Nueva ley de vivienda · Octubre 2026
Lo que cambia para ti si vives de alquiler
Tu contrato se renovará solo a los 5 años, la renta no podrá subir más del 2 % sin tu acuerdo, no te pueden cobrar gastos de gestión y tienes una nueva deducción en la renta. Te lo explicamos y te dejamos calculadoras para tu caso.
Qué ha pasado con los decretos
A principios de octubre de 2026 el Gobierno aprobó dos reales decretos-leyes de vivienda, el 26 y el 27/2026. El 2 de octubre el Congreso los rechazó y, cuatro días después, el Gobierno aprobó otros dos con el mismo contenido de fondo y la numeración invertida, publicados en el BOE del 7 de octubre:
RD-ley 29/2026 · decreto general
En vigor desde el 8 de octubre. Topes a la subida de la renta, gastos que no se pueden cobrar al inquilino, contratos de temporada y por habitaciones, datos obligatorios en los anuncios, nuevas ventajas fiscales y una prórroga extraordinaria de hasta 2 años.
RD-ley 28/2026 · renovación automática
Entra en vigor el 15 de noviembre, solo si el Congreso lo convalida. Los contratos que cumplan 5 años se renovarán solos por otros 5, y el propietario que no renueve tendrá que indemnizar al inquilino.
Ambos decretos tienen que ser convalidados por el Congreso. Si alguno no lo es, deja de aplicarse desde ese momento, pero lo hecho mientras estuvo vigente sigue siendo válido.
Resumen en un minuto
Fechas clave
- 2 oct 2026El Congreso tumba los RD-ley 26 y 27/2026.
- 7 oct 2026El BOE publica los RD-ley 28 y 29/2026. Fecha de corte para los avisos de no renovación.
- 8 oct 2026Entra en vigor el RD-ley 29/2026: rentas, anuncios, prórroga de 2 años, IRPF.
- 15 nov 2026Renovación automática e indemnización (RD-ley 28/2026), si se convalida.
- 1 dic 2026IVA del 10 % en alquiler amueblado de hasta 30 noches.
- 31 dic 2027Fin del tope extraordinario a la subida de la renta.
Renovación automática e indemnización
Desde el 15 de noviembre (si el Congreso convalida el RD-ley 28/2026), cuando tu contrato cumpla al menos 5 años (7 si el casero es persona jurídica) se renovará solo por otros 5 años, salvo que el propietario te avise con 6 meses. Tú puedes irte avisando con 2.
Si no te renuevan, te tienen que pagar al entregar las llaves la mayor de estas cantidades: 12 mensualidades o 1 mensualidad por cada año que hayas vivido allí. Si la casa se vende, el nuevo dueño asume esa obligación.
Excepciones: el propietario persona física necesita la vivienda para él o familiares hasta 2.º grado; el inquilino no ha vivido allí más de 6 de los últimos 12 meses; tiene otra vivienda en el municipio; se firma contrato nuevo; o el inquilino rechaza una oferta formal de contrato nuevo. Los avisos enviados antes del 7-oct-2026 no generan indemnización.
Más tiempo en tu casa: las prórrogas
| Prórroga | Duración | Requisito |
|---|---|---|
| Extraordinaria (RD-ley 29/2026) | Hasta 2 años, por anualidades | Pedirla al acabar el contrato |
| Por vulnerabilidad (RD-ley 28/2026) | Hasta 1 año | Informe de servicios sociales del último año. Obligatoria si el casero es gran tenedor |
| Zona tensionada (RD-ley 28/2026) | Hasta 3 años, por anualidades | Vivienda en zona tensionada. En Ciudad Real no hay |
No se suman entre sí: eliges la que más te convenga. Pídelas siempre por escrito.
Cuánto puede subir tu renta
- Hasta el 31 de diciembre de 2027, sin un nuevo acuerdo firmado por ti, la subida no puede pasar del 2 %, aunque tu contrato diga IPC.
- Si tu contrato no tiene cláusula de actualización, la renta no puede subir.
- En zona tensionada, si tu renta ya supera el límite del índice de referencia, no puede subir. En Ciudad Real no hay zonas tensionadas.
Lo que no te pueden cobrar (y lo que sí)
Los gastos de gestión de la agencia y de formalización del contrato los paga siempre el propietario. Si te los cobran, puedes reclamarlos. Tampoco te pueden obligar a pagar un seguro de impago. Esto es lo máximo que te pueden pedir al firmar, además de la primera mensualidad:
| Vivienda habitual | Temporada | |
|---|---|---|
| Fianza legal | 1 mes | 1 mes |
| Garantía adicional (aval o depósito) | Hasta 2 mensualidades | Hasta 1 mensualidad |
| Seguro de impago a cargo del inquilino | Prohibido | Prohibido |
Fianza: art. 36.1 LAU, 1 mes en todo arrendamiento de vivienda. Con el RD-ley 29/2026 la vivienda temporal pasa a ser arrendamiento de vivienda (antes era uso distinto, con fianza de 2 meses). Garantía adicional: art. 36.5 LAU, en la redacción del RD-ley 29/2026. El propietario sí puede contratar por su cuenta un seguro de impago, pero no repercutirlo.
Nueva deducción del 10 % en la renta
Si alquilas tu vivienda habitual y tu base imponible es inferior a 33.007,20 € al año, puedes deducirte el 10 % de lo que pagas de alquiler, con una base máxima de 11.630 € al año (hasta 1.163 € de deducción). La base máxima baja si ganas entre 23.007,20 € y 33.007,20 €.
Requisito: ni tú ni tu unidad familiar podéis tener otra vivienda a menos de 50 km. La aplicas tú en la declaración: guarda los justificantes de pago.
Temporada, reparaciones, fin de contrato y anuncios
Contrato de temporada
Debe indicar una causa real (trabajo, estudios…). Sin ella, o si se encadenan más de 2 contratos con el mismo casero, pasa a ser de vivienda habitual con todos tus derechos.
Reparaciones urgentes
Si la pides por escrito, tu casero tiene 15 días para responder.
Al terminar el contrato
Firmad un documento con el estado de la vivienda. Si no se firma, se presume que la entregaste en buen estado.
Antes de alquilar, mira el anuncio
Debe mostrar el índice de referencia, la renta del último contrato, el límite de renta si lo hay, si el casero es gran tenedor y el código de registro. Te sirve para comprobar si el precio es legal.
Documentación que te van a pedir
Con las nuevas reglas, los propietarios miran con más cuidado a quién alquilan, igual que un banco antes de dar una hipoteca. Tener tu documentación preparada te da ventaja: lo normal es que comprueben que el alquiler y tus otras deudas no pasan del 30-35 % de tus ingresos netos.
Todos los inquilinos
- DNI o NIE en vigor de cada persona que firme
- Teléfono y email de contacto
- Referencias del último propietario, si lo hubo, y últimos recibos del alquiler pagados
- Número de personas que vivirán en la casa y si hay mascotas
Trabaja por cuenta ajena
- Contrato de trabajo (mejor indefinido o con antigüedad)
- Últimas 3 nóminas
- Informe de vida laboral reciente
- Última declaración de la renta
Autónomo
- Última declaración de la renta
- Pagos trimestrales del IRPF (modelo 130) y del IVA (modelo 303) del año
- Alta en Hacienda y Seguridad Social
- Extractos que acrediten ingresos regulares, si hace falta
Pensionista, estudiante o sin ingresos fijos
- Certificado de la pensión o prestación
- Estudiantes: matrícula y avalista con su documentación
- Si los ingresos no llegan: avalista solvente con nóminas y declaración de la renta
Consejo: prepara tu dossier de inquilino
Junta en un PDF tu DNI, las nóminas o la declaración de la renta, el contrato de trabajo y una carta del anterior casero. Enviarlo a la primera muestra seriedad y acelera la decisión.
Solo te pueden pedir los datos necesarios para valorar tu solvencia y firmar el contrato. No te pueden exigir un seguro de impago ni garantías por encima de los límites de la tabla.
Calculadoras para tu caso
Cada calculadora se abre en una ventana. Pulsa el icono ? junto a cada casilla para ver qué poner y por qué.
Elige qué quieres calcular
Deducción del 10 % en la renta
Si ganas menos de 33.007,20 € al año, te deduces hasta 1.163 € por el alquiler que pagas.
Cuánto puede subir tu renta
Hasta finales de 2027, sin nuevo acuerdo, la subida no puede pasar del 2 %.
Indemnización si no te renuevan
Si el propietario no renueva, en general te paga 12 mensualidades o 1 por año vivido.
¿Cuánto alquiler puedo pagar?
Calcula la renta que encaja con tus ingresos antes de buscar piso.
Preguntas frecuentes
Mi contrato dice que la renta sube con el IPC. ¿Me lo pueden aplicar?
Hasta el 31-dic-2027, sin un nuevo acuerdo expreso, la subida no puede pasar del 2 %, aunque el contrato no lo diga.
Si mi renta ya se actualizó antes, ¿me afecta el tope?
No. El tope solo vale para actualizaciones con efecto después de la entrada en vigor. Lo ya aplicado no se revisa.
Me piden un seguro de impago. ¿Puedo negarme?
Sí. No se te puede repercutir ese coste, ni total ni parcialmente, aunque figure en el contrato.
Me cobran "gastos de gestión" al firmar. ¿Es legal?
No. Esos gastos corresponden siempre al propietario. Si te los cobran, puedes reclamarlos.
¿La deducción del 10 % es automática?
No. La aplicas tú en la declaración de la renta. Guarda los justificantes de pago del alquiler.
Me avisaron antes del 7 de octubre de que no me renuevan.
Ese aviso sigue valiendo, si es válido, y no da derecho a indemnización.
¿Y si venden la casa?
El nuevo dueño se subroga en tu contrato y asume la indemnización si después no te renueva.
¿Puedo pedir más tiempo cuando acabe mi contrato?
Sí: una prórroga extraordinaria de hasta 2 años, por anualidades, o de 1 año si estás en situación vulnerable, con informe de servicios sociales.
Información orientativa basada en el RD-ley 28/2026 y el RD-ley 29/2026 (BOE 7-oct-2026), pendientes de convalidación, y en la Ley de Arrendamientos Urbanos. No constituye asesoramiento legal.
