{"id":2470,"date":"2024-11-05T20:22:48","date_gmt":"2024-11-05T19:22:48","guid":{"rendered":"https:\/\/www.gfima.es\/?p=2470"},"modified":"2025-02-21T12:47:12","modified_gmt":"2025-02-21T11:47:12","slug":"la-nuda-propiedad-y-el-usufructo-una-estrategia-alternativa-de-inversion-en-el-mercado-inmobiliario","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.gfima.es\/?p=2470","title":{"rendered":"La Nuda Propiedad y el Usufructo: Una Estrategia Alternativa de Inversi\u00f3n en el Mercado Inmobiliario"},"content":{"rendered":"\n<p>En el mundo inmobiliario, existen distintas maneras de invertir o de adquirir propiedades m\u00e1s all\u00e1 de la compraventa tradicional. Dos de las figuras m\u00e1s interesantes y menos conocidas para muchos inversores y propietarios son la <strong>nuda propiedad<\/strong> y el <strong>usufructo<\/strong>. Entender estos conceptos puede abrir nuevas oportunidades tanto para quienes buscan diversificar su portafolio de inversi\u00f3n, como para quienes desean optimizar su patrimonio sin renunciar a su vivienda.<\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\">\u00bfQu\u00e9 es la Nuda Propiedad?<\/h4>\n\n\n\n<p>La <strong>nuda propiedad<\/strong> es el derecho de propiedad sobre un inmueble, pero sin el derecho de uso y disfrute del mismo. En otras palabras, el titular de la nuda propiedad es due\u00f1o del bien, pero no puede vivir en \u00e9l ni utilizarlo mientras exista un usufructo vigente sobre el inmueble. Al adquirir la nuda propiedad, el comprador compra el valor del inmueble a un precio reducido y, a cambio, espera a que el usufructo se extinga (generalmente tras el fallecimiento del usufructuario) para poder disponer del inmueble en su totalidad.<\/p>\n\n\n\n<p>Este tipo de compra puede ser muy atractivo para inversores que no necesitan un retorno inmediato, sino que buscan una inversi\u00f3n a largo plazo y con potencial de revalorizaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\">\u00bfQu\u00e9 es el Usufructo?<\/h4>\n\n\n\n<p>El <strong>usufructo<\/strong> es el derecho a usar y disfrutar de una propiedad sin ser el due\u00f1o. Quien ostenta el usufructo, llamado <strong>usufructuario<\/strong>, tiene el derecho de vivir en el inmueble o de alquilarlo y obtener ingresos de \u00e9l. Sin embargo, no puede vender la propiedad en su totalidad ni realizar cambios sustanciales sin el permiso del titular de la nuda propiedad.<\/p>\n\n\n\n<p>Este derecho se suele reservar, por ejemplo, en casos de herencias o cuando una persona mayor vende su propiedad con la condici\u00f3n de seguir viviendo en ella de por vida, asegurando as\u00ed su tranquilidad y permanencia en el lugar.<\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\">Beneficios de Invertir en Nuda Propiedad<\/h4>\n\n\n\n<p>Invertir en nuda propiedad tiene varias ventajas:<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Descuento en el precio<\/strong>: Al no poder disponer del inmueble inmediatamente, el precio de compra suele ser considerablemente m\u00e1s bajo que en una compraventa tradicional.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Potencial de revalorizaci\u00f3n<\/strong>: Con el tiempo, el valor del inmueble puede aumentar, especialmente en mercados inmobiliarios en auge.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Exenci\u00f3n de gastos<\/strong>: Habitualmente, el nudo propietario no es responsable de los gastos del inmueble (como mantenimiento o impuestos de propiedad), los cuales suelen ser responsabilidad del usufructuario.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\">Beneficios del Usufructo para Propietarios<\/h4>\n\n\n\n<p>Para los actuales propietarios de un inmueble, esta estrategia puede ser atractiva por varias razones:<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Liquidez inmediata<\/strong>: Vender la nuda propiedad les permite obtener capital sin tener que abandonar el inmueble.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Seguridad habitacional<\/strong>: Conservan el derecho de uso y disfrute, por lo que pueden seguir viviendo en el inmueble.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Planificaci\u00f3n patrimonial<\/strong>: Puede ser una forma de asegurarse de que sus herederos reciban un activo tangible con un valor ya capitalizado.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\">\u00bfCu\u00e1ndo Considerar la Nuda Propiedad y el Usufructo?<\/h4>\n\n\n\n<p>Estos conceptos pueden ser \u00fatiles en distintas situaciones:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Personas mayores<\/strong> que quieren obtener liquidez sin dejar su hogar.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Inversores a largo plazo<\/strong> que buscan oportunidades en bienes ra\u00edces sin necesidad de retorno inmediato.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Familias que planifican herencias<\/strong> y buscan soluciones fiscales y estructuradas.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\" id=\"C\u00f3mo+se+adquiere+la+nuda+propiedad\">C\u00f3mo se adquiere la nuda propiedad<\/h4>\n\n\n\n<p>La forma m\u00e1s habitual de&nbsp;<strong>adquisici\u00f3n de la nuda propiedad<\/strong>&nbsp;es&nbsp;cuando alguien hereda esa nuda propiedad&nbsp;de un inmueble reserv\u00e1ndose el derecho de usufructo para el c\u00f3nyuge viudo.<\/p>\n\n\n\n<p>Tambi\u00e9n es frecuente&nbsp;<strong>obtener la nuda propiedad<\/strong>&nbsp;a trav\u00e9s de la<strong>&nbsp;<\/strong>donaci\u00f3n con reserva de usufructo, mecanismo a trav\u00e9s del cual&nbsp;el donante transmite la nuda propiedad&nbsp;al donatario, pero reserv\u00e1ndose el usufructo vitalicio del bien.<\/p>\n\n\n\n<p>Otro caso podr\u00eda ser cuando el propietario de una vivienda&nbsp;<strong>vende la nuda propiedad y se reserva el usufructo<\/strong>. Las personas que optan por esta soluci\u00f3n son normalmente&nbsp;personas mayores que no tienen herederos o necesitan recursos econ\u00f3micos. De esta forma, se aseguran el uso de la vivienda, generalmente vitalicio (durante toda su vida) y reciben una compensaci\u00f3n econ\u00f3mica.<\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\" id=\"\u00bfCu\u00e1ndo+se+adquiere+el+uso+y+disfrute+de+la+nuda+propiedad+\">\u00bfCu\u00e1ndo se adquiere el uso y disfrute de la nuda propiedad?<\/h4>\n\n\n\n<p>El&nbsp;<strong>pleno dominio sobre una finca usufructuada<\/strong>&nbsp;se consolida cuando la propiedad, el uso y disfrute se re\u00fanen en una misma persona. La consolidaci\u00f3n del&nbsp;<a href=\"https:\/\/www.idealista.com\/news\/inmobiliario\/vivienda\/2018\/12\/11\/770367-que-es-el-pleno-dominio-de-una-vivienda\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">pleno dominio<\/a>&nbsp;se producir\u00e1 cuando ocurra alguno de estos casos:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>&#8211; <strong>Venta del usufructo<\/strong>: En caso de que el usufructuario decida vender su derecho de usufructo (lo m\u00e1s habitual es venderlo al nudo propietario).<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Extinci\u00f3n del usufructo<\/strong>, que puede deberse a tres causas:\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li>&#8211; <strong>Muerte del usufructuario<\/strong>: Cuando fallece el usufructuario el goce, uso y disfrute del bien usufructuado, pasa al nudo propietario. En el caso de que el usufructo corresponda a varias personas en proindiviso, el nudo propietario no recibe el pleno dominio hasta la muerte de todos los usufructuarios.<\/li>\n\n\n\n<li><\/li>\n\n\n\n<li>&#8211; <strong>Cumplimiento del plazo por el que se constituy\u00f3<\/strong>: En el caso de morir el usufructuario antes del plazo estipulado, tambi\u00e9n pasar\u00e1 al nudo propietario el uso de lo usufructuado, salvo pacto contrario.<\/li>\n\n\n\n<li><\/li>\n\n\n\n<li>&#8211; <strong>Cumplimiento de la condici\u00f3n resolutoria establecida en el pacto de usufructo<\/strong>: Si el usufructo se atribuye hasta que el nudo propietario, por ejemplo, contraiga matrimonio, despu\u00e9s de casarse \u00e9ste recibir\u00e1 el pleno dominio.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\" id=\"\u00bfQu\u00e9+derechos+tiene+el+nudo+propietario+\">\u00bfQu\u00e9 derechos tiene el nudo propietario?<\/h4>\n\n\n\n<p>Comencemos a nombrar los&nbsp;<strong>derechos del nudo propietario<\/strong>&nbsp;teniendo en cuenta que este no tiene ning\u00fan poder sobre la vivienda en cuesti\u00f3n:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Derecho de propiedad<\/strong>: El nudo propietario tiene en\u00a0propiedad\u00a0la vivienda, aunque\u00a0como hemos dicho, no tiene derecho de\u00a0uso y disfrute.<\/li>\n\n\n\n<li><\/li>\n\n\n\n<li><strong>Derecho a vender la nuda propiedad<\/strong>:<strong>\u00a0<\/strong>Puede vender la nuda propiedad a una tercera persona, pero siempre y cuando se respeten los derechos del usufructuario. El\u00a0<a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1889-4763&amp;tn=1&amp;p=20220906#art489\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">art\u00edculo 489 del C\u00f3digo Civil\u00a0<\/a>establece que \u201cel propietario de bienes en que otro tenga el usufructo podr\u00e1 enajenarlos,\u00a0pero no alterar su forma ni sustancia, ni hacer en ellos nada que perjudique al usufructuario\u201d.\u00a0<\/li>\n\n\n\n<li><\/li>\n\n\n\n<li><strong>Derecho a hipotecar la nuda propiedad<\/strong>:<strong>\u00a0<\/strong>Seg\u00fan lo dispuesto en el\u00a0<a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1946-2453&amp;tn=1&amp;p=20220906#a107\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">art\u00edculo 107.2 de la Ley Hipotecaria<\/a>, se puede pedir un pr\u00e9stamo hipotecario sobre la nuda propiedad de la finca usufructuada. Si al extinguirse el usufructo se consolida el pleno dominio en el nudo propietario hipotecante, la hipoteca se extender\u00e1 tambi\u00e9n al usufructo, salvo pacto en contrario. \u00a0\u00a0<\/li>\n\n\n\n<li><\/li>\n\n\n\n<li><strong>Derecho a realizar obras y mejoras<\/strong>: Seg\u00fan el\u00a0<a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1889-4763&amp;tn=1&amp;p=20220906#art503\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">art\u00edculo 503 del C\u00f3digo Civil<\/a>\u00a0se podr\u00e1n realizar obras y mejoras en la vivienda sobre la que tiene la nuda propiedad, siempre que no perjudique al usufructuario.\u00a0<\/li>\n\n\n\n<li><\/li>\n\n\n\n<li><strong>Derecho a que se restituya el uso y disfrute de la vivienda cuando se haya extinguido su usufructo<\/strong>: El\u00a0<a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1889-4763&amp;tn=1&amp;p=20220906#art522\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">art\u00edculo 522 del C\u00f3digo Civil\u00a0<\/a>indica que, \u201cterminado el usufructo se entregar\u00e1 al propietario la cosa usufructuada, salvo el derecho de retenci\u00f3n que compete al usufructuario o a sus herederos por los desembolsos de que deban ser reintegrados. Verificada la entrega se cancelar\u00e1 la fianza o hipoteca\u201d.\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\" id=\"Obligaciones+del+nudo+propietario+sobre+la+vivienda\">Obligaciones del nudo propietario sobre la vivienda<\/h4>\n\n\n\n<p>Las&nbsp;<strong>obligaciones del nudo propietario<\/strong>&nbsp;son las siguientes:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Hacerse cargo de las reparaciones extraordinarias del bien, en este caso, la vivienda<\/strong>: Seg\u00fan el\u00a0<a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1889-4763&amp;tn=1&amp;p=20220906#art501\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">art\u00edculo 501 del C\u00f3digo Civil<\/a>, las reparaciones extraordinarias ser\u00e1n de cuenta del propietario. \u201cEl usufructuario est\u00e1 obligado a darle aviso cuando fuere urgente la necesidad de hacerlas\u201d, explica el art\u00edculo.\u00a0<\/li>\n\n\n\n<li><\/li>\n\n\n\n<li><strong>Respetar el derecho del usufructuario<\/strong>:<strong>\u00a0<\/strong>El art\u00edculo 489 del C\u00f3digo Civil\u00a0se\u00f1ala que el nudo propietario \u201cno podr\u00e1 alterar las caracter\u00edsticas de la cosa usufructuada, ni realizar actos que perjudiquen el derecho del usufructuario\u201d.<\/li>\n\n\n\n<li><\/li>\n\n\n\n<li><strong>Pago de los tributos e impuestos correspondientes al usufructo<\/strong>: El\u00a0<a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1889-4763&amp;tn=1&amp;p=20220906#art505\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">art\u00edculo 505 del C\u00f3digo Civil<\/a>\u00a0recalca que el nudo propietario tiene la obligaci\u00f3n de hacerse cargo de los impuestos y tributos correspondientes al inmueble, con la excepci\u00f3n del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que correr\u00e1 a cargo del usufructuario.\u00a0<\/li>\n\n\n\n<li><\/li>\n\n\n\n<li><strong>Abonar la hipoteca de lo usufructuado<\/strong>: Seg\u00fan el\u00a0<a href=\"https:\/\/www.boe.es\/buscar\/act.php?id=BOE-A-1889-4763&amp;tn=1&amp;p=20220906#art509\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">art\u00edculo 509 del C\u00f3digo Civil<\/a>,\u00a0el usufructuario de una finca hipotecada \u201cno estar\u00e1 obligado a pagar las deudas para cuya seguridad se estableci\u00f3 la hipoteca\u201d\u00a0y, si la finca se embargara o vendiera judicialmente para el pago de la deuda, \u201cel propietario responder\u00e1 al usufructuario de lo que pierda por este motivo\u201d.<\/li>\n\n\n\n<li><\/li>\n\n\n\n<li><strong>Responder ante el usufructuario<\/strong>:<strong>\u00a0<\/strong>El nudo propietario deber\u00e1 responder ante el usufructuario si la finca se embarga o se vende para saldar el pago de una deuda.<\/li>\n\n\n\n<li><\/li>\n\n\n\n<li><strong>Hacerse cargo de los gastos de comunidad<\/strong>: El Tribunal Supremo, en una Sentencia de mayo de 2005, indica que \u201cconstituye una obligaci\u00f3n impuesta no a los usuarios de un inmueble, sino a sus propietarios\u201d.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\" id=\"La+venta+de+la+nuda+propiedad\">La venta de la nuda propiedad<\/h4>\n\n\n\n<p>Existen varios casos en los que se produce la&nbsp;<strong>compra de la nuda propiedad de un inmueble<\/strong>, pero no su usufructo. Ocurre en caso de personas mayores que no tienen herederos o quieren recibir un ingreso extra sin renunciar a seguir habitando su vivienda.<\/p>\n\n\n\n<p>Legalmente, s\u00ed,\u00a0<strong>se puede vender la nuda propiedad<\/strong>\u00a0en Espa\u00f1a. La\u00a0venta de la nuda propiedad\u00a0es un acto jur\u00eddico en el que el propietario de un bien inmueble transfiere la titularidad de este, pero se reserva el derecho de usufructo, es decir, el derecho a usar y disfrutar del bien durante un tiempo determinado o de por vida.<\/p>\n\n\n\n<p>En estos casos el comprador se beneficiar\u00e1 de un menor precio de compra por no poder poseer el inmueble durante unos a\u00f1os. En el caso del vendedor, la principal ventaja es que puede seguir usando la propiedad, recibir el dinero de la venta al instante y que todo queda escriturado ante notario.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\" id=\"\u00bfC\u00f3mo+tributa+la+venta+de+la+nuda+propiedad+en+el+IRPF+del+usufructuario+\"><strong>\u00bfC\u00f3mo tributa la venta de la nuda propiedad en el IRPF del usufructuario?<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>Si el usufructuario es mayor de 65 a\u00f1os y el inmueble que se va a vender es su vivienda habitual, est\u00e1\u00a0exento al 100% en la declaraci\u00f3n de la renta, por lo que no tiene que pagar impuestos a la Agencia Tributaria.<\/p>\n\n\n\n<p>En el caso de que la vivienda fuera una segunda residencia, s\u00ed estar\u00e1 sujeta al pago de impuestos en la declaraci\u00f3n de la renta, salvo que el dinero obtenido por la venta se destine a un seguro de rentas vitalicias.<\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\" id=\"\u00bfC\u00f3mo+tributa+la+nuda+propiedad+en+el+IRPF+del+nudo+propietario+\">\u00bfC\u00f3mo tributa la nuda propiedad en el IRPF del nudo propietario?<\/h4>\n\n\n\n<p>La ley advierte sobre que los nudos propietarios no tributan, sino que lo hace el que posee el derecho de uso y disfrute.<\/p>\n\n\n\n<p>Un&nbsp;<strong>inmueble sobre el que se tiene la nuda propiedad<\/strong>&nbsp;no genera ning\u00fan tipo de tributaci\u00f3n en la declaraci\u00f3n de la renta, aunque el nudo propietario debe incluir el bien inmueble en la declaraci\u00f3n e indicar en la clave de propiedad que ostenta la nuda propiedad, pero no as\u00ed el usufructo.<\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\">Conclusi\u00f3n<\/h4>\n\n\n\n<p>La nuda propiedad y el usufructo son figuras jur\u00eddicas interesantes que ofrecen beneficios tanto para propietarios como para inversores. Entender sus implicancias y ventajas puede abrir un abanico de oportunidades en el mercado inmobiliario, facilitando estrategias que se adapten a distintas necesidades patrimoniales y de inversi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>En el mundo inmobiliario, existen distintas maneras de invertir o de adquirir propiedades m\u00e1s all\u00e1 de la compraventa tradicional. Dos de las figuras m\u00e1s interesantes y menos conocidas para muchos inversores y propietarios son la nuda propiedad y el usufructo. 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