Flipping, en el contexto inmobiliario, consiste en comprar una vivienda, reformarla y venderla rápidamente con fines de lucro. Esta estrategia, exportada desde EE. UU., ha salido hasta en la tele: muchos nos sentimos tentados al verla en esos programas llenos de martillos y presupuestos «low cost». Pero, como bien apunta Dionisio Escarabajal en Inmotools, no todo lo que brilla es oro.
¿Qué dice el artículo de Dionisio Escarabajal?
- Modelo estadounidense vs. realidad española: En EE. UU., el flipping se beneficia de impuestos bajos o nulos sobre transmisiones, mientras que en España, el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) rara vez desciende del 8 % y puede llegar al 11 %. Nada que ver con el 0–1 % que se maneja al otro lado del Atlántico.
- Mayor transparencia, menor margen para especular: En mercados alcistas, los vendedores ya descuentan el margen de lucro del inversor. El negocio está en los mercados imperfectos, donde todavía se pueden encontrar oportunidades ocultas, y este ya no es precisamente el caso.
- Caso práctico — Velzia baja la persiana: Una franquicia dedicada al flipping, Velzia, decidió liquidar activos de más de 3 millones de euros, incluso bajando precios, porque ya no creía en el futuro rentable del modelo. Muy sensato: mejor salir a tiempo que quedarse atrapado en un fuego mal planeado.
¿Y qué es exactamente el flipping?
En resumen: comprar barato, arreglar y vender rápido para obtener una ganancia. Fundamentalmente depende de tres elementos clave:
- Comprar muy por debajo de lo que valdrá tras la reforma.
- Controlar al máximo los gastos de reforma y tiempo en el que la vivienda está en tu poder.
- Planificar con lupa, porque hay pocas cosas tan frustrantes como un presupuesto que te sube el doble o una obra que nunca termina.
Contexto reciente: ¿se está hundiendo el flipping?
Sí. En Inglaterra y Gales ha caído al nivel más bajo en 12 años: solo representa el 2,3 % de las ventas residenciales en el primer trimestre de 2025. Los costes, desde el aumento del “stamp duty” hasta las reformas cada vez más caras, han erosionado la rentabilidad. Solo un 66 % de los flips fueron realmente rentables después de impuestos. Financial Times
En EE. UU., el panorama tampoco es amable: actividades de flipping se redujeron casi un 39 % entre 2021 y finales de 2023, por el alza en tipos de interés (incluso hasta el 8 %) y mayores dificultades operativas. Reuters
Conclusión con humor humilde
Si bien el flipping puede parecer un camino fácil hacia el dinero rápido (especialmente viendo programas glamourosos en la tele), tanto el entorno español como el global muestran que el panorama es –como decirlo con tacto– más agreste de lo que pintan esos presentadores con chalecos de obra.
A la luz de todo ello:
- Impuestos elevados,
- Mercado transparente que reduce márgenes,
- Costes crecientes y beneficios menguantes,
…quizás sea mejor usar el flipping como estrategia complementaria, no como tabla de salvación inmobiliaria.
