{"id":845,"date":"2023-06-22T10:22:24","date_gmt":"2023-06-22T08:22:24","guid":{"rendered":"https:\/\/gfima.es\/?p=845"},"modified":"2025-02-21T12:47:28","modified_gmt":"2025-02-21T11:47:28","slug":"defectos-de-construccion-en-obra-nueva-plazos-y-forma-de-reclamarlos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.gfima.es\/?p=845","title":{"rendered":"Defectos de construcci\u00f3n en obra nueva: plazos y forma de reclamarlos"},"content":{"rendered":"\n

En ocasiones, el comprador de una vivienda de obra nueva puede encontrarse con defectos o vicios de construcci\u00f3n. Carmen Gim\u00e9nez, abogada titular del despacho G&G Abogados <\/a>se\u00f1ala los tipos de defectos de construcci\u00f3n que hay contemplados en la normativa espa\u00f1ola, como los relacionados con los acabados o la habitabilidad, los plazos y forma para reclamarlos.<\/p>\n\n\n\n

Defectos de construcci\u00f3n. \u00bfQu\u00e9 significa y cu\u00e1l es su denominaci\u00f3n correcta?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Aunque el lenguaje jur\u00eddico, en muchas ocasiones, resulta de dif\u00edcil comprensi\u00f3n por las personas que no se dedican al \u00e1mbito del Derecho, en esta ocasi\u00f3n, primero a trav\u00e9s del C\u00f3digo Civil de 1888, y despu\u00e9s, a trav\u00e9s de la LOE de 1999, los t\u00e9rminos recogidos por los legisladores son de una claridad y transparencia cristalina, entendible no solo por cualquier persona \u201catenta y perspicaz\u201d, sino por todas las personas, sin limitaci\u00f3n alguna.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed, encontramos, en el art\u00edculo 1591 del C\u00f3digo Civil que habla de \u201cvicios de construcci\u00f3n<\/strong>\u201d, y la LOE que menciona expresamente \u201cdefectos de construcci\u00f3n<\/strong>\u201d, siendo que ambos t\u00e9rminos se refieren a problemas, desperfectos o irregularidades detectados, durante determinados tiempos, en la vivienda o inmueble recientemente construido<\/strong> y entregado a su propietario, quien previamente la ha comprado.<\/p>\n\n\n\n

No obstante, ello, y a pesar de la claridad del t\u00e9rmino<\/strong>, de f\u00e1cil comprensi\u00f3n y al alcance de cualquier persona; muchos de los agentes intervinientes en la construcci\u00f3n<\/strong>, fundamentalmente las promotoras, se empe\u00f1an en denominar los defectos de construcci\u00f3n, como \u201cincidencias<\/strong>\u201d, lo que parece obedecer a un lenguaje persuasivo<\/strong> m\u00e1s que a otra cosa.<\/p>\n\n\n\n

Y as\u00ed, siendo la definici\u00f3n de incidencia facilitada por la RAE, como un acontecimiento que sobreviene en el curso de un negocio o asunto y que tiene conexi\u00f3n con \u00e9l; dif\u00edcilmente puede tener identidad dicho t\u00e9rmino o vocablo con lo que es un defecto de construcci\u00f3n, los que ser\u00e1n posteriormente definidos.<\/p>\n\n\n\n

Y tan persuasivo llega a ser ese lenguaje que, tras escucharlo en numerosas ocasiones, incluso los propios Arquitectos y\/o T\u00e9cnicos, llegan a emplear dicho t\u00e9rmino, en sus informes periciales, redactados precisamente para ejercer las reclamaciones contra los agentes intervinientes, por vicios o defectos de construcci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Por tanto, siendo el castellano una lengua tan rica, y habiendo tenido el lujo de que los legisladores han recogido los t\u00e9rminos que se encuentran al alcance de cualquiera, llamemos a las cosas por su nombre: vicios o defectos de construcci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Tipos de defectos de construcci\u00f3n<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Los tipos de defectos de construcci\u00f3n contemplados en la Ley, son los siguientes:<\/p>\n\n\n\n

    \n
  1. Defectos de acabado<\/strong>. Son los m\u00e1s comunes y habituales<\/strong>, y son da\u00f1os materiales que se producen como consecuencia de la ejecuci\u00f3n de la obra y que afectan a la terminaci\u00f3n o remates. Como claros ejemplos, podemos citar: carpinter\u00eda desconchada o ara\u00f1ada, salpicaduras, con rotura de material, en suelo, mala ejecuci\u00f3n en pintura (rodales, manchas, ondas en paredes, falta de pintura), peque\u00f1as zonas sin recibir la cimentaci\u00f3n y sellado\u2026. Es decir, se trata de defectos que se pueden apreciar a simple vista.<\/li>\n\n\n\n
  2. Defectos de habitabilidad. <\/strong>Se trata de defectos graves<\/strong>, y seg\u00fan las normas reglamentarias, son aquellos que no garanticen:<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n
      \n
    • La higiene, salud y protecci\u00f3n del medio ambiente.<\/li>\n\n\n\n
    • La protecci\u00f3n contra el ruido.<\/strong><\/li>\n\n\n\n
    • El ahorro de energ\u00eda y aislamiento t\u00e9rmico<\/strong>.<\/li>\n\n\n\n
    • Otros aspectos funcionales constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
        \n
      1.  Defectos relativos a la estabilidad y seguridad estructural del edificio.<\/strong> Son los defectos m\u00e1s graves<\/strong> que puede tener una construcci\u00f3n, que puede llegar a desembocar en consecuencias fatales, como puede ser la declaraci\u00f3n de ruina del propio edificio.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

        Se trata de da\u00f1os que comprometen la resistencia y estabilidad del edificio, ya que afectan a cimentaci\u00f3n, elementos estructurales, vigas, forjados, y muros de carga.<\/p>\n\n\n\n

        Definidos y clasificados, de esta manera, los defectos de construcci\u00f3n, por la vigente Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n, no es preciso entrar en detalles sobre la definici\u00f3n dada por nuestro C\u00f3digo Civil en el art\u00edculo 1591, el que todav\u00eda se encuentra vigente, denominando a todos, en general, como \u201cvicios de construcci\u00f3n\u201d.<\/p>\n\n\n\n

        Plazos para la reclamaci\u00f3n de los defectos de construcci\u00f3n<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

        De conformidad con lo establecido por la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n (LOE), la garant\u00eda de los defectos de construcci\u00f3n, y los plazos para reclamarlos o demandar judicialmente, son distintos, dependiendo de cada una de las categor\u00edas definidas anteriormente.<\/p>\n\n\n\n

        Y, as\u00ed, se establecen los siguientes plazos, para los diferentes defectos de construcci\u00f3n:<\/p>\n\n\n\n

          \n
        1. Defectos de acabado: <\/strong>Plazo de garant\u00eda, 1 a\u00f1o. Plazo de reclamaci\u00f3n y de interposici\u00f3n de la demanda judicial, 2 a\u00f1os.<\/li>\n\n\n\n
        2. Defectos que afectan a la habitabilidad: <\/strong>Plazo de garant\u00eda 3 a\u00f1os. Plazo de reclamaci\u00f3n y de interposici\u00f3n de la demanda judicial, 2 a\u00f1os.<\/li>\n\n\n\n
        3. Defectos que afectan la estabilidad y seguridad estructural del edificio. <\/strong>Plazo de garant\u00eda, 10 a\u00f1os (previsto en la LOE y en el art\u00edculo 1591 del C\u00f3digo Civil). Plazo de reclamaci\u00f3n y de interposici\u00f3n de la demanda judicial, 2 a\u00f1os.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

          Las diferencias<\/strong> entre los plazos de garant\u00eda y los plazos de prescripci\u00f3n<\/h3>\n\n\n\n

          Los plazos de garant\u00eda no se pueden interrumpir<\/strong>, son los que marca la ley.<\/p>\n\n\n\n

          Los plazos de prescripci\u00f3n<\/strong> (o plazos para ejercer los derechos de reclamaci\u00f3n e interposici\u00f3n de la demanda judicial) pueden ser interrumpidos<\/strong> \u201cpor cualquier medio que deje constancia en derecho\u201d.<\/p>\n\n\n\n

          De manera que, detectado el defecto de construcci\u00f3n, dentro del plazo de garant\u00eda, si se procede a comunicarlo y a reclamar su reparaci\u00f3n, queda interrumpido el plazo de prescripci\u00f3n para la interposici\u00f3n de la demanda judicial, el que volver\u00e1 a computarse de manera \u00edntegra desde esta \u00faltima reclamaci\u00f3n realizada<\/strong>. El plazo general de 2 a\u00f1os de prescripci\u00f3n, establecido por la LOE para la formalizaci\u00f3n de la demanda judicial, empezar\u00eda a contar de nuevo, en su totalidad, desde que se comunique el defecto y se exija su reparaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

          Ve\u00e1moslo con un ejemplo: se detecta un defecto de acabado dentro del plazo de garant\u00eda establecido por la LOE (en este caso, y para este tipo de defectos, el plazo de garant\u00eda es de un a\u00f1o), y se procede a comunicarlo y a reclamar su reparaci\u00f3n a la promotora y\/o constructora (para lo que es recomendable, otorgarles un plazo o fecha l\u00edmite para dicha reparaci\u00f3n). Si transcurrido el plazo que le hemos dado para reparar, no lo ejecuta, bien podremos interponer la demanda judicial, antes de que transcurran los dos a\u00f1os desde que hicimos la reclamaci\u00f3n, o bien podremos proceder a realizar una nueva reclamaci\u00f3n, interrumpiendo nuevamente ese plazo; por lo que los dos a\u00f1os para la interposici\u00f3n de la demanda judicial, volver\u00edan a contarse desde esta \u00faltima reclamaci\u00f3n.

           <\/p>\n\n\n\n

          \u00bfA partir de qu\u00e9 momento empiezan a contarse los plazos de garant\u00eda y de prescripci\u00f3n?<\/h3>\n\n\n\n

          Dice la LOE que los plazos de garant\u00eda<\/strong> se habr\u00e1n de computar, o de contar, no desde que nos entregan la posesi\u00f3n de la vivienda, que coincide con la fecha en la que firmamos la escritura p\u00fablica de compraventa, sino desde el acta de recepci\u00f3n de obras<\/strong> que firman promotora, constructora y t\u00e9cnicos.<\/p>\n\n\n\n

          Y es en este punto donde surgen muchas dudas<\/strong> a los compradores de viviendas de obra nueva, pero que todas tienen sus respuestas:<\/p>\n\n\n\n

            \n
          1. \u00bfC\u00f3mo tiene conocimiento un comprador de vivienda nueva de la fecha del acta de recepci\u00f3n de obras?.<\/strong> Es muy frecuente y habitual que, el promotor, que normalmente se relaciona con particulares -consumidores- que adquieren las viviendas, sea poco transparente, y no deje constancia en la escritura de cu\u00e1l haya sido la fecha del acta de recepci\u00f3n de obras; por lo que, detectado el defecto de construcci\u00f3n que corresponda, en la misma reclamaci\u00f3n que se le haga, habr\u00e1 de exig\u00edrsele que informe de dicha fecha<\/strong>.<\/li>\n\n\n\n
          2. \u00bfY si resulta que he comprado y, a la fecha de la firma de la escritura, ya ha transcurrido el plazo de garant\u00eda de un a\u00f1o para los defectos de acabado, no puedo reclamarlos?. <\/strong>Si, por supuesto que se podr\u00e1n reclamar. En este caso la reclamaci\u00f3n (que sirve para la totalidad de los defectos enumerados), va dirigida por C\u00f3digo Civil, concretamente por incumplimiento contractual<\/strong>, siendo el plazo de prescripci\u00f3n<\/strong> (de los que se pueden interrumpir) de cinco a\u00f1os.<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

            Y f\u00edjense muy bien en lo que se aclara en este punto concreto, y del plazo de cinco a\u00f1os<\/strong>, porque es muy usual que, las promotoras, faciliten en un documento un plazo de garant\u00eda extra de unos meses <\/strong>(1 o 3 meses), porque ya ha pasado el a\u00f1o de garant\u00eda para los defectos m\u00e1s comunes, que son los de acabado o terminaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

            Olv\u00eddense, de nuevo, de esta estrategia persuasiva de las promotoras, son plazos no regulados legalmente e inventados por ellas, para eludir la reparaci\u00f3n de los defectos de acabado o terminaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

            Recuerden, su plazo, es de cinco a\u00f1os, por incumplimiento contractual<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

            Y sobre los plazos de prescripci\u00f3n para demandar<\/strong>, no siendo la doctrina pac\u00edfica, voy a ser conservadora en su determinaci\u00f3n, con el fin de que nadie pueda salir perjudicado a la hora de reclamar los derechos que le asisten: se han de empezar a contar desde la fecha en que se detecta el defecto de construcci\u00f3n y se pone en conocimiento<\/strong> de la promotora\/constructora\/arquitecto\/aparejador; y siempre teniendo en cuenta que, cualquiera de los plazos de prescripci\u00f3n previstos (2 \u00f3 5 a\u00f1os), puede ser interrumpidos, y volver a contarse desde su inicio, a partir de dicha interrupci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

            Por tanto, y a la vista de lo anterior, no resulta en modo alguno incompatible<\/strong>, reclamar por v\u00eda judicial, bien a trav\u00e9s de lo previsto en la Ley de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n<\/strong>, y en virtud de los plazos de garant\u00eda y de prescripci\u00f3n regulados; o bien a trav\u00e9s de la figura del incumplimiento contractual <\/strong>regulada en nuestro C\u00f3digo Civil, para lo que hay un plazo, en este \u00faltimo caso, de cinco a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n

            \n
            <\/div>\n\n\n\n
            \n
            \"\"<\/figure>\n<\/div>\n\n\n\n
            <\/div>\n<\/div>\n\n\n\n

            \u00bfQui\u00e9nes son los agentes intervinientes en una promoci\u00f3n inmobiliaria?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

            Son muchos los agentes que intervienen para que una promoci\u00f3n inmobiliaria se lleve a cabo, pero vamos a mencionar a los fundamentales, compar\u00e1ndolos, para su mejor comprensi\u00f3n -sobre todo para los cin\u00e9filos-, con los intervinientes en una pel\u00edcula.<\/p>\n\n\n\n

              \n
            • Promotor (o Productor en cine), es quien invierte econ\u00f3micamente en la promoci\u00f3n, y habitualmente, el due\u00f1o del solar donde se va a hacer la edificaci\u00f3n. Es quien, a la vez, tiene el contacto directo con los compradores.<\/li>\n\n\n\n
            • Arquitecto (o director de la pel\u00edcula), es quien, conjuntamente con el promotor, dise\u00f1a el edificio y sus instalaciones, y dirige, bajo su supervisi\u00f3n, la ejecuci\u00f3n de la obra, hasta su finalizaci\u00f3n.<\/li>\n\n\n\n
            • Aparejador (Ayudante de Direcci\u00f3n en cine).<\/li>\n\n\n\n
            • Constructora (actores), o agentes que ejecutan materialmente la obra.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

              \u00bfQui\u00e9n es responsable de los defectos de construcci\u00f3n, y contra qui\u00e9n reclamar?<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

              Dependiendo de la categor\u00eda del defecto que sea, seg\u00fan la clasificaci\u00f3n vista anteriormente, tenemos los siguientes supuestos:<\/p>\n\n\n\n

                \n
              1. Defectos de acabado o terminaci\u00f3n<\/strong>. Responsables contra quienes han de dirigirse las reclamaciones de manera conjunta y solidaria<\/strong>: promotora y constructora.<\/li>\n\n\n\n
              2. Defectos que afectan a la habitabilidad<\/strong>. Responsables contra quienes han de dirigirse las reclamaciones de manera conjunta y solidaria<\/strong>: promotora, constructora, Arquitecto y Aparejador.<\/li>\n\n\n\n
              3. Defectos que comprometen la estabilidad y\/o estructura del edificio<\/strong>. Responsables contra quienes han de dirigirse las reclamaciones de manera conjunta y solidaria<\/strong>: promotora, constructora, Arquitecto y Aparejador.<\/li>\n<\/ol>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

                En ocasiones, el comprador de una vivienda de obra nueva puede encontrarse con defectos o vicios de construcci\u00f3n. Carmen Gim\u00e9nez, abogada titular del despacho G&G Abogados se\u00f1ala los tipos de defectos de construcci\u00f3n que hay contemplados en la normativa espa\u00f1ola, como los relacionados con los acabados o la habitabilidad, los plazos y forma para reclamarlos. 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