Hacienda bloquea la deducción de reformas en la venta de viviendas: los propietarios no podrán reducir el IRPF

Al vender una vivienda, el propietario podría agregar el costo de las reformas al precio de adquisición del inmueble para reducir la ganancia patrimonial y, por ende, el pago de la plusvalía en el IRPF. Sin embargo, Hacienda ha adoptado recientemente una política que bloquea sistemáticamente esta posibilidad, realizando miles de comprobaciones de ejercicios anteriores. Como resultado, impide que el coste de las reformas se sume al precio de compra, lo que incrementa el IRPF a pagar.

La Dirección General de Tributos solo permite computar como mejoras aquellas renovaciones que aumenten la calidad de la vivienda, como una reforma integral. Sin embargo, los recursos presentados por los contribuyentes suelen ser rechazados sin mayor consideración, según expertos fiscales. Esto implica que los propietarios deberán asumir el costo de la reforma sin poder deducirlo en la declaración de IRPF al vender el inmueble.

El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha reiterado, en una resolución del 25 de septiembre de 2023, que solo las obras de mejora pueden incrementar el valor de adquisición de un inmueble y, por lo tanto, reducir la ganancia patrimonial en una futura venta. La ganancia patrimonial tributa en función de diferentes tramos (19%, 21%, 23% o 26%), dependiendo del importe.

¿Qué se considera una mejora en la vivienda?

Para que una reforma se considere una inversión y pueda deducirse del IRPF, debe aumentar la vida útil, habitabilidad o capacidad del inmueble. Según Hacienda, solo las obras que se ajustan a la normativa del Plan General de Contabilidad, o aquellas que se consideran rehabilitación según la Ley del IVA, podrán reducir la ganancia patrimonial. Esto incluye:

  • Obras que representen más del 50% del coste total en consolidación estructural, fachadas o cubiertas.
  • Reformas cuyo valor supere el 25% del precio de adquisición o del valor de mercado antes de la rehabilitación.
  • Obras que mejoren la estabilidad estructural, amplíen la superficie construida o impliquen reconstrucción de fachadas.
  • Adecuaciones energéticas, como mejoras en la climatización, cerramientos y sistemas eléctricos.

Cómo demostrar ante Hacienda

Es crucial que los propietarios documenten detalladamente las reformas realizadas, desde los presupuestos hasta las facturas, para poder justificar que se trata de una mejora y no de una mera reparación. Se recomienda evitar conceptos generales en las facturas y proporcionar pruebas visuales que muestren claramente el estado antes y después de las obras. Esta documentación será clave si Hacienda inicia un procedimiento de comprobación.

Cómo reclamar

Si Hacienda no acepta las deducciones por reformas, el propietario puede recurrir a través de un proceso de reposición o ante el Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR). En caso de una resolución desfavorable, se puede acudir a los Tribunales Superiores de Justicia. Sin embargo, es importante recordar que recurrir no suspende la obligación de pago, por lo que será necesario saldar la deuda o solicitar un aplazamiento.

Obras no aceptadas por Hacienda

Hacienda considera como gastos de reparación y conservación aquellos que no aumentan el valor del inmueble, como el pintado, la sustitución de elementos desgastados o la reparación de instalaciones. Por ejemplo, la sustitución de ventanas antiguas, tuberías, o la instalación de calefacción donde no existía previamente. Estas obras no permiten reducir la ganancia patrimonial en el IRPF, lo que limita el ahorro fiscal de los propietarios que realizan este tipo de trabajos.