicado, el porcentaje exacto, la renta actual y la nueva, y la referencia normativa.
4. Aplica el dato correcto del INE (ojo al desfase de dos meses)
El INE publica los datos del IPC y el IRAV con dos meses de retraso: a mediados de marzo publica los datos de enero, a mediados de abril los de febrero, etc.
Como tienes que notificar al inquilino con un mes de antelación, el dato del INE que vas a aplicar es el de dos meses antes del aniversario:
| Aniversario del contrato | Notificas en… | Dato del INE a usar | Cuándo se publicó |
|---|---|---|---|
| Mayo 2026 | Abril 2026 | Marzo 2026 | 14 de abril de 2026 |
| Junio 2026 | Mayo 2026 | Abril 2026 | mediados de mayo de 2026 |
| Julio 2026 | Junio 2026 | Mayo 2026 | mediados de junio de 2026 |
5. Comprueba si tu aniversario cae dentro o fuera del periodo del RDL 8/2026
- Aniversario hasta el 28 de abril de 2026: se aplicó el tope del 2% (independientemente del IRAV o IPC). Esa actualización es válida e inmodificable.
- Aniversario desde el 29 de abril de 2026: se aplica el IRAV o el IPC completo. No hay tope.
Ejemplo paso a paso (situación actual)
Imagínate este caso: contrato firmado el 15 de mayo de 2024 por 1.000 €/mes, vivienda habitual, propietario pequeño tenedor.
- Aniversario: mayo 2026 (cumple el segundo año del contrato).
- Notificación: el propietario envía un burofax al inquilino el 10 de abril de 2026.
- Dato del INE aplicable: el IRAV de marzo 2026 (último publicado el 14 de abril), que es del 2,47%.
- ¿Se aplica el tope del 2%? No, porque el aniversario cae después del 28 de abril, cuando el RDL ya está derogado.
- Cálculo: 1.000 € × 2,47% = 24,70 € de subida.
- Nueva renta a partir de mayo de 2026: 1.024,70 €/mes.
Antes de la derogación, la subida habría estado limitada a 1.020 €. Ahora, con el RDL ya tumbado, la subida real es de 4,70 € más al mes.
Casos prácticos
Caso 1: contrato de 2024, aniversario en abril 2026, pequeño propietario, sin acuerdo
Renta actual: 1.000 €. El RDL 8/2026 estaba vigente cuando se aplicó la subida.
Sin pacto expreso, se aplicó el tope del 2%. Nueva renta: 1.020 €. Esa actualización es válida y consolidada, aunque el RDL ya esté derogado.
Caso 2: contrato de 2024, aniversario en mayo 2026, pequeño propietario, sin acuerdo
Renta actual: 1.000 €. Aplicable el IRAV de marzo: 2,47%.
El tope del 2% ya no aplica.
Nueva renta: 1.024,70 €.
Caso 3: contrato de 2021, aniversario en mayo 2026, pequeño propietario
Renta actual: 800 €. Aplicable el IPC de marzo: 3,4%.
Tras la derogación del RDL, se aplica el IPC completo.
Nueva renta: 827,20 €. (Antes de la derogación, la subida habría estado topada en 816 €).
Caso 4: contrato de 2024, aniversario en junio 2026, pequeño propietario, con cláusula que limita al 2%
Renta actual: 900 €. Aunque el RDL 8/2026 ya no existe, el contrato tenía pactada una actualización máxima del 2%.
El pacto contractual prevalece.
Nueva renta: 918 €. (No 922,23 € que saldría con el IRAV completo del 2,47%).
Errores frecuentes que pueden anular tu actualización
- Aplicar el IPC en un contrato post 26/05/2023. Aunque el contrato lo diga, prevalece el IRAV.
- Confundir el mes del aniversario con el mes del INE que se aplica. Recuerda: hay dos meses de desfase. Para un aniversario en mayo, se usa el dato de marzo.
- Pretender aplicar todavía el tope del 2% después del 29 de abril. El RDL ha sido derogado. Esa limitación ya no existe (salvo pacto contractual expreso).
- Querer revisar a la baja una actualización ya aplicada al 2% durante la vigencia del RDL. No se puede reclamar la diferencia ni a favor del inquilino ni del propietario.
- No notificar por escrito o hacerlo con menos de un mes de antelación.
- Aplicar la subida sin que esté pactada en el contrato. Es nula.
- Pretender recuperar subidas anteriores no aplicadas. El derecho a actualizar caduca; si no se aplicó un año, ese año se pierde.
¿Qué pasa con la prórroga de los contratos?
Tras la derogación del RDL 8/2026, los contratos que venzan a partir del 29 de abril de 2026 ya no pueden acogerse a la prórroga extraordinaria de 2 años. Vuelven a aplicarse los plazos ordinarios de la LAU:
- Prórroga obligatoria de 5 años para personas físicas (o 7 si el arrendador es persona jurídica) según el artículo 9.1.
- Prórroga tácita anual del artículo 10 LAU al término de la obligatoria, hasta un máximo de 3 años.
- Posibilidad del propietario de recuperar la vivienda al vencimiento si la necesita para uso propio o de un familiar de primer grado, con la antelación del artículo 9.3.
Las prórrogas extraordinarias solicitadas durante el periodo de vigencia del RDL para contratos que vencieron en ese mismo periodo se consideran consolidadas. Para contratos posteriores, no hay obligación del propietario de aceptar la prórroga aunque el inquilino la hubiera solicitado anticipadamente.
Conclusión
La actualización de la renta en 2026 ha pasado por un giro normativo poco habitual: una norma de urgencia aprobada y derogada en cinco semanas. El resultado es un escenario donde la fecha exacta del aniversario del contrato determina si se aplicó o no el tope del 2%.
Para los aniversarios desde el 29 de abril, vuelve la normativa ordinaria: IRAV o IPC sin tope adicional, salvo el que pueda pactar tu contrato. Y los datos actuales son altos: 2,47% en el IRAV y 3,4% en el IPC, ambos por encima del tope que impuso el decreto durante su vigencia.
Para los propietarios, el reto está en aplicar correctamente el dato que toca según el momento del aniversario. Para los inquilinos, conocer estos límites es la mejor defensa frente a actualizaciones improcedentes.
En Gfima ayudamos a propietarios e inquilinos a interpretar la normativa vigente y gestionar sus contratos de alquiler con seguridad jurídica. Si tienes dudas sobre tu caso concreto, contacta con nosotros.
Aviso legal: este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico. La normativa de arrendamientos cambia con frecuencia y cada contrato puede presentar particularidades. Si tienes dudas sobre tu caso concreto, te recomendamos consultar con un abogado especializado en derecho inmobiliario.