impuestos archivos - Gfima https://www.gfima.es/tag/impuestos/ Agencia inmobiliaria Wed, 26 Aug 2026 00:54:31 +0000 es hourly 1 https://wordpress.org/?v=7.1 https://www.gfima.es/wp-content/uploads/2023/04/Favicon.png impuestos archivos - Gfima https://www.gfima.es/tag/impuestos/ 32 32 ¿Has vendido una vivienda y quieres calcular cuánto te tocará pagar en la declaración de la renta? https://www.gfima.es/has-vendido-una-vivienda-y-quieres-calcular-cuanto-te-tocara-pagar-en-la-declaracion-de-la-renta/ Sun, 23 Aug 2026 18:33:16 +0000 https://www.gfima.es/?p=5100 La venta de un inmueble puede generar una ganancia patrimonial que hacienda te exige declarar en el IRPF. Pero dependiendo de tu caso, es posible que no tengas que pagar nada o solo una parte. Con esta Calculadora de IRPF por la venta de vivienda, podrás conocer fácilmente una estimación de cuánto pagarás en impuestos por la venta de […]

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]]> La venta de un inmueble puede generar una ganancia patrimonial que hacienda te exige declarar en el IRPF. Pero dependiendo de tu caso, es posible que no tengas que pagar nada o solo una parte.

Con esta Calculadora de IRPF por la venta de vivienda, podrás conocer fácilmente una estimación de cuánto pagarás en impuestos por la venta de tu vivienda. Solo necesitas introducir algunos datos:

  • Cuánto te costó comprarla y venderla.
  • Qué gastos asumiste.
  • Si se trataba de tu vivienda habitual.
  • Y si has reinvertido en otra vivienda o eres mayor de 65 años.

La herramienta hace los cálculos por ti y te muestra el resultado estimado aplicando la normativa fiscal vigente.

Importante: los resultados de esta calculadora son orientativos y no constituyen una liquidación oficial. Para casos específicos o complejos, recomendamos consultar con un profesional o presentar consulta ante la administración tributaria. 

> ¿Qué es exactamente la ganancia patrimonial por venta de una vivienda?

Es la diferencia entre lo que obtienes al vender y lo que te costó comprar, teniendo en cuenta también los gastos.

Fórmula básica:

Ganancia = (Precio de venta – Gastos de venta) – (Precio de compra + Gastos de compra)

Por ejemplo:

 Vendiste por 200.000 €, pagaste 10.000 € de gastos (notaría, agencia, cancelación de hipoteca).
Compraste por 150.000 € y en su día pagaste 20.000 € de gastos (ITP, notaría, registro…).
Entonces:

  • Valor de transmisión: 190.000 €
  • Valor de adquisición: 170.000 €
  • Ganancia patrimonial = 20.000 €

Esta es la cantidad que, en principio, debes incluir en tu declaración de la renta como ganancia patrimonial, salvo que esté exenta.

> ¿Qué gastos se pueden incluir en el cálculo de la ganancia patrimonial?

Puedes incluir todos los gastos directamente vinculados con la compra y la venta del inmueble.

✔ En la compra:

  • Impuestos (ITP o IVA +AJD si era nueva).
  • Notaría, Registro, gestoría.
  • Honorarios de la agencia (si los pagaste).
  • Obras de mejora que aumenten el valor (no mantenimiento), incluyendo factura.

✔ En la venta:

  • Comisión de la agencia.
  • Notaría, certificado energético, gestoría.
  • Gastos de cancelación de hipoteca.

Incluir estos gastos reduce la ganancia y, por tanto, los impuestos que deberás pagar.

> ¿Qué importe se considera «obtenido en la venta» según Hacienda?

A efectos fiscales, Hacienda distingue entre dos conceptos:

✅ La ganancia patrimonial:

Es la diferencia entre el valor de transmisión (precio de venta menos gastos) y el valor de adquisición (precio de compra más gastos). Aquí sí se tienen en cuenta gastos como agencia, notaría, impuestos o cancelación de hipoteca.

✅ El importe total obtenido en la venta (para reinversión):

  • Si compraste la vivienda con hipoteca, sí se descuenta la deuda pendiente en el momento de la venta, según el Artículo 41.1 del Reglamento del IRPF.
  • Si no hubo hipoteca al comprar, entonces el importe total obtenido será el valor de venta íntegro.

Ejemplo para entenderlo bien:

  • Vendes tu vivienda por 200.000 €.
  • Tienes aún una hipoteca pendiente de 80.000 €.
  • En tu cuenta bancaria solo ingresas 120.000 € (200.000 € – 80.000 € que paga directamente al banco).

Por tanto, si vendes por 200.000€ y aún debes 80.000€ de hipoteca, el importe total obtenido a efectos de la exención por reinversión sería de 120.000€, y ese es el importe que debes reinvertir para quedar exento.

Este criterio está claramente respaldado en diversas consultas vinculantes emitidas por la Dirección General de Tributos (DGT).

> ¿Y si solo reinvierto una parte del dinero?

uando vendes tu vivienda habitual y obtienes una ganancia patrimonial, puedes quedar exento de tributar por esa ganancia si reinviertes total o parcialmente el importe obtenido en la compra de una nueva vivienda habitual.

✅ Si solo reinviertes una parte, la exención se aplica proporcionalmente a la parte reinvertida.
Veamos el ejemplo paso a paso:

  • Ganancia patrimonial generada: 20.000 €
  • Importe total obtenido por la venta: 200.000 €
  • Importe efectivamente reinvertido: 150.000 €
  • Porcentaje reinvertido: 150.000 / 200.000 = 75 %
  • Ganancia exenta: 75 % de 20.000 € = 15.000 €
  • Ganancia sujeta a tributación: 5.000 €

Por tanto, tributarás únicamente por esos 5.000 € que corresponden al 25 % no reinvertido.

Esto suele generar confusión y es un error habitual creer que se debe tributar por la ganancia patrimonial completa (en este caso, 20.000 €). Sin embargo, el sistema proporcional resulta claramente favorable, ya que adapta la exención al importe efectivamente reinvertido.

> ¿Qué se considera «reinversión» válida para no pagar IRPF?

La reinversión válida es el importe efectivamente destinado a comprar una nueva vivienda habitual, pagado con el dinero obtenido de la venta anterior.

No todo vale como reinversión. Hacienda solo acepta como reinversión válida:

  • La reinversión realizada en un plazo máximo de 2 años naturales desde la venta.
  • La compra de una nueva vivienda habitual, no una nueva residencia.
  • El pago con fondos propios procedentes de la venta anterior.
> ¿Qué pasa si aún no he reinvertido pero lo haré dentro de los 2 años?

Puedes presentar tu declaración incluyendo la ganancia y pagar el IRPF correspondiente.

Una vez completes la reinversión dentro del plazo legal (2 años naturales desde la venta), puedes solicitar una rectificación de autoliquidación y recuperar el IRPF pagado.

Esto está respaldado por varias consultas vinculantes de la Dirección General de Tributos (DGT).

> ¿Qué condiciones deben cumplirse para que se considere «vivienda habitual»?

✔ Que haya sido tu residencia efectiva durante al menos 3 años.

✔ O que hayas vivido en ella menos de 3 años, pero tuviste que mudarte por causa justificada (separación, traslado laboral, enfermedad, etc.).

✔ Y que la nueva vivienda en la que reinviertes también se convierta en tu vivienda habitual en un plazo máximo de 12 meses desde la compra.

> ¿Qué ventaja fiscal tengo si tengo 65 años o más?

Si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual, estás exento de pagar IRPF por la ganancia sin necesidad de reinvertir.

Los requisitos son:

  • Haber vivido en la vivienda al menos 3 años antes como residencia habitual.
  • Tener 65 años cumplido a fecha de la venta.

No hace falta reinvertir ni justificar los fastos. La ganancia queda automáticamente exenta.

> ¿Esta calculadora me da un resultado exacto?

No, la calculadora proporciona un resultado estimado y orientativo, basado exclusivamente en los datos que introduces sobre la venta de tu vivienda: precio, gastos, reinversión y exenciones aplicables.

🔍 ¿Qué SÍ tiene en cuenta?

  • El cálculo de la ganancia patrimonial conforme a la normativa del IRPF.
  • La posible exención por reinversión o por ser mayor de 65 años.
  • Los tramos actuales del IRPF aplicables a las ganancias del ahorro.

❗ ¿Qué NO tiene en cuenta?

  • Tus circunstancias personales: mínimos personales y familiares, discapacidad, edad, etc.
  • Otras rentas del ahorro o del trabajo que pudieran alterar el tipo efectivo aplicable.
  • Pérdidas patrimoniales de otros activos que podrían compensar la ganancia.
  • Posibles regularizaciones o deducciones específicas del contribuyente.
  • Coeficientes de abatimiento para inmuebles  adquiridos antes del 31/12/1994 para los que Hacienda permite  reducir la ganancia patrimonial generada desde la compra hasta el 20 de enero de 2006 (fecha que limita este beneficio).

🧠 Es decir, la herramienta te da una estimación parcial, centrada solo en esta operación.
Es una guía muy útil para anticipar el impacto fiscal de la venta, pero no sustituye al cálculo final que aparece en tu declaración completa del IRPF o en el borrador que genera la Agencia Tributaria.

Calculadora IRPF por la Venta de Vivienda – Guiada
Calculadora IRPF por la Venta de Vivienda
Guía paso a paso · Reinversión vivienda habitual · Exención ≥65 · Tramos vigentes 2026

¿La vivienda que has vendido era tu vivienda habitual?

Solo puedes aplicar la exención por reinversión si es vivienda habitual (residencia ≥ 3 años, salvo causas justificadas).

¿Por cuánto compraste la vivienda vendida? (€)

Precio de compra según escritura.

¿Cuánto pagaste en gastos de compra? (€)

ITP/IVA+AJD, notaría, registro, gestoría y mejoras con factura.

¿Por cuánto has vendido la vivienda? (€)

Importe de la escritura de venta (sin descontar gastos).

¿Cuánto has pagado en gastos de venta? (€)

Agencia, certificado energético, notaría, registro y comisiones de cancelación.

Capital pendiente de hipoteca en el momento de la venta (€)

📌 Art. 41.1 RIRPF: el importe obtenido se reduce por la deuda pendiente al vender si la compra fue con hipoteca.

¿Cuánto has pagado en total por la nueva vivienda? (€)

Precio + gastos de la nueva vivienda habitual (incluye anexos inseparables: garaje/trastero en la misma escritura).

¿Has pedido hipoteca para la nueva vivienda?

¿Eres ≥65 años y era tu vivienda habitual?

Si es tu vivienda habitual y tienes ≥65 años, la ganancia puede estar exenta sin reinversión (art. 33.4.b LIRPF).

¿Completarás la reinversión en ≤ 2 años?

Si terminas de reinvertir dentro de 2 años desde la venta, podrás pedir rectificación de la renta.

Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento fiscal ni jurídico; para tu caso concreto consulta con un profesional.

Fuentes:

Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, art. 33 (exención por reinversión en vivienda habitual y por transmisión de vivienda habitual por mayores de 65 años) y art. 66 (escala del ahorro).

Agencia Tributaria, Manual práctico de Renta, tipos de gravamen de la base liquidable del ahorro: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2025/c15-calculo-impuesto-determinacion-cuotas-integras/gravamen-base-liquidable-ahorro/gravamen-estatal.html

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]]> Guía IRPF 2025: Obligaciones para Propietarios e Inquilinos https://www.gfima.es/renta2025/ Sat, 18 Apr 2026 16:56:23 +0000 https://www.gfima.es/?p=5425 Declaración de la Renta 2025: Guía completa para propietarios e inquilinos | GFIMA Inmobiliaria GFIMA Inmobiliaria · Blog Fiscalidad & Vivienda 2026 Declaración de la Renta 2025:guía completa si tienesrelación con una vivienda La campaña del IRPF 2025 ya ha finalizado (cerró el 30 de junio de 2026). Si eres propietario, inquilino, o compraste o […]

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]]> Declaración de la Renta 2025: Guía completa para propietarios e inquilinos | GFIMA Inmobiliaria
Inmobiliaria · Blog
Fiscalidad & Vivienda 2026

Declaración de la Renta 2025:
guía completa si tienes
relación con una vivienda

La campaña del IRPF 2025 ya ha finalizado (cerró el 30 de junio de 2026). Si eres propietario, inquilino, o compraste o vendiste una vivienda, aquí tienes toda la información de referencia — y qué hacer si aún no has presentado tu declaración.

📅 Abril 2026 · revisado en agosto 2026 ✍ GFIMA Inmobiliaria ⏱ 6 min de lectura
Por internet
8 abr – 30 jun
Renta Web · AEAT
Por teléfono
6 may – 30 jun
Cita previa desde el 29 abr
Presencial
1 jun – 30 jun
Cita previa desde el 29 may

La campaña de la declaración del IRPF del ejercicio 2025 estuvo abierta del 8 de abril al 30 de junio de 2026 (25 de junio si el resultado salía a ingresar con domiciliación bancaria). Si ya la presentaste, esta guía te sirve como referencia de las novedades del año. Si todavía no la has presentado, aquí abajo te explicamos cómo hacerlo fuera de plazo y qué recargos aplica Hacienda. Desde GFIMA Inmobiliaria lo resumimos todo para ti.

¿Aún no has presentado la declaración? La campaña cerró el 30 de junio de 2026, pero puedes presentarla fuera de plazo. Si el resultado sale a pagar, Hacienda aplica un recargo del 1% más un 1% adicional por cada mes completo de retraso (hasta el mes 12); a partir del mes 13, el recargo sube al 15% más intereses de demora. Si el resultado sale a devolver, normalmente no hay recargo, pero conviene presentarla cuanto antes. Este es el régimen general de la Ley General Tributaria, no algo específico de esta campaña.

Herramientas interactivas

Pregunta 1 de 8
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Es vivienda habitual y reinvierto en otra en 2 años
Soy mayor de 65 años y es mi vivienda habitual

Estimación orientativa basada en la escala estatal del ahorro. No incluye tramo autonómico ni deducciones específicas. Consulta con un asesor fiscal para un cálculo definitivo.

1

¿Quién está obligado a declarar?

Con carácter general, deben presentar la declaración quienes hayan obtenido rentas del trabajo superiores a 22.000 euros anuales de un solo pagador, o 15.876 euros si han tenido más de un pagador. En el ámbito inmobiliario, además:

También están obligados a declarar:

  • Propietarios con inmuebles alquilados, con independencia del importe cobrado
  • Quienes hayan vendido una vivienda y obtenido una ganancia o pérdida patrimonial
  • Quienes hayan recibido subvenciones para la adquisición de vivienda de protección oficial
  • Beneficiarios del Ingreso Mínimo Vital (IMV)
  • Autónomos dados de alta en el RETA Novedad — ya no obliga a declarar el simple cobro de la prestación por desempleo
Novedad 2025: El Real Decreto-ley 2/2026 suprime la obligación de declarar el IRPF para los beneficiarios de la prestación por desempleo que no superen los umbrales generales. Si cobrabas el paro y no tienes otras rentas relevantes, consulta si estás o no obligado antes de presentar el borrador.
2

Si tienes una vivienda alquilada

Los ingresos del alquiler tributan como rendimientos del capital inmobiliario. No pagas por todo lo que cobras, sino por el beneficio real: ingresos menos gastos deducibles. Además, la imputación de rentas inmobiliarias se ve afectada por una novedad importante este año.

Novedad: ampliación del porcentaje reducido en imputación de rentas

Se amplían los casos en los que se aplica el porcentaje reducido del 1,1% en la imputación de rentas inmobiliarias. Esto rebaja la tributación de viviendas vacías o segundas residencias ubicadas en municipios con valores catastrales revisados y actualizados a partir del 1 de enero de 2012. Si tienes una segunda residencia o un inmueble sin alquilar, puede que te beneficies de esta mejora.

Gastos que puedes deducir como propietario arrendador:

  • Intereses y comisiones de la hipoteca (no el capital amortizado)
  • IBI y tasas municipales
  • Cuota de la comunidad de propietarios
  • Gastos de reparación y conservación del inmueble
  • Seguros del inmueble
  • Honorarios de agencia inmobiliaria o gestoría
  • Amortización del inmueble según los porcentajes reglamentarios

Sobre el rendimiento neto resultante se aplican las reducciones por arrendamiento de vivienda habitual, que desde la Ley de Vivienda varían significativamente según el tipo de contrato:

Supuesto del contrato Reducción
Nuevo contrato en zona tensionada con rebaja de renta ≥5% sobre el contrato anterior 90%
Arrendatario joven (18–35 años) o en situación vulnerable en zona tensionada 70%
El propietario realizó obras de rehabilitación energética finalizadas en los 2 años anteriores al contrato 60%
Contratos celebrados antes del 26/05/2023 (régimen transitorio Ley de Vivienda) 60%
Resto de contratos de vivienda habitual (reducción general aplicable desde 2024) 50%
⚠ Importante: Estas reducciones solo aplican a alquileres de vivienda habitual. Quedan excluidos los alquileres turísticos, de temporada y los destinados a usos distintos del residencial habitual. Conserva siempre el contrato, NIF del inquilino, justificantes de obras y, si procede, el certificado de zona tensionada.
3

Si vives de alquiler

A nivel estatal, la deducción general por alquiler de vivienda habitual fue suprimida en 2015. Solo pueden aplicarla en régimen transitorio quienes tuvieran contrato firmado antes del 1 de enero de 2015 y base imponible inferior a 24.107,20 euros anuales: la deducción es del 10,05% sobre las cantidades pagadas.

Sin embargo, muchas comunidades autónomas mantienen sus propias deducciones por alquiler. En la campaña 2025 se han aprobado más de 200 nuevas deducciones autonómicas. Vale la pena revisar las de tu comunidad antes de confirmar el borrador.

En Castilla-La Mancha, revisa si puedes aplicar deducciones por:

  • Alquiler de vivienda habitual según edad, renta o situación familiar
  • Arrendamiento en municipios en riesgo de despoblación
  • Situaciones de discapacidad o familia numerosa o monoparental
4

Si compraste o vendiste una vivienda en 2025

Cualquier transmisión de inmueble genera una ganancia o pérdida patrimonial que debe reflejarse en la declaración. Se calcula restando el valor de adquisición (precio de compra más gastos e impuestos en su día) al valor de transmisión (precio de venta menos gastos de la operación).

Claves si vendiste una vivienda:

  • Exención por reinversión en vivienda habitual: si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe en otra en un plazo de 2 años, la ganancia puede estar exenta
  • Mayores de 65 años: la ganancia por venta de la vivienda habitual está exenta sin necesidad de reinversión
  • Las pérdidas patrimoniales pueden compensarse con ganancias del mismo ejercicio
  • Las ganancias tributan en la base del ahorro, con los tipos que se detallan a continuación

Precisamente aquí hay una novedad importante en 2025: se eleva el tipo máximo de la base del ahorro:

Base liquidable del ahorro Tipo aplicable
Hasta 6.000 euros19%
De 6.000 a 50.000 euros21%
De 50.000 a 200.000 euros23%
De 200.000 a 300.000 euros27%
Más de 300.000 euros Novedad 202530% (antes 28%)
5

Todas las novedades del IRPF 2025 Actualizado

El Real Decreto-ley 2/2026, de 3 de febrero, introduce cambios que van más allá de la vivienda. Estas son todas las novedades que pueden afectarte:

⚡

Eficiencia energética prorrogada

Las deducciones por obras de mejora energética (entre el 20% y el 60%) se mantienen. Para viviendas habituales, el plazo se amplía hasta el 31 de diciembre de 2026; para edificios residenciales, hasta el 31 de diciembre de 2027.

🚗

Vehículos eléctricos: plazo extendido

La deducción por compra de vehículos eléctricos enchufables o de pila de combustible, y por instalación de puntos de recarga, se mantiene para adquisiciones e instalaciones realizadas hasta el 31 de diciembre de 2026.

💶

Nueva deducción por rentas bajas

Hasta 340 euros de deducción para contribuyentes con rendimientos íntegros del trabajo inferiores a 18.276 euros anuales y otras rentas que no superen los 6.500 euros. El importe se reduce progresivamente desde los 16.576 euros.

🔥

Exención por catástrofes

Las ayudas por daños personales vinculadas a los incendios forestales y emergencias ocurridas entre el 23 de junio y el 25 de agosto de 2025 quedan exentas de IRPF. También quedan exentas determinadas ayudas de la Comunitat Valenciana por la DANA.

🧾

Autónomos en módulos: límites prorrogados

Se mantienen los mismos límites de módulos para 2026: hasta 250.000 euros de ingresos totales y 125.000 euros en operaciones con obligación de facturar a empresarios. Hubo un plazo extraordinario para renunciar hasta el 16 de febrero de 2026.

🏥

Nuevas deducciones autonómicas

Andalucía y Asturias: gastos para celíacos (hasta 100 €). Andalucía y Murcia: gastos deportivos y gastos veterinarios de mascotas. Galicia y Extremadura: cuidados de personas con ELA. Cataluña amplía la deducción por alquiler de vivienda habitual.

Novedad estrella: «Renta Directa» llega a 9 millones de contribuyentes

La gran apuesta tecnológica de esta campaña es la ampliación del servicio Renta Directa, que permite la presentación instantánea de la declaración. Este año el servicio se amplía a 9 millones de posibles usuarios, el doble que el año pasado, incluyendo nuevos colectivos con rentas sencillas. Las devoluciones se inician en tan solo 48 horas. Si tu situación es sencilla (sin alquileres ni ventas de inmuebles), es posible que puedas utilizarlo directamente desde la web de la AEAT.

6

Impuesto sobre el Patrimonio

Se presenta junto a la renta y afecta a quienes tengan cuota a ingresar o bienes y derechos valorados en más de 2 millones de euros. La presentación es exclusivamente electrónica.

Lo que debes saber sobre el Impuesto sobre el Patrimonio:

  • Mínimo exento estatal: 700.000 euros (puede variar según la comunidad autónoma)
  • La vivienda habitual está exenta hasta 300.000 euros por norma estatal
  • Tanto los contribuyentes con cuota a ingresar como quienes superen 2 millones en bienes deben declarar
  • Presentación exclusivamente por internet: con Cl@ve, número de referencia, DNI electrónico o certificado electrónico

Tu inmobiliaria de confianza en Tomelloso y la comarca

En GFIMA Inmobiliaria no solo te ayudamos a comprar, vender o alquilar tu vivienda: también te orientamos sobre las implicaciones fiscales de cada operación para que tomes las mejores decisiones.

Si tienes dudas sobre cómo te afecta la renta, si estás pensando en poner tu piso en alquiler o si quieres saber qué consecuencias fiscales tiene una compraventa, consúltanos. Te asesoramos o te ponemos en contacto con los mejores profesionales.

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Compraventa de vivienda Te explicamos las implicaciones fiscales de comprar o vender en 2025.
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Consúltanos sin compromiso. En GFIMA Inmobiliaria te orientamos o te ponemos en contacto con los profesionales adecuados para tu situación.

Contáctanos

Este artículo tiene carácter exclusivamente informativo y no constituye asesoramiento fiscal o jurídico. Cada situación personal es diferente: te recomendamos consultar siempre con un asesor fiscal homologado o acudir directamente a las oficinas de la Agencia Tributaria. Información actualizada a abril de 2026 según la normativa vigente del IRPF 2025 (Real Decreto-ley 2/2026, de 3 de febrero); revisado en agosto de 2026 para reflejar el cierre de la campaña.

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]]> Modelo 115 y alquileres: lo que todo propietario debe saber para evitar sustos con Hacienda https://www.gfima.es/modelo-115-y-alquileres-lo-que-todo-propietario-debe-saber-para-evitar-sustos-con-hacienda/ Wed, 25 Feb 2026 10:11:21 +0000 https://www.gfima.es/?p=5391 Si tienes un inmueble alquilado —especialmente un local, oficina o nave— hay un concepto fiscal que conviene tener muy claro: el Modelo 115. Aunque muchas veces parece un tema “de gestoría”, entender cómo funciona te ayudará a evitar errores, sanciones y malentendidos con tus inquilinos. Vamos a verlo sin tecnicismos innecesarios. Qué es el Modelo […]

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Si tienes un inmueble alquilado —especialmente un local, oficina o nave— hay un concepto fiscal que conviene tener muy claro: el Modelo 115. Aunque muchas veces parece un tema “de gestoría”, entender cómo funciona te ayudará a evitar errores, sanciones y malentendidos con tus inquilinos.

Vamos a verlo sin tecnicismos innecesarios.

Qué es el Modelo 115 (explicado en sencillo)

El Modelo 115 es una declaración mediante la cual se ingresan en Hacienda las retenciones del IRPF aplicadas a los alquileres de inmuebles urbanos.

En la práctica, sirve para que quien paga el alquiler (normalmente una empresa o autónomo) declare trimestralmente la parte del alquiler que retiene y entrega a la Agencia Tributaria en nombre del propietario.

Dicho de otra forma: Hacienda se asegura de ir cobrando “por adelantado” una parte de los impuestos del arrendador.

¿Afecta a todos los propietarios?

El Modelo 115 se aplica principalmente cuando:

  • El inmueble se alquila para actividad económica (local, oficina, nave…).
  • El inquilino es empresa o autónomo.
  • El alquiler lleva retención de IRPF.

En estos casos, el arrendatario retiene una parte de la renta y la ingresa en Hacienda en lugar de pagarla íntegra al propietario.

En cambio, en el alquiler de vivienda habitual entre particulares normalmente no se aplica retención, por lo que no interviene el Modelo 115.

Quién presenta el Modelo 115

Esto es fundamental:

Lo presenta el inquilino (empresa o profesional), no el propietario.

El arrendatario declara trimestralmente las retenciones practicadas sobre el alquiler mediante este modelo.

El propietario simplemente recibe el alquiler ya descontado y luego podrá deducir esas retenciones en su declaración de la renta o impuesto correspondiente.

Cada cuánto se presenta

El Modelo 115 se presenta de forma trimestral, normalmente en estos plazos:

  • Abril (1–20): primer trimestre
  • Julio (1–20): segundo trimestre
  • Octubre (1–20): tercer trimestre
  • Enero (1–20): cuarto trimestre

Además, existe un resumen anual relacionado, el Modelo 180, que recopila todas las retenciones del año.

Si quieres calcular cuánto puede subir tu alquiler en 2026 según el IRAV o el IPC, consulta nuestra guía completa con calculadora gratuita.

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]]> Cambios fiscales en la venta de vivienda (RDL 16/2025): lo que deben saber los propietarios en Ciudad Real https://www.gfima.es/cambios-fiscales-en-la-vivienda-en-2025-irpf-plusvalia-y-que-deben-saber-los-propietarios-en-ciudad-real/ Fri, 23 Jan 2026 17:31:21 +0000 https://www.gfima.es/?p=5385 En 2025, la fiscalidad inmobiliaria en España ha experimentado cambios relevantes tras la aprobación del Real Decreto-ley 16/2025, una norma que afecta directamente a la venta de viviendas, la tributación de plusvalías y, en determinados casos, al Impuesto sobre Sociedades. Para los propietarios de viviendas en Ciudad Real, entender estos cambios es clave para no […]

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]]> En 2025, la fiscalidad inmobiliaria en España ha experimentado cambios relevantes tras la aprobación del Real Decreto-ley 16/2025, una norma que afecta directamente a la venta de viviendas, la tributación de plusvalías y, en determinados casos, al Impuesto sobre Sociedades.

Para los propietarios de viviendas en Ciudad Real, entender estos cambios es clave para no pagar más impuestos de los necesarios y planificar correctamente una venta o inversión inmobiliaria.

¿Qué cambia con el Real Decreto-ley 16/2025?

La nueva normativa introduce ajustes importantes en tres ámbitos principales:

1. IRPF: más atención al beneficio real en la venta de viviendas

Uno de los objetivos del decreto es acercar la tributación al beneficio económico real obtenido en la operación.

En la práctica, esto implica:

  • Mayor relevancia de los gastos asociados a la compra y venta
  • Ajustes en el cálculo de la ganancia patrimonial
  • Especial atención a operaciones con beneficios reducidos o ajustados por inflación

Para muchos propietarios en Ciudad Real, esto puede suponer una tributación más ajustada a la realidad del mercado, especialmente en zonas donde los precios han crecido de forma moderada.

2. Plusvalía municipal: foco en la plusvalía real

La plusvalía municipal continúa evolucionando hacia un modelo que prioriza el incremento real del valor del suelo, frente a cálculos automáticos.

Esto afecta especialmente a:

  • Viviendas heredadas o donadas
  • Inmuebles mantenidos durante largos periodos
  • Operaciones donde el beneficio es bajo o inexistente

En estos casos, resulta fundamental analizar bien la operación antes de vender, ya que no siempre procede pagar plusvalía, o no en la cuantía tradicional.

3. Impuesto sobre Sociedades: impacto en inversores y sociedades patrimoniales

El decreto también introduce ajustes que afectan a:

  • Sociedades con inmuebles en cartera
  • Operaciones de compraventa realizadas por empresas
  • Estrategias de rotación de activos

Para inversores inmobiliarios en Ciudad Real, esto refuerza la importancia de una planificación fiscal previa, especialmente en ventas múltiples o reestructuración de patrimonio.

¿Cómo afecta esto al mercado inmobiliario de Ciudad Real?

En un mercado como el de Ciudad Real, donde muchas operaciones corresponden a:

  • Vivienda habitual
  • Herencias
  • Propietarios de largo recorrido

estos cambios fiscales hacen que cada operación deba estudiarse de forma individual, evitando decisiones precipitadas basadas en criterios antiguos.

Vender sin analizar bien la fiscalidad puede suponer:

  • Pagar más impuestos de los necesarios
  • Perder margen en la operación
  • Tomar decisiones poco eficientes a medio plazo

Recomendaciones prácticas antes de vender una vivienda en 2025

Antes de poner tu vivienda en venta en Ciudad Real, conviene:

  • Calcular correctamente la ganancia patrimonial en IRPF
  • Analizar si procede o no la plusvalía municipal
  • Revisar gastos deducibles y fechas clave
  • Coordinar la venta con asesoramiento fiscal e inmobiliario

En muchos casos, el cuándo y el cómo vender es tan importante como el precio.

Conclusión: vender bien también implica tributar mejor

El Real Decreto-ley 16/2025 confirma una tendencia clara: la fiscalidad inmobiliaria es cada vez más técnica y personalizada.

En Ciudad Real, donde el perfil del propietario suele ser patrimonialista y conservador, contar con información actualizada y asesoramiento adecuado marca la diferencia entre una buena venta y una venta con sorpresas fiscales.

👉 Asesoramiento inmobiliario en Ciudad Real

Si estás pensando en vender una vivienda y quieres entender cómo te afectan los impuestos en 2025, puedo ayudarte a analizar tu caso concreto y planificar la operación con criterio.

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]]> Donar vivienda en Castilla la mancha https://www.gfima.es/donar-vivienda-en-castilla-la-mancha/ Sat, 10 Jan 2026 12:24:34 +0000 https://www.gfima.es/?p=5366 Qué revisar antes de donar una vivienda a un hijo en Castilla-La Mancha Donar una vivienda a un hijo es una decisión frecuente en muchas familias, pero también una de las operaciones inmobiliarias que más errores genera por falta de planificación. Antes de formalizarla, es fundamental conocer todos los costes fiscales y legales, especialmente en […]

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Abajo en el post se incluye una calculadora orientativa.

Qué revisar antes de donar una vivienda a un hijo en Castilla-La Mancha

Donar una vivienda a un hijo es una decisión frecuente en muchas familias, pero también una de las operaciones inmobiliarias que más errores genera por falta de planificación. Antes de formalizarla, es fundamental conocer todos los costes fiscales y legales, especialmente en comunidades como Castilla-La Mancha, donde la fiscalidad no está totalmente bonificada.

1. Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD)

(Lo paga el hijo o hija que recibe la vivienda)

En Castilla-La Mancha, la donación de una vivienda sí tributa, aunque existen reducciones por parentesco. El importe final depende del valor del inmueble y de la relación familiar.

🔹 Tramos orientativos del ISD en donaciones (padres a hijos)

Valor de la viviendaTipo efectivo aproximado*
Hasta 100.000 €5% – 7%
100.001 € – 200.000 €7% – 10%
200.001 € – 400.000 €10% – 15%
Más de 400.000 €15% – 20%

*Tipos orientativos tras reducciones habituales. El resultado final depende de la base liquidable, patrimonio previo y normativa vigente.

👉 Clave: en Castilla-La Mancha donar no es fiscalmente neutro, y el coste puede ser relevante si el valor del inmueble es alto.

2. IRPF por ganancia patrimonial

(Lo paga el padre o madre que dona la vivienda)

Uno de los aspectos más desconocidos.
Para Hacienda, donar una vivienda equivale fiscalmente a venderla, por lo que el donante debe tributar en su IRPF por la ganancia patrimonial generada.

🔹 Tramos actuales del IRPF sobre ganancias patrimoniales

Ganancia obtenidaTipo aplicable
Hasta 6.000 €19%
De 6.001 € a 50.000 €21%
De 50.001 € a 200.000 €23%
Más de 200.000 €28%

La ganancia se calcula como:
Valor de donación – valor de adquisición (más gastos e impuestos).

👉 En viviendas adquiridas hace muchos años, este coste puede ser muy elevado.

3. Plusvalía municipal

(Normalmente la paga quien recibe la vivienda, salvo pacto)

La donación también está sujeta a la plusvalía municipal, que grava el incremento del valor del suelo urbano desde que el inmueble fue adquirido.

  • Depende del municipio (en Ciudad Real varía según localidad).
  • Depende de los años de tenencia.
  • Puede no existir si no hay incremento real, pero hay que justificarlo.

4. Gastos de notaría, registro y gestión

Aunque menores frente a los impuestos, deben tenerse en cuenta:

  • Notaría: desde 600 € aprox., según valor del inmueble.
  • Registro de la Propiedad: desde 300 € aprox.
  • Gestoría o asesoramiento (opcional, pero recomendable): variable.

5. Uso futuro de la vivienda y conflictos familiares

Donar implica perder la titularidad del inmueble. Antes de hacerlo conviene plantearse:

  • ¿Seguirá viviendo el donante en la vivienda?
  • ¿Se prevé venderla en el futuro?
  • ¿Hay más hijos o herederos?

En muchos casos, fórmulas como la donación con reserva de usufructo o incluso la herencia pueden ser opciones más adecuadas.

Conclusión: donar sin calcular puede salir caro

En Castilla-La Mancha, la donación de una vivienda puede implicar un coste fiscal elevado, tanto para quien recibe como para quien dona.
Por ello, no siempre es la mejor opción, aunque lo parezca a primera vista.

Desde Gfima recomendamos analizar cada caso de forma individual, comparar alternativas y contar con asesoramiento profesional antes de tomar una decisión que tiene efectos fiscales y patrimoniales a largo plazo.

Calculadora orientativa: Donación vs Herencia (Castilla-La Mancha)

Estimación divulgativa. Compara costes aproximados de donar ahora vs heredar más adelante. Gfima

1) Datos del inmueble

2) Impuestos y gastos

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]]> Préstamos entre familiares https://www.gfima.es/prestamos-entre-familiares/ Sat, 10 Jan 2026 10:04:19 +0000 https://www.gfima.es/?p=5353 El Tribunal Supremo lanza una advertencia sobre los préstamos familiares El Tribunal Supremo ha puesto el foco en una práctica muy habitual en las operaciones inmobiliarias: los préstamos familiares utilizados para comprar vivienda.La sentencia aclara que estos préstamos no pueden considerarse automáticamente neutros desde el punto de vista fiscal, especialmente cuando no se acreditan correctamente. […]

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El Tribunal Supremo lanza una advertencia sobre los préstamos familiares

El Tribunal Supremo ha puesto el foco en una práctica muy habitual en las operaciones inmobiliarias: los préstamos familiares utilizados para comprar vivienda.
La sentencia aclara que estos préstamos no pueden considerarse automáticamente neutros desde el punto de vista fiscal, especialmente cuando no se acreditan correctamente.

Justificación del dinero recibido ante Hacienda

Si Hacienda detecta ingresos no declarados en una cuenta bancaria, puede exigir su justificación. Si el contribuyente alega que proceden de un préstamo familiar (operación no sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) pero no logra probar de forma suficiente la trazabilidad y la realidad de la operación, la Administración, aplicar el artículo 39 de la Ley del IRPF, con lo que el importe se califica como ganancia patrimonial no justificada y se  integra en la base liquidable general del IRPF y no en la base del ahorro.

 El impacto fiscal de una ganancia patrimonial no justificada puede ser especialmente severo porque tributa en la base general del IRPF, se suma a salarios, pensiones o rendimientos de actividades económicas y puede empujar al contribuyente a los tramos más altos del impuesto, en función de su nivel de renta, pudiéndoles ser aplicado tipos marginales elevados, intereses de demora e imposición de sanciones tributarias que pueden estar entre el 50% y el 150% de la cuota resultante.

El alto tribunal evita así la práctica habitual de justificar jurídicamente transferencias de dinero con tan solo un contrato privado posterior. El contrato sigue siendo necesario, pero no es suficiente si no va acompañado de pruebas objetivas que acrediten un movimiento patrimonial real, concreto y conectado con cada uno de los ingresos cuestionados.

¿Qué está revisando Hacienda?

El Alto Tribunal recuerda que la Agencia Tributaria puede comprobar si un préstamo familiar es real o si, en la práctica, encubre una donación encubierta.

Para evitar problemas, el préstamo debe cumplir ciertos requisitos básicos:

✔ Contrato formalizado por escrito previo a la transferencia.
✔ Declaración ante Hacienda (modelo correspondiente), sin coste.
✔ Calendario de devolución real y coherente
✔ Justificación de los pagos efectuados
✔ Evitar pagos en efectivos, que pierden la trazabilidad del origen.

Si no se cumplen, Hacienda puede recalificar la operación como donación, con el consiguiente impacto fiscal.

Impacto directo en la compraventa de viviendas

Los préstamos familiares son frecuentes para completar la entrada de una vivienda o reducir la financiación bancaria. Esta sentencia refuerza la idea de que la planificación fiscal es tan importante como la financiera.

En operaciones inmobiliarias, una mala estructuración puede suponer:

  • Regularizaciones inesperadas
  • Sanciones
  • Pago de impuestos no previstos

En resumen: el dinero familiar ayuda… pero no vale el “ya lo arreglaremos luego”.

Recomendación para compradores y familias

Los expertos aconsejan formalizar correctamente cualquier ayuda económica familiar antes de firmar una compraventa. La transparencia y la documentación adecuada son la mejor defensa ante futuras comprobaciones.

En el contexto actual del mercado inmobiliario, este tipo de advertencias refuerzan la importancia del asesoramiento profesional desde el inicio de la operación.

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]]> IRPF y venta de vivienda: lo que Hacienda se lleva… y lo que puedes ahorrarte https://www.gfima.es/irpf-y-venta-de-vivienda-lo-que-hacienda-se-lleva-y-lo-que-puedes-ahorrarte/ Tue, 12 Aug 2025 17:57:08 +0000 https://www.gfima.es/?p=5096 Vender una vivienda es emocionante: nuevo capítulo, nuevos proyectos… y, por supuesto, una cita obligada con Hacienda.Pero tranquilo: entender cómo tributa la ganancia patrimonial en el IRPF no tiene por qué ser un dolor de cabeza. Te lo explico paso a paso. Tramos del IRPF por ganancia patrimonial Ganancia (€) Tipo aplicable Hasta 6.000 19 […]

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]]> Vender una vivienda es emocionante: nuevo capítulo, nuevos proyectos… y, por supuesto, una cita obligada con Hacienda.
Pero tranquilo: entender cómo tributa la ganancia patrimonial en el IRPF no tiene por qué ser un dolor de cabeza. Te lo explico paso a paso.

> ¿Qué es exactamente la ganancia patrimonial por venta de una vivienda?

Es la diferencia entre lo que obtienes al vender y lo que te costó comprar, teniendo en cuenta también los gastos.

Fórmula básica:

Ganancia = (Precio de venta – Gastos de venta) – (Precio de compra + Gastos de compra)

Por ejemplo:

 Vendiste por 200.000 €, pagaste 10.000 € de gastos (notaría, agencia, cancelación de hipoteca).
Compraste por 150.000 € y en su día pagaste 20.000 € de gastos (ITP, notaría, registro…).
Entonces:

  • Valor de transmisión: 190.000 €
  • Valor de adquisición: 170.000 €
  • Ganancia patrimonial = 20.000 €

Esta es la cantidad que, en principio, debes incluir en tu declaración de la renta como ganancia patrimonial, salvo que esté exenta.

> ¿Qué gastos se pueden incluir en el cálculo de la ganancia patrimonial?

Puedes incluir todos los gastos directamente vinculados con la compra y la venta del inmueble.

✔ En la compra:

  • Impuestos (ITP o IVA +AJD si era nueva).
  • Notaría, Registro, gestoría.
  • Honorarios de la agencia (si los pagaste).
  • Obras de mejora que aumenten el valor (no mantenimiento), incluyendo factura.

✔ En la venta:

  • Comisión de la agencia.
  • Notaría, certificado energético, gestoría.
  • Gastos de cancelación de hipoteca.

Incluir estos gastos reduce la ganancia y, por tanto, los impuestos que deberás pagar.

> ¿Qué importe se considera «obtenido en la venta» según Hacienda?

A efectos fiscales, Hacienda distingue entre dos conceptos:

✅ La ganancia patrimonial:

Es la diferencia entre el valor de transmisión (precio de venta menos gastos) y el valor de adquisición (precio de compra más gastos). Aquí sí se tienen en cuenta gastos como agencia, notaría, impuestos o cancelación de hipoteca.

✅ El importe total obtenido en la venta (para reinversión):

  • Si compraste la vivienda con hipoteca, sí se descuenta la deuda pendiente en el momento de la venta, según el Artículo 41.1 del Reglamento del IRPF.
  • Si no hubo hipoteca al comprar, entonces el importe total obtenido será el valor de venta íntegro.

Ejemplo para entenderlo bien:

  • Vendes tu vivienda por 200.000 €.
  • Tienes aún una hipoteca pendiente de 80.000 €.
  • En tu cuenta bancaria solo ingresas 120.000 € (200.000 € – 80.000 € que paga directamente al banco).

Por tanto, si vendes por 200.000€ y aún debes 80.000€ de hipoteca, el importe total obtenido a efectos de la exención por reinversión sería de 120.000€, y ese es el importe que debes reinvertir para quedar exento.

Este criterio está claramente respaldado en diversas consultas vinculantes emitidas por la Dirección General de Tributos (DGT).

> ¿Y si solo reinvierto una parte del dinero?

uando vendes tu vivienda habitual y obtienes una ganancia patrimonial, puedes quedar exento de tributar por esa ganancia si reinviertes total o parcialmente el importe obtenido en la compra de una nueva vivienda habitual.

✅ Si solo reinviertes una parte, la exención se aplica proporcionalmente a la parte reinvertida.
Veamos el ejemplo paso a paso:

  • Ganancia patrimonial generada: 20.000 €
  • Importe total obtenido por la venta: 200.000 €
  • Importe efectivamente reinvertido: 150.000 €
  • Porcentaje reinvertido: 150.000 / 200.000 = 75 %
  • Ganancia exenta: 75 % de 20.000 € = 15.000 €
  • Ganancia sujeta a tributación: 5.000 €

Por tanto, tributarás únicamente por esos 5.000 € que corresponden al 25 % no reinvertido.

Esto suele generar confusión y es un error habitual creer que se debe tributar por la ganancia patrimonial completa (en este caso, 20.000 €). Sin embargo, el sistema proporcional resulta claramente favorable, ya que adapta la exención al importe efectivamente reinvertido.

> ¿Qué se considera «reinversión» válida para no pagar IRPF?

La reinversión válida es el importe efectivamente destinado a comprar una nueva vivienda habitual, pagado con el dinero obtenido de la venta anterior.

No todo vale como reinversión. Hacienda solo acepta como reinversión válida:

  • La reinversión realizada en un plazo máximo de 2 años naturales desde la venta.
  • La compra de una nueva vivienda habitual, no una nueva residencia.
  • El pago con fondos propios procedentes de la venta anterior.
> ¿Qué pasa si aún no he reinvertido pero lo haré dentro de los 2 años?

Puedes presentar tu declaración incluyendo la ganancia y pagar el IRPF correspondiente.

Una vez completes la reinversión dentro del plazo legal (2 años naturales desde la venta), puedes solicitar una rectificación de autoliquidación y recuperar el IRPF pagado.

Esto está respaldado por varias consultas vinculantes de la Dirección General de Tributos (DGT).

> ¿Qué condiciones deben cumplirse para que se considere «vivienda habitual»?

✔ Que haya sido tu residencia efectiva durante al menos 3 años.

✔ O que hayas vivido en ella menos de 3 años, pero tuviste que mudarte por causa justificada (separación, traslado laboral, enfermedad, etc.).

✔ Y que la nueva vivienda en la que reinviertes también se convierta en tu vivienda habitual en un plazo máximo de 12 meses desde la compra.

> ¿Qué ventaja fiscal tengo si tengo 65 años o más?

Si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual, estás exento de pagar IRPF por la ganancia sin necesidad de reinvertir.

Los requisitos son:

  • Haber vivido en la vivienda al menos 3 años antes como residencia habitual.
  • Tener 65 años cumplido a fecha de la venta.

No hace falta reinvertir ni justificar los fastos. La ganancia queda automáticamente exenta.

> ¿Esta calculadora me da un resultado exacto?

No, la calculadora proporciona un resultado estimado y orientativo, basado exclusivamente en los datos que introduces sobre la venta de tu vivienda: precio, gastos, reinversión y exenciones aplicables.

🔍 ¿Qué SÍ tiene en cuenta?

  • El cálculo de la ganancia patrimonial conforme a la normativa del IRPF.
  • La posible exención por reinversión o por ser mayor de 65 años.
  • Los tramos actuales del IRPF aplicables a las ganancias del ahorro.

❗ ¿Qué NO tiene en cuenta?

  • Tus circunstancias personales: mínimos personales y familiares, discapacidad, edad, etc.
  • Otras rentas del ahorro o del trabajo que pudieran alterar el tipo efectivo aplicable.
  • Pérdidas patrimoniales de otros activos que podrían compensar la ganancia.
  • Posibles regularizaciones o deducciones específicas del contribuyente.
  • Coeficientes de abatimiento para inmuebles  adquiridos antes del 31/12/1994 para los que Hacienda permite  reducir la ganancia patrimonial generada desde la compra hasta el 20 de enero de 2006 (fecha que limita este beneficio).

🧠 Es decir, la herramienta te da una estimación parcial, centrada solo en esta operación.
Es una guía muy útil para anticipar el impacto fiscal de la venta, pero no sustituye al cálculo final que aparece en tu declaración completa del IRPF o en el borrador que genera la Agencia Tributaria.

Tramos del IRPF por ganancia patrimonial

Ganancia (€)Tipo aplicable
Hasta 6.00019 %
De 6.000 a 50.00021 %
De 50.000 a 200.00023 %
Más de 200.00027 % (28 % a partir de 2025)

Ejemplo práctico

Vendiste tu casa por 200.000 €, la compraste en 150.000 € y gastaste 5.000 € en la compra y otros 6.000 € en la venta.

Ganancia patrimonial = (200.000 – 6.000) – (150.000 – 5.000) = 49.000 €

En este caso, tributarías:

  • 6.000 € al 19 % = 1.140 €
  • 43.000 € al 21 % = 9.030 €

Total IRPF: 10.170 € (salvo que apliques exenciones).

¿Hay formas de no pagar o pagar menos?

Sí, y muy legales:

  1. Reinversión en vivienda habitual
    Si reinviertes el importe obtenido en comprar otra vivienda habitual dentro de los 2 años siguientes (o en los 2 anteriores), la ganancia puede quedar exenta.
  2. Mayores de 65 años
    Si vendes tu vivienda habitual y ya has soplado las 65 velas, la ganancia queda exenta… sin necesidad de reinversión.
  3. Rectificación de declaración
    Si olvidaste aplicar una exención y cumplías los requisitos, puedes corregirlo hasta 4 años después.

Ojo con la hipoteca

Si al vender todavía tenías hipoteca pendiente, el importe de la deuda se resta para calcular cuánto realmente obtuviste.
Y muy importante: la nueva hipoteca no cuenta como reinversión, lo que cuenta es el dinero que realmente pones de la venta.

Ejemplo con hipoteca

Precio de venta: 200.000 €

Hipoteca pendiente: 50.000 €

Dinero recibido realmente: 150.000 €

Importe a reinvertir para tener exención total: 150.000 €

Esto está recogido expresamente en el artículo 41.1 del Reglamento del IRPF, que dice:

«Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión«

¿Qué pasa con los coeficientes de abatimiento? ¿Siguen aplicándose?

Sí, aunque de forma muy limitada. Los coeficientes de abatimiento permiten reducir la ganancia patrimonial obtenida por la transmisión de determinados bienes adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994. Sin embargo, desde la reforma fiscal de 2015 (Ley 26/2014), su aplicación quedó restringida por un límite global.

Requisitos para aplicar los coeficientes de abatimiento:

Para poder aplicarlos deben cumplirse todos estos requisitos:

  1. El bien (acciones, inmuebles no afectos, etc.) debe haber sido adquirido antes del 31/12/1994.
  2. La transmisión debe haberse producido a partir del 1 de enero de 2015.
  3. El bien debía generar derecho a abatimiento conforme a la normativa anterior.
  4. No se debe haber superado el límite conjunto de 400.000 € de valor de transmisión.

Límite global: 400.000 € de valor de transmisión

Este límite es global para el conjunto de bienes susceptibles de aplicar los coeficientes. Es decir:

  • Se aplican solo hasta alcanzar un total de 400.000 € en transmisiones de bienes con derecho a abatimiento.
  • Superado ese umbral, ya no se pueden aplicar más coeficientes de abatimiento en futuras transmisiones.¡

Incompatibilidad con la exención por reinversión (art. 38 LIRPF)

Si vendes tu vivienda habitual y te acoges a la exención por reinversión, no puedes aplicar los coeficientes de abatimiento. Debes elegir uno de los dos beneficios fiscales. Normalmente, la exención por reinversión es más favorable si se cumplen los requisitos.

En resumen:

  • Sí, los coeficientes de abatimiento siguen existiendo, pero en casos muy limitados.
  • Para la mayoría de contribuyentes que venden inmuebles hoy en día, no son aplicables porque:
    • La adquisición fue posterior a 1994, o
    • Se opta por la exención por reinversión.

Conclusión

Vender una vivienda implica más que encontrar un comprador: también hay que planificar el impacto fiscal. Con una buena estrategia y asesoramiento, puedes ahorrarte miles de euros… y dormir tranquilo.

En Gfima te ayudamos a que tu venta sea un éxito, en el precio… y en Hacienda. 📞

Importante: los resultados de esta calculadora son orientativos y no constituyen una liquidación oficial. Para casos específicos o complejos, recomendamos consultar con un profesional o presentar consulta ante la administración tributaria. 

Calculadora IRPF por la Venta de Vivienda – Guiada
Calculadora IRPF por la Venta de Vivienda
Guía paso a paso · Reinversión vivienda habitual · Exención ≥65 · Tramos 2025

¿La vivienda que has vendido era tu vivienda habitual?

Solo puedes aplicar la exención por reinversión si es vivienda habitual (residencia ≥ 3 años, salvo causas justificadas).

¿Por cuánto compraste la vivienda vendida? (€)

Precio de compra según escritura.

¿Cuánto pagaste en gastos de compra? (€)

ITP/IVA+AJD, notaría, registro, gestoría y mejoras con factura.

¿Por cuánto has vendido la vivienda? (€)

Importe de la escritura de venta (sin descontar gastos).

¿Cuánto has pagado en gastos de venta? (€)

Agencia, certificado energético, notaría, registro y comisiones de cancelación.

Capital pendiente de hipoteca en el momento de la venta (€)

📌 Art. 41.1 RIRPF: el importe obtenido se reduce por la deuda pendiente al vender si la compra fue con hipoteca.

¿Cuánto has pagado en total por la nueva vivienda? (€)

Precio + gastos de la nueva vivienda habitual (incluye anexos inseparables: garaje/trastero en la misma escritura).

¿Has pedido hipoteca para la nueva vivienda?

¿Eres ≥65 años y era tu vivienda habitual?

Si es tu vivienda habitual y tienes ≥65 años, la ganancia puede estar exenta sin reinversión (art. 33.4.b LIRPF).

¿Completarás la reinversión en ≤ 2 años?

Si terminas de reinvertir dentro de 2 años desde la venta, podrás pedir rectificación de la renta.
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]]> ¿Por qué el house flipping no es tan buen negocio? https://www.gfima.es/por-que-el-house-flipping-no-es-tan-buen-negocio/ Tue, 12 Aug 2025 12:24:41 +0000 https://www.gfima.es/?p=5090 Flipping, en el contexto inmobiliario, consiste en comprar una vivienda, reformarla y venderla rápidamente con fines de lucro. Esta estrategia, exportada desde EE. UU., ha salido hasta en la tele: muchos nos sentimos tentados al verla en esos programas llenos de martillos y presupuestos «low cost». Pero, como bien apunta Dionisio Escarabajal en Inmotools, no […]

La entrada ¿Por qué el house flipping no es tan buen negocio? se publicó primero en Gfima.

]]> Flipping, en el contexto inmobiliario, consiste en comprar una vivienda, reformarla y venderla rápidamente con fines de lucro. Esta estrategia, exportada desde EE. UU., ha salido hasta en la tele: muchos nos sentimos tentados al verla en esos programas llenos de martillos y presupuestos «low cost». Pero, como bien apunta Dionisio Escarabajal en Inmotools, no todo lo que brilla es oro.

¿Qué dice el artículo de Dionisio Escarabajal?

  1. Modelo estadounidense vs. realidad española: En EE. UU., el flipping se beneficia de impuestos bajos o nulos sobre transmisiones, mientras que en España, el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) rara vez desciende del 8 % y puede llegar al 11 %. Nada que ver con el 0–1 % que se maneja al otro lado del Atlántico.
  2. Mayor transparencia, menor margen para especular: En mercados alcistas, los vendedores ya descuentan el margen de lucro del inversor. El negocio está en los mercados imperfectos, donde todavía se pueden encontrar oportunidades ocultas, y este ya no es precisamente el caso.
  3. Caso práctico — Velzia baja la persiana: Una franquicia dedicada al flipping, Velzia, decidió liquidar activos de más de 3 millones de euros, incluso bajando precios, porque ya no creía en el futuro rentable del modelo. Muy sensato: mejor salir a tiempo que quedarse atrapado en un fuego mal planeado.

¿Y qué es exactamente el flipping?

En resumen: comprar barato, arreglar y vender rápido para obtener una ganancia. Fundamentalmente depende de tres elementos clave:

  • Comprar muy por debajo de lo que valdrá tras la reforma.
  • Controlar al máximo los gastos de reforma y tiempo en el que la vivienda está en tu poder.
  • Planificar con lupa, porque hay pocas cosas tan frustrantes como un presupuesto que te sube el doble o una obra que nunca termina.

Contexto reciente: ¿se está hundiendo el flipping?

Sí. En Inglaterra y Gales ha caído al nivel más bajo en 12 años: solo representa el 2,3 % de las ventas residenciales en el primer trimestre de 2025. Los costes, desde el aumento del “stamp duty” hasta las reformas cada vez más caras, han erosionado la rentabilidad. Solo un 66 % de los flips fueron realmente rentables después de impuestos. Financial Times

En EE. UU., el panorama tampoco es amable: actividades de flipping se redujeron casi un 39 % entre 2021 y finales de 2023, por el alza en tipos de interés (incluso hasta el 8  %) y mayores dificultades operativas. Reuters

Conclusión con humor humilde

Si bien el flipping puede parecer un camino fácil hacia el dinero rápido (especialmente viendo programas glamourosos en la tele), tanto el entorno español como el global muestran que el panorama es –como decirlo con tacto– más agreste de lo que pintan esos presentadores con chalecos de obra.

A la luz de todo ello:

  • Impuestos elevados,
  • Mercado transparente que reduce márgenes,
  • Costes crecientes y beneficios menguantes,

…quizás sea mejor usar el flipping como estrategia complementaria, no como tabla de salvación inmobiliaria.

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]]> ¿Alquilas una plaza de garaje entre particulares? ¡Ojo con el IVA! https://www.gfima.es/alquilas-una-plaza-de-garaje-entre-particulares-ojo-con-el-iva/ Fri, 13 Jun 2025 09:10:46 +0000 https://www.gfima.es/?p=4244 Muchos propietarios desconocen que alquilar una plaza de garaje de forma independiente —aunque sea entre particulares— sí está sujeto al IVA. Así lo establece la normativa vigente (Ley 37/1992 del IVA). ¿Qué implica esto? ¿Cuándo no se aplica el IVA? Solo cuando el garaje se alquila junto con la vivienda, a la misma persona arrendataria, […]

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]]> Muchos propietarios desconocen que alquilar una plaza de garaje de forma independiente —aunque sea entre particulares— sí está sujeto al IVA. Así lo establece la normativa vigente (Ley 37/1992 del IVA).

¿Qué implica esto?

  • Sí se paga IVA (21 %): A diferencia del alquiler de vivienda, este tipo de arrendamiento no está exento.
  • Aunque seas particular, te conviertes en empresario a efectos de IVA: Es decir, deberás darte de alta censal (modelo 036 o 037), emitir factura con IVA, y presentar las declaraciones trimestrales (modelo 303) y el resumen anual (modelo 390).
  • En el IRPF tributa como rendimiento del capital inmobiliario.
  • No se aplica retención, salvo que el inquilino sea una empresa o profesional.
  • No se paga ITP, ya que al estar sujeto a IVA, queda fuera de este impuesto.

¿Cuándo no se aplica el IVA?

Solo cuando el garaje se alquila junto con la vivienda, a la misma persona arrendataria, en el mismo contrato y con un máximo de dos plazas de garaje. En ese caso, sí se aplica la exención que beneficia al alquiler de vivienda.

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]]> Bajada de tipos del interés al 2,5% https://www.gfima.es/bajada-de-tipos-del-interes-al-25/ Fri, 07 Mar 2025 10:15:40 +0000 https://www.gfima.es/?p=4017 📌 Nota: Esto es un registro histórico de la bajada de tipos de marzo de 2025. Para el tipo de interés del BCE vigente ahora mismo, consulta nuestra página actualizada: Tipo de interés del BCE. El Banco Central Europeo (BCE) ha anunciado recientemente una reducción de los tipos de interés en 25 puntos básicos, situándolos […]

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]]> 📌 Nota: Esto es un registro histórico de la bajada de tipos de marzo de 2025. Para el tipo de interés del BCE vigente ahora mismo, consulta nuestra página actualizada: Tipo de interés del BCE.

El Banco Central Europeo (BCE) ha anunciado recientemente una reducción de los tipos de interés en 25 puntos básicos, situándolos en el 2,5%. Esta decisión tiene un impacto directo en el euríbor, el índice de referencia para la mayoría de las hipotecas variables en España.

Hace un año, en marzo de 2024, el euríbor a 12 meses se situaba en el 3,718% de media mensual. Con la reciente bajada de tipos, el euríbor ha descendido hasta el 2,398% de media en marzo de 2025, según los datos oficiales del Banco de España.

Para ilustrar cómo afecta esta disminución a una hipoteca de 100.000€ a 30 años, consideremos los siguientes escenarios:

Hipoteca en marzo de 2024

  • Tipo de interés: Euríbor (3,718%) + diferencial (por ejemplo, 1%) = 4,718%
  • Cuota mensual: Aproximadamente 519,72€

Hipoteca en marzo de 2025

  • Tipo de interés: Euríbor (2,398%) + diferencial (1%) = 3,398%
  • Cuota mensual: Aproximadamente 443,37€

Esto representa una reducción de alrededor de 76,35€ mensuales, lo que se traduce en un ahorro anual de aproximadamente 916,20€.

Es importante destacar que estos cálculos son aproximados y pueden variar según el diferencial aplicado por cada entidad bancaria y las condiciones específicas de cada hipoteca. No obstante, la tendencia a la baja en los tipos de interés y el euríbor supone una oportunidad significativa para quienes buscan adquirir una vivienda o renegociar las condiciones de su préstamo hipotecario.

Para más información puedes ver: https://www.ecb.europa.eu/home/html/index.en.html

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