Nueva ley de vivienda · Octubre 2026
¿Vas a comprar o vender una vivienda? Lo que cambia con el RD-ley 29/2026
Límite a las compras por debajo del 70 % del valor, préstamo TU CASA para la entrada, IVA del 4 % en vivienda protegida, ventajas fiscales al vender a la Administración y nuevas reglas si compras una vivienda alquilada u ocupada. Te lo explicamos con ejemplos.
Resumen en un minuto
Fechas clave
- 7 oct 2026El BOE publica el RD-ley 29/2026.
- 8 oct 2026Entra en vigor. Las escrituras firmadas antes no se ven afectadas.
- 1 dic 2026IVA del 4 % en vivienda protegida y nuevos coeficientes de plusvalía.
- 31 dic 2027Fin de la exención por vender una vivienda vacía a la Administración.
- 31 dic 2030Fin del límite del 70 % y de la suspensión de desahucios de personas vulnerables.
Compras por debajo del 70 % del valor (art. 1)
Hasta el 31 de diciembre de 2030, algunos compradores no pueden adquirir una vivienda gratis ni por menos del 70 % de su valor de mercado. Afecta a viviendas usadas y a viviendas nuevas con certificado de fin de obra. Una compra solo queda prohibida si se cumplen las cuatro condiciones:
- La escritura se firma a partir del 8 de octubre de 2026. Las arras o contratos privados anteriores no protegen.
- Compra una persona jurídica gran tenedor o una entidad dedicada a comprar barato (o de su grupo).
- El destino no está exceptuado: vivienda habitual asequible o social hasta al menos 2030, residencia sociosanitaria, colectivos vulnerables (tercer sector) o víctimas de violencia de género.
- Lo que paga en total (precio, deudas que asume y pagos aparte) es menos del 70 % del valor de mercado fijado por una tasadora homologada por el Banco de España.
| Quién compra | ¿Le afecta? |
|---|---|
| Persona física, aunque tenga muchas viviendas | No |
| Sociedad o entidad (también comunidad de bienes o fondo) que se dedica a comprar inmuebles o préstamos impagados claramente por debajo de su valor | Sí |
| Persona jurídica gran tenedor (más de 10 viviendas o 1.500 m² residenciales), sea cual sea su objeto social | Sí |
| Sociedades del mismo grupo o que compran por cuenta de las anteriores | Sí |
| Sociedad que no es gran tenedor ni se dedica a comprar barato | No |
¿Cómo se calcula el 70 %?
Con una tasación de una sociedad homologada e inscrita en el Banco de España, independiente de las partes, a la fecha del acuerdo vinculante. La aporta el comprador.
¿Qué es vivienda asequible?
La que tiene un precio, gastos incluidos, que no supera el 30 % de la renta mediana de los hogares del municipio (art. 14).
El Código de Buenas Prácticas que permitiría otras excepciones todavía no está aprobado. El decreto no dice qué pasa si se incumple el límite ni define "vivienda en estado de uso": ante una operación dudosa, consúltanos antes de firmar.
Comprar una vivienda alquilada u ocupada
Quien compra una vivienda con inquilino se subroga en el contrato. Y hasta el 31 de diciembre de 2030, si el ocupante es vulnerable y no tiene alternativa de vivienda, recuperarla puede tardar más:
- Desahucio por impago: la Administración tiene 2 meses para ofrecer alternativa, pagar o consignar. Si no lo hace, queda obligada a pagar la renta en lugar del inquilino y el contrato sigue mientras dure la vulnerabilidad. El propietario no pierde la renta.
- Precario o contrato vencido: el juez puede suspender el proceso, con revisión cada 12 meses y un máximo de 3 años. Si el propietario es persona física, la Administración le compensa la renta perdida, los suministros impagados y las costas.
- Si el propietario es una persona física con 2 viviendas o menos, la vulnerabilidad económica del ocupante no prevalece.
- La suspensión no borra la deuda: el ocupante sigue obligado a pagar la renta.
Si compras: TU CASA e IVA del 4 %
Préstamo TU CASA
Préstamo público del ICO para completar la hipoteca de tu primera vivienda habitual, sin límite de edad: el menor entre el 20 % del valor y 50.000 €, al 0 % de interés y sin comisiones. Cubre justo la entrada que el banco no financia. Todavía no se puede pedir: falta un acuerdo del Consejo de Ministros que fije beneficiarios y requisitos.
IVA del 4 %
Desde el 1 de diciembre de 2026, en la compra al promotor de viviendas de protección oficial de régimen especial, de promoción pública o protegidas con calificación permanente, con sus garajes (máximo 2) y anejos. La vivienda nueva libre sigue al 10 %.
Si vendes: exención, plusvalía y vivienda alquilada
Vender una vivienda vacía a la Administración
Si vendes a un ente o empresa pública de vivienda social y asequible antes del 31 de diciembre de 2027, y la vivienda lleva 2 años vacía sin causa justificada (se acredita con padrón y consumos), la ganancia queda exenta de IRPF:
| Valor de venta | Ganancia exenta |
|---|---|
| Hasta 200.000 € | 100 % |
| Entre 200.000 y 800.000 € | Parcial. Ejemplo: 350.000 € → 75 % |
| 800.000 € o más | Sin exención |
Plusvalía municipal
Desde el 1 de diciembre de 2026 cambian los coeficientes máximos que se aplican al valor catastral del suelo. Cada ayuntamiento fija los suyos sin superarlos. Puedes seguir tributando por la ganancia real si es menor, y no pagas si vendes con pérdida.
Vender una vivienda alquilada
El inquilino tiene derecho de tanteo y retracto y no se le puede hacer renunciar a él. El comprador se subroga en el contrato.
Antes de firmar arras o escritura
- Si el comprador es una sociedad y el precio es bajo, pide una tasación homologada antes de firmar.
- Si firmaste arras antes del 8 de octubre y la escritura es posterior, revisa si el comprador está afectado.
- Si compras con inquilino u ocupante, infórmate de los plazos antes de fijar el precio.
- Si vendes a la Administración, reúne las pruebas de que la vivienda ha estado vacía 2 años.
Preguntas frecuentes
Soy particular y encuentro un piso barato. ¿Me afecta la regla del 70 %?
No. Las personas físicas quedan fuera, aunque tengan muchas viviendas.
Compramos entre varios amigos para alquilar. ¿Nos afecta?
Si formáis una comunidad de bienes o sociedad civil que se dedica a comprar por debajo del valor, puede afectar: el decreto incluye entidades sin personalidad jurídica. Consúltanos antes de firmar.
Compro a través de mi sociedad. ¿Puedo pagar menos del 70 %?
Si la sociedad es gran tenedor o se dedica a comprar barato, no. Si no lo es, sí, pero conviene guardar la justificación del precio.
¿Sirve cambiar el objeto social de la sociedad?
No si la sociedad es gran tenedor: le afecta sea cual sea su objeto. Si no lo es, cuenta lo que hace de verdad, no lo que dicen sus estatutos.
¿Puedo pedir ya el préstamo TU CASA?
Todavía no. Falta el acuerdo del Consejo de Ministros que lo ponga en marcha. Te avisaremos cuando se abra.
Firmé arras en septiembre y escrituramos ahora. ¿Pasa algo?
Solo se salvan las escrituras firmadas antes del 8 de octubre. Si el comprador es una sociedad afectada y el precio es menor del 70 % del valor, hay que revisarlo antes de ir al notario.
Tengo un piso vacío. ¿Me conviene vendérselo a la Administración?
Puede salir muy bien fiscalmente: hasta 200.000 € la ganancia no tributa en IRPF. Requisito: 2 años vacío sin causa justificada y vender antes del 31 de diciembre de 2027.
Si compro un piso con inquilino y deja de pagar, ¿pierdo la renta?
No. Si el inquilino acredita vulnerabilidad, la Administración tiene 2 meses para pagar o dar alternativa; si no lo hace, queda obligada a pagarte en su lugar.
¿Y si el Congreso tumba el decreto?
Deja de aplicarse desde ese momento, pero lo hecho mientras estuvo vigente sigue siendo válido.
Información orientativa basada en el RD-ley 29/2026 (BOE 7-oct-2026), pendiente de convalidación. No constituye asesoramiento legal ni fiscal.
