Tradicionalmente, la existencia de un inquilino en la vivienda era un freno para su posible venta. Porque existía un derecho de adquisición preferente para el inquilino, y porque existía la idea de que el arrendamiento se podría complicar, y ello limitaría la posibilidad del nuevo comprador de entrar en posesión del inmueble, o la necesidad de tener que incurrir en costosos procedimientos para lograrlo. Es decir: tener un inquilino añadía un factor de riesgo a la compra, y un comprador prudente evitaría esa situación, buscando viviendas similares sin ocupantes. Por otra parte, el comprador de una vivienda que resulte alquilada, que inscriba la compraventa en el Registro de la Propiedad, no se verá afectado por un alquiler cuyo contrato no figure en el Registro de la Propiedad (para contratos desde el 6 de junio de 2013). Y es un hecho que la inmensa mayoría de los contratos de alquiler no se están inscribiendo. Derecho de adquisición preferente El inquilino de una vivienda goza de un derecho de adquisición preferente cuando el propietario pretende venderla. De modo que el vendedor debe ofrecérsela a él primero (tanteo) y si no lo hace y la vende a otro, el inquilino podría deshacer esa venta mediante un retracto (si la quiere comprar él al precio que ha sido transmitida). Desde la reforma de 2013 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ese derecho de adquisición preferente es renunciable por parte del inquilino. La renuncia debe ser expresa y figurar en el contrato. En el momento de la venta, la escritura debe dejar constancia de si la vivienda está ocupada por un arrendatario o no, al igual que debe mencionarse la existencia de otras posibles cargas. Si existe un inquilino, la escritura debe explicar cuál es la situación respecto del derecho de adquisición preferente de dicho inquilino. Porque pueden darse dos casos: que exista el derecho preferente, en cuyo caso hay que dejar constancia de que el vendedor ha respetado ese derecho ofreciendo la vivienda en primer término al arrendatario; o que haya habido una renuncia al derecho de adquisición preferente. La LAU dispone que en los casos en los que se haya pactado la renuncia al derecho, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa. Esta previsión tiene que ver con dar un tiempo al inquilino para que pueda tomar las decisiones que correspondan ante el inminente cambio de dueño de la vivienda. Si ha existido esta renuncia, que ahora suele ser relativamente frecuente en los contratos de alquiler de vivienda, ¿cómo se prueba ante el notario autorizante de la escritura de compraventa? Lo mejor es presentar ante el notario el contrato de alquiler donde figure la renuncia. Pero téngase en cuenta lo siguiente: si el vendedor afirma falsamente que la vivienda no está alquilada o que el inquilino ha renunciado al derecho de adquisición preferente, el vendedor podría estar cometiendo falsedad en documento público, pero el comprador estaría protegido en su compra, SALVO que el contrato de alquiler se hubiere inscrito en el Registro. Por tanto el inquilino podría reclamar una responsabilidad ante el vendedor, pero no podría oponerse frente al comprador.
