Vender una vivienda es emocionante: nuevo capítulo, nuevos proyectos… y, por supuesto, una cita obligada con Hacienda.
Pero tranquilo: entender cómo tributa la ganancia patrimonial en el IRPF no tiene por qué ser un dolor de cabeza. Te lo explico paso a paso.
> ¿Qué es exactamente la ganancia patrimonial por venta de una vivienda?
Es la diferencia entre lo que obtienes al vender y lo que te costó comprar, teniendo en cuenta también los gastos.
Fórmula básica:
Ganancia = (Precio de venta – Gastos de venta) – (Precio de compra + Gastos de compra)
Por ejemplo:
Vendiste por 200.000 €, pagaste 10.000 € de gastos (notaría, agencia, cancelación de hipoteca).
Compraste por 150.000 € y en su día pagaste 20.000 € de gastos (ITP, notaría, registro…).
Entonces:
- Valor de transmisión: 190.000 €
- Valor de adquisición: 170.000 €
- Ganancia patrimonial = 20.000 €
Esta es la cantidad que, en principio, debes incluir en tu declaración de la renta como ganancia patrimonial, salvo que esté exenta.
> ¿Qué gastos se pueden incluir en el cálculo de la ganancia patrimonial?
Puedes incluir todos los gastos directamente vinculados con la compra y la venta del inmueble.
✔️ En la compra:
- Impuestos (ITP o IVA +AJD si era nueva).
- Notaría, Registro, gestoría.
- Honorarios de la agencia (si los pagaste).
- Obras de mejora que aumenten el valor (no mantenimiento), incluyendo factura.
✔️ En la venta:
- Comisión de la agencia.
- Notaría, certificado energético, gestoría.
- Gastos de cancelación de hipoteca.
Incluir estos gastos reduce la ganancia y, por tanto, los impuestos que deberás pagar.
> ¿Qué importe se considera «obtenido en la venta» según Hacienda?
A efectos fiscales, Hacienda distingue entre dos conceptos:
✅ La ganancia patrimonial:
Es la diferencia entre el valor de transmisión (precio de venta menos gastos) y el valor de adquisición (precio de compra más gastos). Aquí sí se tienen en cuenta gastos como agencia, notaría, impuestos o cancelación de hipoteca.
✅ El importe total obtenido en la venta (para reinversión):
- Si compraste la vivienda con hipoteca, sí se descuenta la deuda pendiente en el momento de la venta, según el Artículo 41.1 del Reglamento del IRPF.
- Si no hubo hipoteca al comprar, entonces el importe total obtenido será el valor de venta íntegro.
Ejemplo para entenderlo bien:
- Vendes tu vivienda por 200.000 €.
- Tienes aún una hipoteca pendiente de 80.000 €.
- En tu cuenta bancaria solo ingresas 120.000 € (200.000 € – 80.000 € que paga directamente al banco).
Por tanto, si vendes por 200.000€ y aún debes 80.000€ de hipoteca, el importe total obtenido a efectos de la exención por reinversión sería de 120.000€, y ese es el importe que debes reinvertir para quedar exento.
Este criterio está claramente respaldado en diversas consultas vinculantes emitidas por la Dirección General de Tributos (DGT).
> ¿Y si solo reinvierto una parte del dinero?
uando vendes tu vivienda habitual y obtienes una ganancia patrimonial, puedes quedar exento de tributar por esa ganancia si reinviertes total o parcialmente el importe obtenido en la compra de una nueva vivienda habitual.
✅ Si solo reinviertes una parte, la exención se aplica proporcionalmente a la parte reinvertida.
Veamos el ejemplo paso a paso:
- Ganancia patrimonial generada: 20.000 €
- Importe total obtenido por la venta: 200.000 €
- Importe efectivamente reinvertido: 150.000 €
- Porcentaje reinvertido: 150.000 / 200.000 = 75 %
- Ganancia exenta: 75 % de 20.000 € = 15.000 €
- Ganancia sujeta a tributación: 5.000 €
Por tanto, tributarás únicamente por esos 5.000 € que corresponden al 25 % no reinvertido.
Esto suele generar confusión y es un error habitual creer que se debe tributar por la ganancia patrimonial completa (en este caso, 20.000 €). Sin embargo, el sistema proporcional resulta claramente favorable, ya que adapta la exención al importe efectivamente reinvertido.
> ¿Qué se considera «reinversión» válida para no pagar IRPF?
La reinversión válida es el importe efectivamente destinado a comprar una nueva vivienda habitual, pagado con el dinero obtenido de la venta anterior.
No todo vale como reinversión. Hacienda solo acepta como reinversión válida:
- La reinversión realizada en un plazo máximo de 2 años naturales desde la venta.
- La compra de una nueva vivienda habitual, no una nueva residencia.
- El pago con fondos propios procedentes de la venta anterior.
> ¿Qué pasa si aún no he reinvertido pero lo haré dentro de los 2 años?
Puedes presentar tu declaración incluyendo la ganancia y pagar el IRPF correspondiente.
Una vez completes la reinversión dentro del plazo legal (2 años naturales desde la venta), puedes solicitar una rectificación de autoliquidación y recuperar el IRPF pagado.
Esto está respaldado por varias consultas vinculantes de la Dirección General de Tributos (DGT).
> ¿Qué condiciones deben cumplirse para que se considere «vivienda habitual»?
✔️ Que haya sido tu residencia efectiva durante al menos 3 años.
✔️ O que hayas vivido en ella menos de 3 años, pero tuviste que mudarte por causa justificada (separación, traslado laboral, enfermedad, etc.).
✔️ Y que la nueva vivienda en la que reinviertes también se convierta en tu vivienda habitual en un plazo máximo de 12 meses desde la compra.
> ¿Qué ventaja fiscal tengo si tengo 65 años o más?
Si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual, estás exento de pagar IRPF por la ganancia sin necesidad de reinvertir.
Los requisitos son:
- Haber vivido en la vivienda al menos 3 años antes como residencia habitual.
- Tener 65 años cumplido a fecha de la venta.
No hace falta reinvertir ni justificar los fastos. La ganancia queda automáticamente exenta.
> ¿Esta calculadora me da un resultado exacto?
No, la calculadora proporciona un resultado estimado y orientativo, basado exclusivamente en los datos que introduces sobre la venta de tu vivienda: precio, gastos, reinversión y exenciones aplicables.
🔍 ¿Qué SÍ tiene en cuenta?
- El cálculo de la ganancia patrimonial conforme a la normativa del IRPF.
- La posible exención por reinversión o por ser mayor de 65 años.
- Los tramos actuales del IRPF aplicables a las ganancias del ahorro.
❗ ¿Qué NO tiene en cuenta?
- Tus circunstancias personales: mínimos personales y familiares, discapacidad, edad, etc.
- Otras rentas del ahorro o del trabajo que pudieran alterar el tipo efectivo aplicable.
- Pérdidas patrimoniales de otros activos que podrían compensar la ganancia.
- Posibles regularizaciones o deducciones específicas del contribuyente.
- Coeficientes de abatimiento para inmuebles adquiridos antes del 31/12/1994 para los que Hacienda permite reducir la ganancia patrimonial generada desde la compra hasta el 20 de enero de 2006 (fecha que limita este beneficio).
🧠 Es decir, la herramienta te da una estimación parcial, centrada solo en esta operación.
Es una guía muy útil para anticipar el impacto fiscal de la venta, pero no sustituye al cálculo final que aparece en tu declaración completa del IRPF o en el borrador que genera la Agencia Tributaria.
Tramos del IRPF por ganancia patrimonial
| Ganancia (€) | Tipo aplicable |
|---|---|
| Hasta 6.000 | 19 % |
| De 6.000 a 50.000 | 21 % |
| De 50.000 a 200.000 | 23 % |
| Más de 200.000 | 27 % (28 % a partir de 2025) |
Ejemplo práctico
Vendiste tu casa por 200.000 €, la compraste en 150.000 € y gastaste 5.000 € en la compra y otros 6.000 € en la venta.
Ganancia patrimonial = (200.000 – 6.000) – (150.000 – 5.000) = 49.000 €
En este caso, tributarías:
- 6.000 € al 19 % = 1.140 €
- 43.000 € al 21 % = 9.030 €
Total IRPF: 10.170 € (salvo que apliques exenciones).
¿Hay formas de no pagar o pagar menos?
Sí, y muy legales:
- Reinversión en vivienda habitual
Si reinviertes el importe obtenido en comprar otra vivienda habitual dentro de los 2 años siguientes (o en los 2 anteriores), la ganancia puede quedar exenta. - Mayores de 65 años
Si vendes tu vivienda habitual y ya has soplado las 65 velas, la ganancia queda exenta… sin necesidad de reinversión. - Rectificación de declaración
Si olvidaste aplicar una exención y cumplías los requisitos, puedes corregirlo hasta 4 años después.
Ojo con la hipoteca
Si al vender todavía tenías hipoteca pendiente, el importe de la deuda se resta para calcular cuánto realmente obtuviste.
Y muy importante: la nueva hipoteca no cuenta como reinversión, lo que cuenta es el dinero que realmente pones de la venta.
Ejemplo con hipoteca
Precio de venta: 200.000 €
Hipoteca pendiente: 50.000 €
Dinero recibido realmente: 150.000 €
Importe a reinvertir para tener exención total: 150.000 €
Esto está recogido expresamente en el artículo 41.1 del Reglamento del IRPF, que dice:
«Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión«
¿Qué pasa con los coeficientes de abatimiento? ¿Siguen aplicándose?
Sí, aunque de forma muy limitada. Los coeficientes de abatimiento permiten reducir la ganancia patrimonial obtenida por la transmisión de determinados bienes adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994. Sin embargo, desde la reforma fiscal de 2015 (Ley 26/2014), su aplicación quedó restringida por un límite global.
Requisitos para aplicar los coeficientes de abatimiento:
Para poder aplicarlos deben cumplirse todos estos requisitos:
- El bien (acciones, inmuebles no afectos, etc.) debe haber sido adquirido antes del 31/12/1994.
- La transmisión debe haberse producido a partir del 1 de enero de 2015.
- El bien debía generar derecho a abatimiento conforme a la normativa anterior.
- No se debe haber superado el límite conjunto de 400.000 € de valor de transmisión.
Límite global: 400.000 € de valor de transmisión
Este límite es global para el conjunto de bienes susceptibles de aplicar los coeficientes. Es decir:
- Se aplican solo hasta alcanzar un total de 400.000 € en transmisiones de bienes con derecho a abatimiento.
- Superado ese umbral, ya no se pueden aplicar más coeficientes de abatimiento en futuras transmisiones.¡
Incompatibilidad con la exención por reinversión (art. 38 LIRPF)
Si vendes tu vivienda habitual y te acoges a la exención por reinversión, no puedes aplicar los coeficientes de abatimiento. Debes elegir uno de los dos beneficios fiscales. Normalmente, la exención por reinversión es más favorable si se cumplen los requisitos.
En resumen:
- Sí, los coeficientes de abatimiento siguen existiendo, pero en casos muy limitados.
- Para la mayoría de contribuyentes que venden inmuebles hoy en día, no son aplicables porque:
- La adquisición fue posterior a 1994, o
- Se opta por la exención por reinversión.
Conclusión
Vender una vivienda implica más que encontrar un comprador: también hay que planificar el impacto fiscal. Con una buena estrategia y asesoramiento, puedes ahorrarte miles de euros… y dormir tranquilo.
En Gfima te ayudamos a que tu venta sea un éxito, en el precio… y en Hacienda. 📞
Importante: los resultados de esta calculadora son orientativos y no constituyen una liquidación oficial. Para casos específicos o complejos, recomendamos consultar con un profesional o presentar consulta ante la administración tributaria.
¿La vivienda que has vendido era tu vivienda habitual?
¿Por cuánto compraste la vivienda vendida? (€)
¿Cuánto pagaste en gastos de compra? (€)
¿Por cuánto has vendido la vivienda? (€)
¿Cuánto has pagado en gastos de venta? (€)
Capital pendiente de hipoteca en el momento de la venta (€)
¿Cuánto has pagado en total por la nueva vivienda? (€)
¿Has pedido hipoteca para la nueva vivienda?
¿Eres ≥65 años y era tu vivienda habitual?
¿Completarás la reinversión en ≤ 2 años?
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