El mercado residencial español atraviesa una etapa de profunda transformación normativa. La evolución de la Ley de Vivienda —junto con nuevos decretos y medidas complementarias— está redefiniendo las reglas del juego para propietarios, inversores y profesionales inmobiliarios.

Más allá del ruido mediático, entender cómo afectan estos cambios en la práctica es clave para tomar decisiones informadas, minimizar riesgos y detectar oportunidades.

En este artículo analizamos las principales implicaciones y qué estrategias conviene considerar en el contexto actual.

Un marco regulatorio cada vez más intervencionista

La Ley por el Derecho a la Vivienda busca mejorar el acceso a la vivienda y contener las tensiones del mercado mediante herramientas como:

• Declaración de zonas tensionadas con limitaciones en precios.
• Regulación de grandes tenedores.
• Límites a la actualización de rentas.
• Incentivos fiscales para fomentar alquileres asequibles.
• Refuerzo de la protección del inquilino.

El objetivo es equilibrar oferta y demanda y garantizar estabilidad en el alquiler, aumentando la seguridad jurídica del sistema. (La Moncloa)

Sin embargo, para el sector supone adaptarse a un entorno más complejo y regulado.

Principales impactos para propietarios

1. Control de rentas y nuevos índices de actualización

Se consolida el abandono del IPC como referencia y se introducen mecanismos específicos para limitar subidas, especialmente en zonas tensionadas.

Esto implica que la planificación financiera del arrendador debe contemplar escenarios de rentabilidad más ajustados.

2. Incentivos fiscales condicionados

La normativa contempla bonificaciones relevantes —incluso del 100% en determinados supuestos— para propietarios que mantengan precios o cumplan ciertos criterios sociales.

La fiscalidad se convierte así en una herramienta de política pública que influye directamente en la estrategia de alquiler.

3. Mayor protección del inquilino

Se refuerzan prórrogas, procedimientos y garantías en situaciones de vulnerabilidad, lo que obliga a los propietarios a ser más rigurosos en la gestión contractual. (Mi Vau)

Qué significa para los inversores inmobiliarios

Para el inversor, el entorno actual exige un enfoque más analítico:

• Mayor importancia del estudio regulatorio por ubicación.
• Diferencias crecientes entre mercados locales.
• Necesidad de modelizar rentabilidades con límites regulatorios.

Además, la definición de “gran tenedor” puede implicar obligaciones adicionales y controles más estrictos en determinadas zonas.

En términos estratégicos, se observa un desplazamiento hacia inversiones más selectivas y de largo plazo.

El papel de las agencias: más asesoramiento, menos intermediación pura

El nuevo escenario refuerza el rol consultivo de las agencias inmobiliarias.

Los clientes —tanto propietarios como compradores— demandan:

• Interpretación normativa.
• Optimización fiscal.
• Análisis de viabilidad de operaciones.
• Gestión de riesgos regulatorios.

La complejidad legal convierte al agente en un socio estratégico, no solo en un intermediario.

Oportunidades en un mercado en transformación

Aunque el marco regulatorio introduce restricciones, también genera oportunidades:

• Profesionalización del sector.
• Mayor estabilidad en contratos de larga duración.
• Incentivos para rehabilitación y alquiler asequible.
• Diferenciación mediante asesoramiento experto.

En un contexto donde la oferta sigue siendo limitada y la demanda se mantiene activa, el conocimiento regulatorio se convierte en ventaja competitiva.

Conclusión

La nueva etapa de la Ley de Vivienda no solo introduce cambios legales; redefine la manera de operar en el mercado inmobiliario español.

Para propietarios e inversores, el reto está en adaptarse sin perder rentabilidad. Para las agencias, la oportunidad es posicionarse como referentes en asesoramiento especializado.

En un entorno donde la normativa evoluciona rápidamente, la información —y la capacidad de interpretarla— será el principal activo.

La entrada Nueva Ley de Vivienda: qué cambia realmente para propietarios, inversores y agencias inmobiliarias en 2026 se publicó primero en Gfima.

Si tienes un inmueble alquilado —especialmente un local, oficina o nave— hay un concepto fiscal que conviene tener muy claro: el Modelo 115. Aunque muchas veces parece un tema “de gestoría”, entender cómo funciona te ayudará a evitar errores, sanciones y malentendidos con tus inquilinos.

Vamos a verlo sin tecnicismos innecesarios.

Qué es el Modelo 115 (explicado en sencillo)

El Modelo 115 es una declaración mediante la cual se ingresan en Hacienda las retenciones del IRPF aplicadas a los alquileres de inmuebles urbanos.

En la práctica, sirve para que quien paga el alquiler (normalmente una empresa o autónomo) declare trimestralmente la parte del alquiler que retiene y entrega a la Agencia Tributaria en nombre del propietario.

Dicho de otra forma: Hacienda se asegura de ir cobrando “por adelantado” una parte de los impuestos del arrendador.

¿Afecta a todos los propietarios?

El Modelo 115 se aplica principalmente cuando:

• El inmueble se alquila para actividad económica (local, oficina, nave…).
• El inquilino es empresa o autónomo.
• El alquiler lleva retención de IRPF.

En estos casos, el arrendatario retiene una parte de la renta y la ingresa en Hacienda en lugar de pagarla íntegra al propietario.

En cambio, en el alquiler de vivienda habitual entre particulares normalmente no se aplica retención, por lo que no interviene el Modelo 115.

Quién presenta el Modelo 115

Esto es fundamental:

Lo presenta el inquilino (empresa o profesional), no el propietario.

El arrendatario declara trimestralmente las retenciones practicadas sobre el alquiler mediante este modelo.

El propietario simplemente recibe el alquiler ya descontado y luego podrá deducir esas retenciones en su declaración de la renta o impuesto correspondiente.

Cada cuánto se presenta

El Modelo 115 se presenta de forma trimestral, normalmente en estos plazos:

• Abril (1–20): primer trimestre
• Julio (1–20): segundo trimestre
• Octubre (1–20): tercer trimestre
• Enero (1–20): cuarto trimestre

Además, existe un resumen anual relacionado, el Modelo 180, que recopila todas las retenciones del año.

La entrada Modelo 115 y alquileres: lo que todo propietario debe saber para evitar sustos con Hacienda se publicó primero en Gfima.

Para los propietarios de viviendas en Ciudad Real, entender estos cambios es clave para no pagar más impuestos de los necesarios y planificar correctamente una venta o inversión inmobiliaria.

¿Qué cambia con el Real Decreto-ley 16/2025?

La nueva normativa introduce ajustes importantes en tres ámbitos principales:

1. IRPF: más atención al beneficio real en la venta de viviendas

Uno de los objetivos del decreto es acercar la tributación al beneficio económico real obtenido en la operación.

En la práctica, esto implica:

• Mayor relevancia de los gastos asociados a la compra y venta
• Ajustes en el cálculo de la ganancia patrimonial
• Especial atención a operaciones con beneficios reducidos o ajustados por inflación

Para muchos propietarios en Ciudad Real, esto puede suponer una tributación más ajustada a la realidad del mercado, especialmente en zonas donde los precios han crecido de forma moderada.

2. Plusvalía municipal: foco en la plusvalía real

La plusvalía municipal continúa evolucionando hacia un modelo que prioriza el incremento real del valor del suelo, frente a cálculos automáticos.

Esto afecta especialmente a:

• Viviendas heredadas o donadas
• Inmuebles mantenidos durante largos periodos
• Operaciones donde el beneficio es bajo o inexistente

En estos casos, resulta fundamental analizar bien la operación antes de vender, ya que no siempre procede pagar plusvalía, o no en la cuantía tradicional.

3. Impuesto sobre Sociedades: impacto en inversores y sociedades patrimoniales

El decreto también introduce ajustes que afectan a:

• Sociedades con inmuebles en cartera
• Operaciones de compraventa realizadas por empresas
• Estrategias de rotación de activos

Para inversores inmobiliarios en Ciudad Real, esto refuerza la importancia de una planificación fiscal previa, especialmente en ventas múltiples o reestructuración de patrimonio.

¿Cómo afecta esto al mercado inmobiliario de Ciudad Real?

En un mercado como el de Ciudad Real, donde muchas operaciones corresponden a:

• Vivienda habitual
• Herencias
• Propietarios de largo recorrido

estos cambios fiscales hacen que cada operación deba estudiarse de forma individual, evitando decisiones precipitadas basadas en criterios antiguos.

Vender sin analizar bien la fiscalidad puede suponer:

• Pagar más impuestos de los necesarios
• Perder margen en la operación
• Tomar decisiones poco eficientes a medio plazo

Recomendaciones prácticas antes de vender una vivienda en 2025

Antes de poner tu vivienda en venta en Ciudad Real, conviene:

• Calcular correctamente la ganancia patrimonial en IRPF
• Analizar si procede o no la plusvalía municipal
• Revisar gastos deducibles y fechas clave
• Coordinar la venta con asesoramiento fiscal e inmobiliario

En muchos casos, el cuándo y el cómo vender es tan importante como el precio.

Conclusión: vender bien también implica tributar mejor

El Real Decreto-ley 16/2025 confirma una tendencia clara: la fiscalidad inmobiliaria es cada vez más técnica y personalizada.

En Ciudad Real, donde el perfil del propietario suele ser patrimonialista y conservador, contar con información actualizada y asesoramiento adecuado marca la diferencia entre una buena venta y una venta con sorpresas fiscales.

Asesoramiento inmobiliario en Ciudad Real

Si estás pensando en vender una vivienda y quieres entender cómo te afectan los impuestos en 2025, puedo ayudarte a analizar tu caso concreto y planificar la operación con criterio.

La entrada Cambios fiscales en la vivienda en 2025: IRPF, plusvalía y qué deben saber los propietarios en Ciudad Real se publicó primero en Gfima.

Compradores e inquilinos buscan hogares funcionales, luminosos y con personalidad. Estas son las tendencias en decoración de interiores para 2026 que mejor funcionan en pisos y casas de Ciudad Real.

1. Materiales naturales que conectan con el estilo de vida de Ciudad Real

Las viviendas que transmiten calidez y autenticidad generan más interés en las visitas. En 2026 destacan:

• Madera natural y tonos claros
• Piedra, cerámica y microcemento
• Textiles como lino y algodón

Este tipo de materiales encajan especialmente bien en pisos urbanos, viviendas reformadas y casas unifamiliares de Ciudad Real, donde se valora la sensación de hogar por encima de lo puramente decorativo.

2. Minimalismo cálido: la clave para vender más rápido

En Ciudad Real, los compradores buscan espacios:

• Luminosos
• Ordenados
• Fáciles de imaginar como propios

El minimalismo cálido apuesta por menos muebles, colores neutros adaptados a la luz local y una distribución que amplía visualmente la vivienda.
Resultado: mejor primera impresión y menos negociación.

3. Curvas y formas orgánicas que hacen las viviendas más acogedoras

Sofás curvos, mesas redondeadas y espejos orgánicos están ganando protagonismo en las reformas recientes de Ciudad Real.
Estas formas suavizan los espacios y aportan modernidad sin perder elegancia, algo muy valorado en viviendas de tamaño medio.

Además, funcionan especialmente bien en fotografía inmobiliaria.

4. Colores que mejor funcionan en viviendas de Ciudad Real

Las tendencias cromáticas de 2026 se adaptan muy bien al tipo de luz de la zona:

• Arena y beige cálido
• Verde oliva y salvia
• Terracota suave
• Azul desaturado

Son colores que transmiten calma, amplitud y permanencia, cualidades clave para atraer compradores locales.

5. Sostenibilidad real que suma valor

Cada vez más personas en Ciudad Real preguntan por:

• Iluminación LED
• Materiales duraderos
• Reformas eficientes

La sostenibilidad ya no es un extra, sino un factor de decisión, especialmente en viviendas familiares y compradores que buscan largo plazo.

6. Espacios flexibles para nuevas formas de vivir

El teletrabajo y los cambios en el estilo de vida han hecho que se valoren mucho:

• Estancias polivalentes
• Zonas de trabajo en casa
• Muebles modulares

Una vivienda flexible amplía el perfil de comprador o inquilino en Ciudad Real y mejora su competitividad frente a otras similares.

7. Personalidad sin excesos: el equilibrio que mejor vende

Las viviendas con carácter destacan más en portales inmobiliarios y visitas.
Arte, textiles y detalles decorativos bien seleccionados aportan personalidad sin sobrecargar, algo fundamental para no limitar el público objetivo.

Conclusión: decorar bien también es una estrategia inmobiliaria en Ciudad Real

Aplicar las tendencias de decoración de interiores en 2026 no significa gastar más, sino invertir con criterio.
En Ciudad Real, una vivienda bien presentada:

• Se vende o alquila antes
• Genera más interés online
• Mejora la percepción del precio

Si estás pensando en vender, alquilar o reformar tu vivienda en Ciudad Real, adaptar la decoración a estas tendencias puede marcar la diferencia entre competir por precio o hacerlo por valor.

Asesoramiento inmobiliario en Ciudad Real

Si quieres saber cómo preparar tu vivienda en Ciudad Real para vender o alquilar mejor, puedo ayudarte a analizarla y definir qué mejoras realmente merecen la pena.

La entrada Tendencias en decoración de interiores para 2026 en Ciudad Real: cómo revalorizar tu vivienda se publicó primero en Gfima.

Qué revisar antes de donar una vivienda a un hijo en Castilla-La Mancha

Donar una vivienda a un hijo es una decisión frecuente en muchas familias, pero también una de las operaciones inmobiliarias que más errores genera por falta de planificación. Antes de formalizarla, es fundamental conocer todos los costes fiscales y legales, especialmente en comunidades como Castilla-La Mancha, donde la fiscalidad no está totalmente bonificada.

1. Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD)

(Lo paga el hijo o hija que recibe la vivienda)

En Castilla-La Mancha, la donación de una vivienda sí tributa, aunque existen reducciones por parentesco. El importe final depende del valor del inmueble y de la relación familiar.

Tramos orientativos del ISD en donaciones (padres a hijos)

*Tipos orientativos tras reducciones habituales. El resultado final depende de la base liquidable, patrimonio previo y normativa vigente.

Clave: en Castilla-La Mancha donar no es fiscalmente neutro, y el coste puede ser relevante si el valor del inmueble es alto.

2. IRPF por ganancia patrimonial

(Lo paga el padre o madre que dona la vivienda)

Uno de los aspectos más desconocidos.
Para Hacienda, donar una vivienda equivale fiscalmente a venderla, por lo que el donante debe tributar en su IRPF por la ganancia patrimonial generada.

Tramos actuales del IRPF sobre ganancias patrimoniales

La ganancia se calcula como:
Valor de donación – valor de adquisición (más gastos e impuestos).

En viviendas adquiridas hace muchos años, este coste puede ser muy elevado.

3. Plusvalía municipal

(Normalmente la paga quien recibe la vivienda, salvo pacto)

La donación también está sujeta a la plusvalía municipal, que grava el incremento del valor del suelo urbano desde que el inmueble fue adquirido.

• Depende del municipio (en Ciudad Real varía según localidad).
• Depende de los años de tenencia.
• Puede no existir si no hay incremento real, pero hay que justificarlo.

4. Gastos de notaría, registro y gestión

Aunque menores frente a los impuestos, deben tenerse en cuenta:

• Notaría: desde 600 € aprox., según valor del inmueble.
• Registro de la Propiedad: desde 300 € aprox.
• Gestoría o asesoramiento (opcional, pero recomendable): variable.

5. Uso futuro de la vivienda y conflictos familiares

Donar implica perder la titularidad del inmueble. Antes de hacerlo conviene plantearse:

• ¿Seguirá viviendo el donante en la vivienda?
• ¿Se prevé venderla en el futuro?
• ¿Hay más hijos o herederos?

En muchos casos, fórmulas como la donación con reserva de usufructo o incluso la herencia pueden ser opciones más adecuadas.

Conclusión: donar sin calcular puede salir caro

En Castilla-La Mancha, la donación de una vivienda puede implicar un coste fiscal elevado, tanto para quien recibe como para quien dona.
Por ello, no siempre es la mejor opción, aunque lo parezca a primera vista.

Desde Gfima recomendamos analizar cada caso de forma individual, comparar alternativas y contar con asesoramiento profesional antes de tomar una decisión que tiene efectos fiscales y patrimoniales a largo plazo.

La entrada Donar vivienda en Castilla la mancha se publicó primero en Gfima.

Este comportamiento confirma la solidez del mercado residencial, impulsado por una demanda activa y sostenida frente a una oferta claramente insuficiente, especialmente en determinadas zonas urbanas y mercados con mayor presión compradora.

Un crecimiento generalizado, con mayor intensidad en zonas tensionadas

El informe de Tinsa refleja que el encarecimiento de la vivienda es generalizado en todo el territorio nacional, aunque con especial intensidad en:

• Capitales y grandes ciudades
• Zonas con atractivo turístico
• Mercados con escasez estructural de vivienda disponible

En estos entornos, los precios ya superan ampliamente los niveles previos a la pandemia, consolidando nuevas referencias de valor.

Demanda sólida y oferta limitada, claves del mercado actual

Desde Gfima observamos que el principal motor de esta subida de precios es el desequilibrio entre oferta y demanda. La limitada producción de vivienda nueva, junto con un mercado de segunda mano muy activo, continúa presionando los precios al alza.

A ello se suma el interés inversor y el papel de la vivienda como activo refugio, factores que refuerzan la estabilidad del mercado pese al contexto económico general.

Enfoque local: situación del mercado en la provincia de Ciudad Real

En la Provincia de Ciudad Real, el mercado inmobiliario muestra una evolución alineada con la tendencia nacional, aunque con particularidades propias que lo hacen especialmente atractivo.

Desde Gfima detectamos:

• Incremento sostenido del interés comprador, tanto de demanda local como de perfiles que buscan vivienda a precios más accesibles que en grandes capitales.
• Mayor rotación de vivienda usada, especialmente en municipios bien comunicados y con servicios consolidados.
• Ajuste progresivo de precios, sin tensiones abruptas, lo que favorece un mercado más equilibrado y predecible.

Localidades como Tomelloso concentran buena parte de esta actividad, con un mercado dinámico donde la correcta valoración del inmueble resulta clave para cerrar operaciones en plazos razonables.

Indicadores financieros y de actividad en 4º trimestre 2025

• Esfuerzo teórico anual: 34,5 % de la renta disponible del hogar medio.
• Importe medio de nuevas hipotecas: 100.000 €.
• Cuota hipotecaria media: 500 €/mes.
• Compraventas / parque: 27,7 transacciones por cada 1.000 viviendas
• Visados de obra nueva / parque: 4,9 visados por cada 1.000 viviendas.

Implicaciones para compradores y propietarios en la provincia

En el contexto actual:

• Los compradores encuentran aún oportunidades, siempre que cuenten con asesoramiento profesional y una estrategia clara.
• Los propietarios se benefician de un entorno favorable para la venta, con precios al alza y mayor visibilidad de la oferta bien posicionada.
• La fijación correcta del precio sigue siendo determinante para evitar sobreexposición del inmueble.

Perspectivas para los próximos meses

Aunque se espera una moderación gradual del ritmo de crecimiento, no se anticipan correcciones significativas en el corto plazo. La escasez de oferta y la estabilidad de la demanda apuntan a un mercado que seguirá activo en la provincia durante los próximos trimestres.

Desde Gfima continuaremos analizando la evolución del mercado inmobiliario en Ciudad Real para ofrecer a nuestros clientes información rigurosa y asesoramiento adaptado a la realidad local.

Gfima
Asesoramiento inmobiliario profesional
Tomelloso · Ciudad Real

La entrada El precio de la vivienda alcanza máximos históricos en España se publicó primero en Gfima.

El Tribunal Supremo lanza una advertencia sobre los préstamos familiares

El Tribunal Supremo ha puesto el foco en una práctica muy habitual en las operaciones inmobiliarias: los préstamos familiares utilizados para comprar vivienda.
La sentencia aclara que estos préstamos no pueden considerarse automáticamente neutros desde el punto de vista fiscal, especialmente cuando no se acreditan correctamente.

Justificación del dinero recibido ante Hacienda

Si Hacienda detecta ingresos no declarados en una cuenta bancaria, puede exigir su justificación. Si el contribuyente alega que proceden de un préstamo familiar (operación no sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) pero no logra probar de forma suficiente la trazabilidad y la realidad de la operación, la Administración, aplicar el artículo 39 de la Ley del IRPF, con lo que el importe se califica como ganancia patrimonial no justificada y se  integra en la base liquidable general del IRPF y no en la base del ahorro.

 El impacto fiscal de una ganancia patrimonial no justificada puede ser especialmente severo porque tributa en la base general del IRPF, se suma a salarios, pensiones o rendimientos de actividades económicas y puede empujar al contribuyente a los tramos más altos del impuesto, en función de su nivel de renta, pudiéndoles ser aplicado tipos marginales elevados, intereses de demora e imposición de sanciones tributarias que pueden estar entre el 50% y el 150% de la cuota resultante.

El alto tribunal evita así la práctica habitual de justificar jurídicamente transferencias de dinero con tan solo un contrato privado posterior. El contrato sigue siendo necesario, pero no es suficiente si no va acompañado de pruebas objetivas que acrediten un movimiento patrimonial real, concreto y conectado con cada uno de los ingresos cuestionados.

¿Qué está revisando Hacienda?

El Alto Tribunal recuerda que la Agencia Tributaria puede comprobar si un préstamo familiar es real o si, en la práctica, encubre una donación encubierta.

Para evitar problemas, el préstamo debe cumplir ciertos requisitos básicos:

Contrato formalizado por escrito previo a la transferencia.
Declaración ante Hacienda (modelo correspondiente), sin coste.
Calendario de devolución real y coherente
Justificación de los pagos efectuados
Evitar pagos en efectivos, que pierden la trazabilidad del origen.

Si no se cumplen, Hacienda puede recalificar la operación como donación, con el consiguiente impacto fiscal.

Impacto directo en la compraventa de viviendas

Los préstamos familiares son frecuentes para completar la entrada de una vivienda o reducir la financiación bancaria. Esta sentencia refuerza la idea de que la planificación fiscal es tan importante como la financiera.

En operaciones inmobiliarias, una mala estructuración puede suponer:

• Regularizaciones inesperadas
• Sanciones
• Pago de impuestos no previstos

En resumen: el dinero familiar ayuda… pero no vale el “ya lo arreglaremos luego”.

Recomendación para compradores y familias

Los expertos aconsejan formalizar correctamente cualquier ayuda económica familiar antes de firmar una compraventa. La transparencia y la documentación adecuada son la mejor defensa ante futuras comprobaciones.

En el contexto actual del mercado inmobiliario, este tipo de advertencias refuerzan la importancia del asesoramiento profesional desde el inicio de la operación.

La entrada Préstamos entre familiares se publicó primero en Gfima.

Tramos del IRPF por ganancia patrimonial

Ejemplo práctico

Vendiste tu casa por 200.000 €, la compraste en 150.000 € y gastaste 5.000 € en la compra y otros 6.000 € en la venta.

Ganancia patrimonial = (200.000 – 6.000) – (150.000 – 5.000) = 49.000 €

En este caso, tributarías:

• 6.000 € al 19 % = 1.140 €
• 43.000 € al 21 % = 9.030 €

Total IRPF: 10.170 € (salvo que apliques exenciones).

¿Hay formas de no pagar o pagar menos?

Sí, y muy legales:

1. Reinversión en vivienda habitual
   Si reinviertes el importe obtenido en comprar otra vivienda habitual dentro de los 2 años siguientes (o en los 2 anteriores), la ganancia puede quedar exenta.
2. Mayores de 65 años
   Si vendes tu vivienda habitual y ya has soplado las 65 velas, la ganancia queda exenta… sin necesidad de reinversión.
3. Rectificación de declaración
   Si olvidaste aplicar una exención y cumplías los requisitos, puedes corregirlo hasta 4 años después.

Ojo con la hipoteca

Si al vender todavía tenías hipoteca pendiente, el importe de la deuda se resta para calcular cuánto realmente obtuviste.
Y muy importante: la nueva hipoteca no cuenta como reinversión, lo que cuenta es el dinero que realmente pones de la venta.

Ejemplo con hipoteca

Precio de venta: 200.000 €

Hipoteca pendiente: 50.000 €

Dinero recibido realmente: 150.000 €

Importe a reinvertir para tener exención total: 150.000 €

Esto está recogido expresamente en el artículo 41.1 del Reglamento del IRPF, que dice:

«Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión«

¿Qué pasa con los coeficientes de abatimiento? ¿Siguen aplicándose?

Sí, aunque de forma muy limitada. Los coeficientes de abatimiento permiten reducir la ganancia patrimonial obtenida por la transmisión de determinados bienes adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994. Sin embargo, desde la reforma fiscal de 2015 (Ley 26/2014), su aplicación quedó restringida por un límite global.

Requisitos para aplicar los coeficientes de abatimiento:

Para poder aplicarlos deben cumplirse todos estos requisitos:

1. El bien (acciones, inmuebles no afectos, etc.) debe haber sido adquirido antes del 31/12/1994.
2. La transmisión debe haberse producido a partir del 1 de enero de 2015.
3. El bien debía generar derecho a abatimiento conforme a la normativa anterior.
4. No se debe haber superado el límite conjunto de 400.000 € de valor de transmisión.

Límite global: 400.000 € de valor de transmisión

Este límite es global para el conjunto de bienes susceptibles de aplicar los coeficientes. Es decir:

• Se aplican solo hasta alcanzar un total de 400.000 € en transmisiones de bienes con derecho a abatimiento.
• Superado ese umbral, ya no se pueden aplicar más coeficientes de abatimiento en futuras transmisiones.¡

Incompatibilidad con la exención por reinversión (art. 38 LIRPF)

Si vendes tu vivienda habitual y te acoges a la exención por reinversión, no puedes aplicar los coeficientes de abatimiento. Debes elegir uno de los dos beneficios fiscales. Normalmente, la exención por reinversión es más favorable si se cumplen los requisitos.

En resumen:

• Sí, los coeficientes de abatimiento siguen existiendo, pero en casos muy limitados.
• Para la mayoría de contribuyentes que venden inmuebles hoy en día, no son aplicables porque:
  • La adquisición fue posterior a 1994, o
  • Se opta por la exención por reinversión.

Conclusión

Vender una vivienda implica más que encontrar un comprador: también hay que planificar el impacto fiscal. Con una buena estrategia y asesoramiento, puedes ahorrarte miles de euros… y dormir tranquilo.

En Gfima te ayudamos a que tu venta sea un éxito, en el precio… y en Hacienda.

Importante: los resultados de esta calculadora son orientativos y no constituyen una liquidación oficial. Para casos específicos o complejos, recomendamos consultar con un profesional o presentar consulta ante la administración tributaria. 

Calculadora IRPF por la Venta de Vivienda

Guía paso a paso · Reinversión vivienda habitual · Exención ≥65 · Tramos 2025

¿La vivienda que has vendido era tu vivienda habitual?

Sí No

Solo puedes aplicar la exención por reinversión si es vivienda habitual (residencia ≥ 3 años, salvo causas justificadas).

¿Por cuánto compraste la vivienda vendida? (€)

Precio de compra según escritura.

¿Cuánto pagaste en gastos de compra? (€)

ITP/IVA+AJD, notaría, registro, gestoría y mejoras con factura.

¿Por cuánto has vendido la vivienda? (€)

Importe de la escritura de venta (sin descontar gastos).

¿Cuánto has pagado en gastos de venta? (€)

Agencia, certificado energético, notaría, registro y comisiones de cancelación.

Capital pendiente de hipoteca en el momento de la venta (€)

Art. 41.1 RIRPF: el importe obtenido se reduce por la deuda pendiente al vender si la compra fue con hipoteca.

¿Cuánto has pagado en total por la nueva vivienda? (€)

Precio + gastos de la nueva vivienda habitual (incluye anexos inseparables: garaje/trastero en la misma escritura).

¿Has pedido hipoteca para la nueva vivienda?

No Sí

Capital pendiente actualmente (€)

Para estimar la parte reinvertida con fondos propios (entrada).

¿Eres ≥65 años y era tu vivienda habitual?

No Sí

Si es tu vivienda habitual y tienes ≥65 años, la ganancia puede estar exenta sin reinversión (art. 33.4.b LIRPF).

¿Completarás la reinversión en ≤ 2 años?

No Sí

Si terminas de reinvertir dentro de 2 años desde la venta, podrás pedir rectificación de la renta.

Calcular

Resultados

Cálculo detallado paso a paso

Cálculo estimado del IRPF a pagar

Nota importante

Resumen

Valor de transmisión

—

Valor de adquisición

—

Ganancia patrimonial

—

Tests (abrir para ver resultados)

Cargando tests…

La entrada IRPF y venta de vivienda: lo que Hacienda se lleva… y lo que puedes ahorrarte se publicó primero en Gfima.

Un puente térmico es un punto o zona de la envolvente del edificio donde el aislamiento se interrumpe —por un cambio de material, espesor o geometría—, y el calor se escapa con más facilidad que en otras áreas. Por ejemplo, una unión entre pared y techo o un marco metálico de ventana pueden convertirse en auténticas “fugas de calor”.

2. ¿Por qué importan?

• Afectan directamente a la eficiencia energética: permiten que se escape calor en invierno o entre en verano, elevando la factura y reduciendo el confort.
• Pueden generar condensaciones y moho, pues las superficies interiores se enfrían demasiado.
• Aunque los cerramientos planos ya estén bien aislados, los puentes térmicos pueden representar entre el 10 % y el 20 % de las pérdidas de calor.

3. ¿Dónde suelen aparecer?

• Ventanas y marcos metálicos sin rotura de puente térmico.
• Encuentros estructurales como pilares, forjados, esquinas o cajas de persianas.

4. ¿Qué es la rotura de puente térmico?

Consiste en interponer un material de baja conductividad (como poliamida reforzada) entre dos zonas con distinta temperatura, evitando así el flujo de calor y posibles condensaciones. Esta técnica es especialmente común en los marcos de aluminio de ventanas.

5. ¿Cómo detectarlos?

• Moho o condensaciones visibles en ciertas zonas.
• Uso de una cámara termográfica para localizar puntos de fuga térmica.
• Simplemente pasando la mano por lugares sospechosos: si notas frío, hay puente térmico.

6. ¿Cómo solucionarlos?

Reformas habituales e inteligentes, según la zona:

• Carpintería con rotura de puente térmico y doble acristalamiento.
• Aislamiento continuo exterior (SATE) o fachadas ventiladas, que eliminan discontinuidades en el aislamiento.
• Insuflado de aislante en paredes, trasdosados o falsos techos para cubrir por dentro.
• Para ventanas, aplicar espuma de poliuretano, membranas líquidas o cintas herméticas que sellen juntas sin perder eficiencia.

Conclusión

Los puentes térmicos son esos “agujeritos invisibles” que sabotean tu ahorro energético y tu comodidad. Detectarlos y abordarlos con soluciones adecuadas —ya sea por fuera o por dentro— puede transformar una vivienda fría y costosa en un hogar eficiente y acogedor.

La entrada Puentes térmicos: ¿qué son, por qué te cuestan dinero y cómo evitarlos? se publicó primero en Gfima.

¿Qué dice el artículo de Dionisio Escarabajal?

1. Modelo estadounidense vs. realidad española: En EE. UU., el flipping se beneficia de impuestos bajos o nulos sobre transmisiones, mientras que en España, el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) rara vez desciende del 8 % y puede llegar al 11 %. Nada que ver con el 0–1 % que se maneja al otro lado del Atlántico.
2. Mayor transparencia, menor margen para especular: En mercados alcistas, los vendedores ya descuentan el margen de lucro del inversor. El negocio está en los mercados imperfectos, donde todavía se pueden encontrar oportunidades ocultas, y este ya no es precisamente el caso.
3. Caso práctico — Velzia baja la persiana: Una franquicia dedicada al flipping, Velzia, decidió liquidar activos de más de 3 millones de euros, incluso bajando precios, porque ya no creía en el futuro rentable del modelo. Muy sensato: mejor salir a tiempo que quedarse atrapado en un fuego mal planeado.

¿Y qué es exactamente el flipping?

En resumen: comprar barato, arreglar y vender rápido para obtener una ganancia. Fundamentalmente depende de tres elementos clave:

• Comprar muy por debajo de lo que valdrá tras la reforma.
• Controlar al máximo los gastos de reforma y tiempo en el que la vivienda está en tu poder.
• Planificar con lupa, porque hay pocas cosas tan frustrantes como un presupuesto que te sube el doble o una obra que nunca termina.

Contexto reciente: ¿se está hundiendo el flipping?

Sí. En Inglaterra y Gales ha caído al nivel más bajo en 12 años: solo representa el 2,3 % de las ventas residenciales en el primer trimestre de 2025. Los costes, desde el aumento del “stamp duty” hasta las reformas cada vez más caras, han erosionado la rentabilidad. Solo un 66 % de los flips fueron realmente rentables después de impuestos. Financial Times

En EE. UU., el panorama tampoco es amable: actividades de flipping se redujeron casi un 39 % entre 2021 y finales de 2023, por el alza en tipos de interés (incluso hasta el 8  %) y mayores dificultades operativas. Reuters

Conclusión con humor humilde

Si bien el flipping puede parecer un camino fácil hacia el dinero rápido (especialmente viendo programas glamourosos en la tele), tanto el entorno español como el global muestran que el panorama es –como decirlo con tacto– más agreste de lo que pintan esos presentadores con chalecos de obra.

A la luz de todo ello:

• Impuestos elevados,
• Mercado transparente que reduce márgenes,
• Costes crecientes y beneficios menguantes,

…quizás sea mejor usar el flipping como estrategia complementaria, no como tabla de salvación inmobiliaria.

La entrada ¿Por qué el house flipping no es tan buen negocio? se publicó primero en Gfima.