Nueva ley de vivienda · Octubre 2026
Lo que cambia para los propietarios con los nuevos decretos de alquiler
Renovación automática a los 5 años, indemnización si no renuevas, tope del 2 % a la subida de la renta y reducciones de hasta el 100 % en el IRPF. Te explicamos qué cambia, qué tienes que hacer y te dejamos calculadoras para tu caso.
Qué ha pasado con los decretos
A principios de octubre de 2026 el Gobierno aprobó dos reales decretos-leyes de vivienda, el 26 y el 27/2026. El 2 de octubre el Congreso los rechazó y, cuatro días después, el Gobierno aprobó otros dos con el mismo contenido de fondo y la numeración invertida, publicados en el BOE del 7 de octubre:
RD-ley 29/2026 · decreto general
En vigor desde el 8 de octubre. Topes a la subida de la renta, gastos que no se pueden cobrar al inquilino, contratos de temporada y por habitaciones, datos obligatorios en los anuncios, nuevas ventajas fiscales y una prórroga extraordinaria de hasta 2 años.
RD-ley 28/2026 · renovación automática
Entra en vigor el 15 de noviembre, solo si el Congreso lo convalida. Los contratos que cumplan 5 años se renovarán solos por otros 5, y el propietario que no renueve tendrá que indemnizar al inquilino.
Ambos decretos tienen que ser convalidados por el Congreso. Si alguno no lo es, deja de aplicarse desde ese momento, pero lo hecho mientras estuvo vigente sigue siendo válido.
Resumen en un minuto
¿Tienes una vivienda alquilada?
Revisa tu contrato en 2 minutos: te decimos qué subida puedes aplicar, cuándo avisar y si todo está en regla.
Fechas clave
- 2 oct 2026El Congreso tumba los RD-ley 26 y 27/2026.
- 7 oct 2026El BOE publica los RD-ley 28 y 29/2026. Fecha de corte para los avisos de no renovación.
- 8 oct 2026Entra en vigor el RD-ley 29/2026: rentas, anuncios, prórroga de 2 años, IRPF.
- 15 nov 2026Renovación automática e indemnización (RD-ley 28/2026), si se convalida.
- 1 dic 2026IVA del 10 % en alquiler amueblado de hasta 30 noches.
- 31 dic 2027Fin del tope extraordinario a la subida de la renta.
Renovación automática e indemnización
Es el gran cambio del RD-ley 28/2026. Cuando un contrato de vivienda habitual cumple al menos 5 años (7 si el propietario es persona jurídica), se prorroga solo por otros 5 años (o 7). Para que no se renueve tienes que avisar con 6 meses de antelación; el inquilino puede irse avisando con 2.
Si no renuevas, tendrás que pagar al inquilino, al entregar la vivienda, la mayor de estas cantidades: 12 mensualidades (calculadas con el valor superior del índice de referencia de tu vivienda o, si no lo hay, con la renta actual) o 1 mensualidad por cada año que haya vivido allí. Si vendes la vivienda, el comprador asume esa obligación.
Excepciones: el propietario persona física necesita la vivienda para él o familiares hasta 2.º grado; el inquilino no ha vivido allí más de 6 de los últimos 12 meses; tiene otra vivienda en el municipio; se firma contrato nuevo; o el inquilino rechaza una oferta formal de contrato nuevo. Los avisos enviados antes del 7-oct-2026 no generan indemnización.
Además, el RD-ley 29/2026 permite al inquilino pedir una prórroga extraordinaria de hasta 2 años, por anualidades, al acabar el contrato. Si después lo terminas con un aviso válido, la indemnización se paga al final de esa prórroga.
Subida de la renta hasta 2027
Hasta el 31 de diciembre de 2027, la actualización anual de la renta queda limitada:
- Si hay un nuevo acuerdo expreso con el inquilino, se aplica lo pactado.
- Sin acuerdo, la subida no puede pasar del 2 %, aunque el contrato diga IPC.
- En zona tensionada, si la renta ya supera el límite del índice de referencia, no puede subir. En Ciudad Real no hay zonas tensionadas declaradas.
Si el contrato no tiene cláusula de actualización, la renta no se puede subir durante su vigencia.
Reducción en el IRPF: hasta el 100 %
Si alquilas una vivienda como residencia habitual y no eres gran tenedor, una parte del rendimiento neto (ingresos menos gastos) no tributa. El porcentaje depende de cómo fijes la renta del contrato nuevo. Si cumples varios tramos, se aplica el mayor.
| Si la vivienda ya estuvo alquilada… | Reducción |
|---|---|
| Bajas la renta más de un 5 % al mismo inquilino al acabar el plazo mínimo, o la dejas por debajo del índice | 100 % |
| Bajas más de un 5 %, inquilino de 18 a 35 años en zona tensionada | 95 % |
| Bajas más de un 5 % en zona tensionada | 90 % |
| Bajas más de un 5 % e inquilino de 18 a 35 años | 85 % |
| Bajas más de un 5 % (resto de casos) | 70 % |
| Mantienes la renta o la bajas hasta un 5 % | 50 % |
| Subes hasta un 5 % / hasta un 10 % / hasta un 15 % / hasta un 20 % | 40 / 30 / 25 / 20 % |
| Subes más de un 20 % | 15 % |
| Si es el primer alquiler de la vivienda… | Reducción |
|---|---|
| Renta por debajo del límite del índice de referencia | 100 % |
| Zona tensionada e inquilino de 18 a 35 años | 95 % |
| Zona tensionada | 90 % |
| Inquilino de 18 a 35 años | 85 % |
| Alquiler a una Administración o entidad sin ánimo de lucro | 70 % |
| Vivienda rehabilitada en los 2 años anteriores | 60 % |
| Resto de casos | 50 % |
Solo para contratos de vivienda habitual firmados desde la entrada en vigor y con la renta dentro de los límites legales. Confirma tu tramo con tu asesor fiscal; en la calculadora de abajo puedes estimar tu ahorro.
Gastos, fianza y garantías
Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corren siempre de tu cuenta: no se pueden repercutir al inquilino. Tampoco puedes exigirle que pague un seguro de impago, aunque sí puedes contratarlo tú.
| Vivienda habitual | Temporada | |
|---|---|---|
| Fianza legal | 1 mes | 1 mes |
| Garantía adicional (aval o depósito) | Hasta 2 mensualidades | Hasta 1 mensualidad |
| Seguro de impago a cargo del inquilino | Prohibido | Prohibido |
Fianza: art. 36.1 LAU, 1 mes en todo arrendamiento de vivienda. Con el RD-ley 29/2026 la vivienda temporal pasa a ser arrendamiento de vivienda (antes era uso distinto, con fianza de 2 meses). Garantía adicional: art. 36.5 LAU, en la redacción del RD-ley 29/2026. El propietario sí puede contratar por su cuenta un seguro de impago, pero no repercutirlo.
Temporada, habitaciones, anuncios y grandes tenedores
Alquiler de temporada
Más de 31 días y, en general, hasta 12 meses, con una causa real por escrito (trabajo, estudios, obra). Sin causa, o si se encadenan más de 2 contratos con el mismo inquilino, se trata como vivienda habitual con todos sus derechos.
Alquiler por habitaciones
La suma de las rentas de todas las habitaciones no puede superar la renta de la vivienda completa.
Anuncios
Desde el 8 de octubre todo anuncio debe incluir: índice de referencia del precio, renta del último contrato (últimos 5 años), límite de renta si lo hay, si eres gran tenedor y el código de registro de la vivienda. Esos datos los aportas tú.
¿Eres gran tenedor?
Si tienes más de 10 viviendas o más de 1.500 m² construidos de uso residencial (sin garajes ni trasteros). Los grandes tenedores no acceden a las reducciones del IRPF y deben indicarlo en los anuncios.
Documentación que pedir al inquilino
Con contratos que se renuevan solos y topes a la subida, elegir bien al inquilino es más importante que nunca. Igual que un banco antes de dar una hipoteca, conviene comprobar que puede pagar: que la renta y sus otras deudas no pasen del 30-35 % de sus ingresos netos. Esta es la documentación habitual:
Todos los inquilinos
- DNI o NIE en vigor de cada persona que firme
- Teléfono y email de contacto
- Referencias del último propietario, si lo hubo, y últimos recibos del alquiler pagados
- Número de personas que vivirán en la casa y si hay mascotas
Trabaja por cuenta ajena
- Contrato de trabajo (mejor indefinido o con antigüedad)
- Últimas 3 nóminas
- Informe de vida laboral reciente
- Última declaración de la renta
Autónomo
- Última declaración de la renta
- Pagos trimestrales del IRPF (modelo 130) y del IVA (modelo 303) del año
- Alta en Hacienda y Seguridad Social
- Extractos que acrediten ingresos regulares, si hace falta
Pensionista, estudiante o sin ingresos fijos
- Certificado de la pensión o prestación
- Estudiantes: matrícula y avalista con su documentación
- Si los ingresos no llegan: avalista solvente con nóminas y declaración de la renta
Pide solo los datos necesarios para valorar la solvencia y firmar el contrato, y no los guardes más tiempo del necesario (protección de datos). Recuerda los límites: fianza y garantía adicional según la tabla de arriba, y ningún seguro de impago a cargo del inquilino.
Calculadoras para tu caso
Cada calculadora se abre en una ventana. Pulsa el icono ? junto a cada casilla para ver qué poner y por qué.
Revisa tu contrato paso a paso
Responde 8 preguntas y te decimos qué subida puedes aplicar, cuándo enviar los avisos, si la fianza es correcta y qué tienes que hacer.
Elige qué quieres calcular
Reducción en tu IRPF
Paga menos impuestos por tu alquiler: reducción del 15 % al 100 % según cómo fijes la renta.
Indemnización por no renovar
Lo que tendrías que pagar si no renuevas un contrato que cumple 5 años.
Cuánto puedes subir la renta
Hasta finales de 2027, sin nuevo acuerdo, como mucho un 2 %.
Solvencia del inquilino
Mira qué parte de sus ingresos se iría en el alquiler, como hace un banco.
Preguntas frecuentes
¿Me van a obligar a tener al inquilino para siempre?
No. Puedes no renovar avisando con 6 meses. Lo que cambia es que, como regla general, tendrás que indemnizar. Si necesitas la vivienda para ti o tu familia, no hay indemnización.
Ya avisé al inquilino de que no renuevo. ¿Vale?
Si el aviso es válido y se envió antes del 7 de octubre de 2026, sí, y no genera indemnización. Si al entrar en vigor faltan menos de 6 meses para el vencimiento, el preaviso puede darse con 4 meses.
¿Las reducciones del IRPF se aplican a mi contrato actual?
Solo a contratos nuevos (o renovaciones que cuenten como tal) firmados desde la entrada en vigor. Un contrato en marcha mantiene el régimen que tenía.
Alquilo a través de una sociedad. ¿Me afectan las reducciones?
No. Son reducciones del IRPF, que solo pagan las personas físicas. Una sociedad tributa por el Impuesto sobre Sociedades.
¿La reducción es automática?
No. La aplicas tú en la declaración de la renta, y solo sobre rendimientos declarados correctamente.
¿Quién paga a la agencia?
Tú. Los gastos de gestión y formalización no se pueden repercutir al inquilino.
¿Y si vendo la vivienda alquilada?
El comprador se subroga en el contrato y asume la indemnización si después no renueva.
¿Y si el Congreso tumba los decretos?
El RD-ley 29/2026 ya se aplica. El 28/2026 solo entrará en vigor si se convalida. Si alguno decae, lo hecho mientras estuvo vigente sigue siendo válido.
Información orientativa basada en el RD-ley 28/2026 y el RD-ley 29/2026 (BOE 7-oct-2026), pendientes de convalidación, y en la Ley de Arrendamientos Urbanos. No constituye asesoramiento legal ni fiscal.
